温哥华房地产

首先，大量热钱没地方走。为了使过热的房地产市场冷却下来，中国政府对房地产实施了严格的调控，从而给市场带来了混乱，导致有钱人对投资中国房地产信心不足。有些人转而投资黄金。更有本事的，能将资金弄到国外的，开始在国外置业。

在国外置业，首选目标是哪里?

欧洲房价太贵，而且也不太欢迎外国人，在那里生存不容易，有钱也得看人眼色;美国房价便宜，但经济面临崩溃，风险太大;而加拿大呢，首先是房价便 宜，温哥华的房价在加拿大已经是最高了，但和伦敦、巴黎、纽约等国际大都市比，简直是小巫见大巫;甚至中国很多一线城市的房价，都比温哥华要高。多伦多 呢，那就更是马尾巴拴豆腐，不值得一提了。而且，加拿大社会经济又稳定，环境又优美，法制又完善，投资房地产风险较低，投资回报率相对稳定，房子还是永久 产权，可别小瞧了这条啊，在中国，住宅产权只有七十年，你买个房子，并不永远属于你，不能世世代代传下去，这确实让人沮丧。还有，加拿大提倡多元文化，种 族歧视现象较少;这里的教育制度完善，孩子在这里可以得到更好的教育;这里生孩子也没有限制，满足了中国人喜欢大家庭的心理。

“中国实行一胎制，我的很多客户，已经有了一个十几岁的孩子，到加拿大以后，马上又要一个，这是一个很强的动力。” Mr. Scarrow说，“另外，社会不稳定也使有钱人提心吊胆，他们想找一个安全的地方，保护他们的财产和生活。”

很显然，多伦多将紧随温哥华之后，成为第三次浪潮的另一个波峰，本地的地产经纪们，该未雨绸缪了。西人经纪们，赶紧学中文，实在嫌自己太笨，快找个 国语经纪搭档，要不就找个翻译。香港经纪，中文说不利落的，赶紧补课。为大陆客户量身订做网站，也该列入议事日程了，图省事，在新浪或是搜房网上开个博客 也聊胜于无啊。有条件的，也可以在中国的媒体上做广告，报纸被韩建国抢先了，电视上还没人做啊，快去做第一个在电视上吃螃蟹的人吧;要不就赶快回中国，开 讲座，找客户，如果觉得麻烦，那就和移民公司合作吧，大不了被他们分点佣金。

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登陆加拿大地产市场 中国富豪一天「吃下」一栋楼

自从全球金融危机发生之后，抄底海外楼市一直是投资的热点，尤其是今年中国国内楼市屡出调控政策、国内房价胶着的当口，愈来愈多的中国内地富豪与华人将炒房的目标转移到了加拿大和美国。<!–more..)

「潜规则」一：学区房，必火!

多伦多，一对华人夫妇又一次来到地产中介，目标是William Berczy附近的房子。为什么偏偏是这里?答案只有一个，这里附近有位列全省第一的小学——William Berczy Public School。这家公立学校开设有4年级到8年级的Gifted Program(资优课程)，有点类似于中国国内的重点小学的重点班。

是的，还没等老外明白过来，来自中国内地、带?大量现金涌入多伦多的豪客，纷纷炒起了北美地区的学区房。

按说中国的学区房好判断，加拿大呢?也容易!不少中介会向中国内地投资客推荐一份加拿大权威研究机构菲莎研究所(Fraser Institute)每年一度出具的《安省小学成绩表》(Report Card on Ontario Elementary Schools)。投资客只要根据这份排名按图索骥，圈出心仪的房产就行。

加拿大百利地产的老板袁先生举了个例子。Pierre Elliott Trudeau High School在约克区高中学校排行榜上是数一数二的，今年约克区Top10学校中的NO。1就是该校。所以，这片区域的房子特别好卖。

美国的情况也差不多。以长岛的大颈镇为例，那里的中小学以小班制为主，从小学到高中都有校车接送。几年前以70万美元的价格买下一套公寓的冉小姐说，她10岁的儿子在这里读书，长岛的交通很便利，无论开车还是坐火车，到曼哈顿都只要半小时车程。现在房价已经涨了8%左右。

让老外看不懂的，不只有价格逆势上扬、节节攀升的「学区房」，还有来自中国豪客一掷千金的魄力。「非贵不买，愈贵愈买」成了华人买房的两大标籤。

「潜规则」二：非贵不买，愈贵愈买

在多伦多，一对来自北京的夫妇去年7月以1180万加元买下位于Bridle Path有「小凡尔赛宫」美称的豪宅。该物业佔地2英亩、建筑面积1.8万平方英尺。无独有偶，同样在多伦多，地产经纪韩先生曾为一位不愿透露姓名的中国 买家在同样区域以1200万加元买下佔地6英亩的另一处豪宅。

位于劳伦斯路(Lawrence Ave.)与湾景路(Bayview Ave.)东北方的全加拿大最贵、最大豪宅区，目前已成加国知名富豪、犹太裔以及华裔人士叁足鼎立抢进的地段，房价不仅叫价近2000万加元，佔地更超过2英亩。

被称为纽约「第二」唐人街的法拉盛地区，经过各地华人多年来的推进，房价已经升到很高。据了解，10年前的法拉盛，房价只有100多美元一平方英尺，而如今已涨到200多美元了。已在法拉盛购房的任小姐说，华人热衷于购置房产，因此华人聚居处的房价上升很快。

「潜规则」三：一天吃下一栋楼

温哥华冬奥会速滑馆附近高档公寓150个单位，从一层的54万加元到300万加元以上的顶楼单位，平均价格90万加元。今年6月，从内部认购到首日发售，其中的142个单位已名花有主，20多个200万加元以上的单位全部售出，其中九成买家是中国人。

这些人买房速度之快让当地地产经纪目瞪口呆。「几百万加元的房子一个星期就搞定，怎么可能?」而对于来自上海的地产经纪小林来说，这一点也不稀奇， 「2003、2004年的时候，温州人就是这么在上海买房子的，一天之内吃下一整栋楼，甚至一个小区。只是现在，目的地变成加拿大而已。」

在上海，某专业经营美国豪宅物业的地产中介仅今年上半年几乎以每月一个的速度推出豪华看房团，12天，3.9万元人民币/人，看房城市囊括了美国房价最贵的纽约曼哈顿、长岛、新泽西、迈阿密、洛杉机、圣迭戈、叁藩市等地，预定火爆。

来自中国的买家不仅带旺了北美市场，更引发了 「中文热」，要想做地产经纪，普通话是必修课。来自香港，现在在温哥华工作的地产经纪Andrew Wong告诉记者：「我在努力学习普通话，不然，就会丢掉饭碗。我的加拿大老闆还来不及学中文，马上聘请了中文翻译，中国内地人的购买力太强大了。」

「潜规则」四：以房养房最保险

「没有人傻到买下几套房子放在那里等着升值。」纽约长岛房产经纪公司总经理Charles告诉记者，在美国，地产税相当高，而且繁华地段更是高税 率。一套100万美元的别墅，一年的地产税就要付3万美元，加上护理费用，差不多要4万美元，美国房价不可能涨得像北京、上海这样的中国国内一线城市一样 快。

Charles的判断不无道理，但他小看了大部分华人买家的抗风险能力。对于这些在中国内地地产市场早就赚得盆满钵满的豪客来说，只要房子不大跌，凭?这些房子在市中心或学区的优势和北美低息按揭，以房养房绝对可行。

来自福建的林女士几年前在多伦多买入一幢价值35万加元的独立屋，因为房子所在区域内有一所排名第一的Kennedy小学，所以目前的房子已经涨到45万加元。林女士将地下室稍做装修，改成叁室二厅，出租给叁位单身人士，每月仅收租金就足以付银行按揭。

另外，华人除了大规模在加拿大置业以外，据上海侨报报道，根据美国房地产经纪人协会7月底公布的数据，华人成为美国第五大买房群体，他们买房的数量已经佔外国人在美国买房的5%。当大量国内豪客登陆北美地产市场，他们带去的不仅仅是大把现金，还有属于自己的「潜规则」。

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今年五月美世(Mercer)发表了2010年全球城市生活质量的最新排名。加拿大有5个城市进入了全球最宜居城市的前30名。这5个城市的排名分别是, 温哥华第4,渥太华第14,多伦多第16,蒙特利尔第21,卡尔加利第28。这5个城市是加拿大最大的五个城市,也就是说,加拿大的大城市全部进入了全球 最适宜居住城市的前30名,这个比例名列全球各国之首。按照美世的全球各大州分别排名,加拿大的这五个大城市囊括了全美洲生活质量最佳城市的头5名。卡尔 加利还在美世的2010年全球生态城市的排名中名列第1,渥太华名列第3。美世是全球最大的人力资源咨询公司,于1937年创立于美国,总部现设在英国, 在全球各大州38个主要国家和地区设有分支机构,其中在中国大陆六个城市设有办事处。美世根据政治、经济、社会环境、公共服务、医疗健康、教育、居住、娱 乐和消费等39项关键生活质量标准对全球200多个城市做综合评估和分析,每年一度发布全球城市生活质量排名。在2010年的排名中,奥地利的维也纳名列 第1,瑞士的苏黎世和日内瓦分别名列第2和第3。中国城市排名最靠前的是上海,名列第98,北京名列第114。在六年前的2004年,上海和北京的排位分 别是第107和第132,而温哥华和多伦多在2004年的全球排名中,则分别名列第3和第15,总体变化不大。美国的城市在历年的排名中变化也不大,在 2010年的排名中,最靠前的是火奴鲁鲁,名列第31,而在2004年的排名中最靠前的美国城市是檀香山,名列第24,都在20名以后。
在加拿大,也有一份类似的排名调查报告,不同之处是这个报告只是对加拿大的各个城市进行对比排名,而没有涉及任何其它国家的城市。这份报告是加拿大著名的 财经杂志《Money Sense》做出的,在今年5月刊发表。北美时报记者根据《Money Sense》的排名数据与美世的报告对比则发现加拿大的最佳生活质量城市还另有天地。
《Money Sense》的调查数据包括气候、繁荣程度、犯罪率、房价、新车数量、家庭收入、失业率、医疗健康、娱乐、教育、交通、空气质量等等。调查的城市包括了人 口超过1万的179个加拿大境内的大小城市。调查报告根据综合分析列出了加拿大生活质量最高的25个城市。被美世列为全球第4的温哥华,全球第16的多伦 多,全球第21的蒙特利尔,和全球第28的卡尔加利均被《Money Sense》排斥在25个加拿大生活质量最高的城市名单之外。卡尔加利获得了第27,温哥华第29,多伦多落到第85名,差不多属于加拿大的中等生活质量 城市,而蒙特利尔的排位比较靠后,获得了第120的名次。也就是说,在加拿大的超过1万人口的179个城市中,其中有2/3的城市的生活质量高于蒙特利 尔。在《Money Sense》的综合排名榜上,渥太华位居第1,随后是安省的京士顿(Kingston)名列第2,安省的伯灵顿(Burlington),新布朗斯维克省 的弗雷瑞克登(Fredericton),新布朗斯维克省的蒙克顿(Moncton) 则分列第3至第5名。
根据《Money Sense》的调查数据,看看美世的全球最佳30个城市中的加拿大的5个城市处在什么位置。
(1) 平均家庭收入
卡尔加利$122459,伯灵顿$108310,渥太华 $91159,多伦多$89519,温哥华$80544,京士顿 $76956,弗雷瑞克登$73199,蒙克顿$68819,蒙特利尔$59016。按照《Money Sense》的家庭收入排位,卡尔加利只排在加拿大城市的第7位,渥太华和多伦多则分别位于第36和第37。温哥华和蒙特利尔均被挤出前50名。加拿大家 庭平均收入最高的城市是阿尔伯塔省的伍德水牛城(Wood Buffalo),家庭年平均收入为$169100。伍德水牛城是加拿大最富有的城市,也是人口密度最大的城市。伍德水牛城环境优美,是北美最大的自治城 市之一。该市的市长说,伍德水牛城唯一的坏处就是手中攥着这么多钱无处消费!安省的奥克维尔(Oakville)和卡利登(Caledon)分别名列第2 和第3,家庭年平均收入分别为$143656和$$130869。这二个城市都靠近多伦多。
(2)犯罪率
犯罪率最低的前30个城市全部在安省和魁省,其中19个城市在安省。多伦多排在第30位,渥太华排在第44位,卡尔加利第48,蒙特利尔第75,温哥华第119。在犯罪率的排位上,蒙特利尔大约居中,而温哥华则落在后边。
(3)空气质量
温哥华排位第23,卡尔加利第37,蒙特利尔第73,多伦多和渥太华并列第95位。在加拿大179个城市中,多伦多和渥太华的空气质量属于中等偏下程度。
(4)就业率
渥太华排在第38位,卡尔加利第65,温哥华第109,多伦多第148,蒙特利尔第159。加拿大最大的三个大城市多伦多、蒙特利尔和温哥华的失业率都比较高。
(5)购房能力
按照当地家庭平均年收入和平均房价计算,加拿大购房能力最强的5个城市的居民用2年的平均家庭收入就可购买一栋平均价位的房子。在渥太华和卡尔加利则需要 3年多,在多伦多需5年,在蒙特利尔差不多需要6年,而在温哥华则需要9年半的家庭平均收入才能购买一栋平均价位的房子。在这项排位中,温哥华的名次处于 最末。按照《Money Sense》对179个城市的调查,加拿大家庭平均年收入为$7.75万加元,平均用3年半的家庭收入就能买一栋房子。
(6)医生比例
每千人中就业医生的比例数,渥太华为2.6,卡尔加利为2.2,温哥华为2.3,多伦多为1.9,蒙特利尔为2.2。加拿大的平均数为2.1。
按照《Money Sense》和美世的评比标准对比,加拿大的城市大部分可进入美世评选的全球生活质量最佳的前30个城市的档次。加拿大的淡水资源占世界淡水资源的 20%,还拥有仅次于沙特阿拉伯位居世界第二的油砂资源,居世界第三的森林资源,这些21世纪人类生存的主宰性资源在加拿大都是得天独厚储量丰厚。加之优 美的自然环境和文明平和的人文环境使加拿大城市整体生活质量一直位居世界前列。由此看来加拿大曾连续7年被联合国开发计划署评为全球最适宜人类居住的国 家,的确有其傲视全球的资本和独特之处。

北美时报.

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刚刚传来中加两国政府签订ADS协议后的首批300名游客在8月18日高调抵达温哥华的消息,一个由中国「搜房网」组织的加拿大买楼团日前则低调抵达多伦多,与本地著名发展商会晤, 以及参观在多市的数个楼盘。显示加拿大高质而价格相宜的楼市以及丰富的自然风光,正在吸引着越来越多中国人的目光。

买楼团喜好大面积房

据悉,买楼团今次行程主要参观加国两大发展商的楼盘,在多伦多市为Tridel,在温哥华则为协平嘉德。参与筹办今次买楼团活动并负责带队的张锐川在 Tridel与多伦多本地媒体见面时表示,今次参加买楼团的团友来自不同背景,主要是生意人,当中有工程师、家俬制造商及农户,来自各行各业。他们的购买力相当强,除了到加拿大旅游外,更在物色单位面积较大,价位数十万元至一百万加元的楼房。其中大部分人是考虑作子女留学或自己以后移民时居住使用,只有约二成人打算作投资用。
Tridel 销售及市场部高级副总裁Jim Ritchie表示:「今次这批买家来到多伦多,主要是视察这里的环境、学校,及房地产情况。我们会尽量将多伦多美好一面展示出来,让他们对这里的经济及生活更有好感,投资置业更有信心。」Tridel带领团队参观的多个楼盘,包括位于市中心的Three Hundred Front Street West,位置极佳的The Republic,豪宅典范Blythwood at Huntington,以及士嘉堡最热门社区Metrogate「枫雅居」之Ventus 2。其中Three Hundred Front Street West位处多伦多市中心的戏剧、体育及娱乐区域心脏地带,是精彩生活的集中地。大厦设计具国际级水准,由入口大堂、住户会所以至单位本身,都贯彻著时尚高雅的生活风格;单位面积由490平方尺至2,739平方尺,售价由32万元至243万元。

校区为看房之首要因素

张锐川表示,重视子女教育是中国人的传统观念,对加拿大的良好教育水平及制度的认识,是促成买楼团能够组团成行的重要原因之一,所以在今次行程中,也特地安排了楼盘围边中小学校区的考察参观,这使团友们感到非常满意。

据介绍,买楼团在多伦多行程的第一日就是参观多伦多大学,并与中国留学生见面,了解留学生的学习和生活状况,再到大型发展商Tridel在Front St.300号的发展项目参观,当晚再由该公司讲解加国地产市场情况。翌日该团再到另两个楼盘:位于Yonge St夹Sheppard Ave.的Avonshire,以及位于湾景道夹罗伦斯路典型豪宅地段的Blythwood At Hungington参观看房。买楼团只在多伦多短短逗留4日,最后一日到大瀑布参观后,然后途经卡加利到班芙游览,最后转到加西温哥华看房。
Tridel销售副总裁萧文峰(Sam Siu-man Fung)在接受本报采访时表示,金融海啸后,加拿大的楼市也经历过一低迷再复苏的过程,以本地的楼宇设计和环境水平,以及价格相对便宜,对中国客是有很大的吸引力。买楼团在Tridel多个楼盘参观时都有很大兴趣,反应热烈。但具体签约及成交情况,还待统计和跟进。

看房旅游签证会松动

有消息指,今个买楼团来加的原本有40人,主要来自北京,上海,深圳等地,但当中由于部分人的签证出现问题,故最终成行的只有30人。全部行程为期11 日,团费为3.5万元人民币。据知主办单位目前正积极筹备9月再出团,且在网上大卖广告,凡惠顾指定发展商旗下物业,即可免团费。
张锐川表示,在参观楼盘过程中,团友对加拿大的楼市行情及政府相关政策很重视,了解得也很细,相信买卖手续及操作对中国人买房意欲无太大影响。而对于目前较严的赴加签证问题,张锐川相信随着未来ADS旅游的放宽，情况会有很大改善。

北美时报.

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移民生活是艰辛的,这是不论新移民还是老移民共同的感受,也一直是个老生常谈的话题。所谓移民生活艰辛的原因也无非就是语言不通,好的工作难寻。所以绝大 多数的移民把学一个应用性的技能,进而找到一个有些技术含量的薪金较为理想的职业作为移民生活追求的首要目标。这也几乎是绝大多数移民的移民生活的思维定 势或者说是既定目标。生活中有既定目标是很好的是必需的,因为这种既定目标的实现,让一些人过上了感觉满意的生活。但同时,往往这种目标的既定束缚住了我 们的思维,也束缚住了我们生活中的发现。

KIM是来自中国武汉的女性移民,不论在国内还是在加拿大一直喜欢养花养草。而她的先生安迪则来自于中国香港,生活中对植物盆栽和盆景制作几近于痴迷。共 同的生活情趣与爱好让他们在加拿大组成了家庭。按KIM的话说,因为是生活中的爱好,并且这种爱好逐渐形成了一种技能并被周围的朋友视为权威,后来有越来 越多的人向他们请教有关这方面的知识;再到后来,也有其他族裔的人士来向他们寻求帮助。于是自然而然地使得他们在这种生活爱好中发现了商机进而逐步形成了 产业。
大概是十多年前,他们开始了自己的生意。刚开始是从中国进口一些花草,主要是针对中国人的兴趣爱好,如茉莉、水仙、水竹、财树之类,做批发,生意做得顺风 顺水。但后来做这行的人多了,竞争开始变得激烈。同时,随着越来越多的包括不同族裔的移民进入加拿大,对花草和植物种植市场的需求也越来越广泛。KIM和 安迪开始谋求市场经营转型并取得了成功。

至目前,他们已在MARKHAM的北部拥有了近万尺的花草和盆栽名为KIM`S NATURAL的培殖基地。并根据不同族裔的人群对家庭后院植物栽培的不同需求,又开辟了蔬菜秧苗供应基地。比如,印巴人群喜欢栽种辣椒,中东人喜欢栽种 蕃茄,华人欢喜栽种茄子豆角,每日,各种肤色的人来这里挑选他们喜欢的花草和秧苗,满足了种植的需求,也满足了在异国思乡的情怀。
每日徜徉在花与草的世界,呼吸着浓郁的花草气息,向各种肤色的客人展示着他们的创造,是生活,是享受,是乐趣,更是事业的成功。

via 北美时报.

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