温哥华房地产

[北美时报 记者: 戴湖湖]多伦多五月，花朵如约而至，生活如常。不过，对于每一个地产经纪，注定又是一个不平常的月份。大多地区房地产市场房价和成交量双双创下新高。地产经纪们的 所为、所作更加营营役役，务实得很，他们难得生活得抽离。面前的这位男子，41岁，师气阳光，开名车，穿时尚，整洁的外表和言谈透着一股房产行业特有的职 业气息——范晓昂(化名)，他不是一名投资者， 也不是一名大公司职员，而是多伦多房地产市场逐利者中普通而又极具典型的一员。

市场中的强人

范晓昂是一位父亲，他的儿子俨然早已长大成人，明年9月入读大学。老婆没跟他过来，原因是舍不得她在京城的工作，其实是舍不那种难得的感觉，这种感觉来源 于北京的官场价值，确切点说，是那种气场所带给人在那种独特环境中的优越附加值，她是北京中央党校的名师，身边的每一位学生都是未来的高官政要，她的工作 本身就是最大的生意。而作为范晓昂来讲，老婆活得郁闷，因为她太认真太务实，一个人活得认真务实就注定郁闷。移民之路的未知、不确定本身就是一种吸引，更 是一种超乎寻常的挑战。越出格，越跳出常态，就越刺激，而这些相对于生活现实中的严峻似乎又是一种调剂，一种平衡。范晓昂说，这正是他想要的，强压之下必 出强人。范晓昂来自北京，在高压职场生活惯了的人一旦离开职场会得病的，这一点，范晓昂清楚得很，范晓昴移民多伦多，他不想得病。
多伦多的房价像个诗人，即感性，又善变，去年此时，价格跌到最低，要卖房子的人再怎么降价也无人问津，而今年比去年贵10万，却三天就能卖出，还要好多人 抢着提价、抢着来买。范晓昂提着自己的神经，开着快车追赶着每一个机会和自己的同行们。他热衷于华人市场，尤其是新移民。因为他了解他们的需求与心理。更 因为他在中国已经做到一个大房地产公司的总经理助理的位置，他熟悉房地产就如同熟悉他的女人。
这些年轻富豪们一掷千金的样子真叫范晓昂激动。在国内见到有钱人不计其数，他早已习以为常，在这里见到有钱人，尤其是华人，竞有些让他兴奋莫明。他也说不清自己究竟兴奋的是什么。他的佣金有时甚至不到一个月就足够去国外旅行玩儿二趟。与老婆视频时，他高兴得像个孩子。
大多伦多地区的豪宅头号买家，近年来几乎全部来自华人，没一个本地人，市场上虽不乏50万元至100万元的住宅，但8,000平方呎面积的千万元豪宅却供 不应求，这些庄园大宅大部分是老牌家族所拥有，而且不少家族都坐落在同一条街道上。范晓昴与人接触不到五分钟就能进入实质性话题，他恰如其分的职业范儿与 他的谈资内容会牢牢抓住每个想买房子的人，这当然来自他的非凡的实力。
华人富豪们经过中国过去十多年开放改革所积累下来的资产非常庞大，他们早已不满足于中国内地投资的同质化，金钱增多提升他们的视野与抱负，他们纷纷向海外 寻找出路。他们在中国的住宅早已是两、三千万元人民币，移民后当然不愿意降低身价，起码也要几百万加元的物业才走得进眼。范晓昂吃透这些要点，加上他对行 业门道的如饥似渴和对各类新资讯的游刃有余，他即刻变得多金而出众。
范晓昂对中国房产的熟悉程度着实令多伦多地产同行和他的客户们吃惊。而每每遇到与中国不同的房产门道他都能马上进入实质内容。他入行的速度之快之深连他自 己都惊讶。他相信自己的眼光。他来多伦多二星期买的房子已经涨得很高，他认为，工作一辈子赚来的钱，还不如一座房子的获利大，移民买房自住就是投资，租房 就会穷一辈子。这些经验之谈总是能迅速点醒那些有实力的新移民。
他经常观察公司里那些刚入行的新人，一茬接一茬地拚命考证，一个接一个的迅速入行，但几乎整个一年都不进单，他用自己的亲身经历告诉他们如何要靠实力来吃 住客户，赢得人格，同时做成生意。他庆幸自己逐渐摸出其中的明规则与潜规则，他知道在这里要靠货真价实的知识与能力才能挣到钱，他迅速明白如何靠帮助新移 民安居而交到更多大陆富豪，如何交往能贴近银行界和法律界朋友，离开那块土地，回想中国的土地暴利，他有时甚至是一身冷汗。在国内工作时，他从来没有正经 上过班，甚至不怎么到公司，但他的确又是公司的总经理助理。在公司的地位除了老总，就是他。他的生活如同大多数中国的富豪一样，低调而处于隐形，他不愿透 露姓名，不开名车，不穿名牌，出入住中等酒店，他身上没有任何标签，不这样的话，他的职业生涯就保不住。其实，他是一个掮客，一个地产界职业掮客。他的工 作职责是替老板拿地。他工作的目标对象是中国的银行高管和政府要员。从政府土地立项，到成功拿地，转手，退出，他深谙其中所有供应链上的各个环节，长达二 十年之久。他不会忘记那些好光景为他带来的极乐生活。那些地不到半年就可出手，赚100%是很平常的事，只需一个转手，根本不需多少花费。中国的房地产市 场真正的暴利也只在这个环节：土地。这就是中国高房价背后非常浅显但又无比残酷的现实。而这里的关键细节还在于公关，范晓昂公关的主要对象是金融系统和政 界要人，金融系统目标是项目融资，政府要员目标是顺利拍地，而范晓昂在此前后，靠的就是消息和得力的公关，这其中必须有的稳固的铁三角即是：范晓昂，大型 集团性总公司，银行，三者缺一不可。而他所有关系的牢固程度与操作关系的娴熟技巧足以影响一个区域房地产项目的运作和结果。
而移民至此，他所担心的事情没有了，他可以生活在明处，他只需展现的是他的实力，而这正是让他感觉到新的刺激。多伦多地产经纪作为一种政府管制的垄断行业 实有其垄断的意义所在。由于地产交易涉及到的金额数目较大，政府用比较详细并且专制的一套系统来管理这些交易，并且需要合格的参与者来参与交易。这个所谓 的合格，不仅仅是业务过关，还需要职业道德过关。而这一点，对范晓昂来说，最让他感觉到不同，也是他心里最希望的。在多伦多地产法以及地产交易当中，常常 出现职业道德规范的条款来限制地产经纪的很多行为，虽然也不甚完美，但相比国内那些明目张胆的潜规来得更让人感觉到职业上的希望。中国房地产的变迁史可以 印证中国的发展史，而范晓昂的个人成长与职业生涯在生命与中国崛起一起饱受煎熬与动荡，目睹伤害和伪善，他想逃出并做出改变。

强人生活中的真相

五月里，范晓昂每天生活如常，他每天早晨还是早早起床为儿子做饭，然后上网搜房源，再约见五、六个客户一起看房子。但在晚上，他却不会在视频上与妻子如 约，他身边多了另一个女人。来多伦多二年后，范晓昂与这个女人在一次酒会上相识。她是个在读博士。女博士是个强女人，也是个好女人，用范晓昂的话说，强人 遇到强人，就像荒野中的猎豹一旦发现同类，立即扑上狂欢。范晓昂正是如此，他爱这个女人正是因为她为他带来激情，幻想，和奋斗的力量。
女博士让范晓昂产生巨大暴发力，他顺利拴住一个个机会，一次次成为地产界英雄，而失去这个女人却是因为一场死里逃生的意外车祸。范晓昂昏迷三天，女博士寸 步不离。与那个衣着光鲜而高贵的女人不期而遇在医院。她刚刚从北京飞过来，她是范晓昂的老婆。非常不妙的是，女博士生生不知这段近三年的异国恋情的男主 角，原来竟是一个有家室的人。
那女人静静地看女博士一眼扬身而过，平静的神情简直要了女博士的命。女博士也顾不得太多，她早已哭得没了模样，不知道的人，还以为她才是那个男人的妻子。 一个有意思的细节是，在发生事故之前的一个月，女博士看到原本以为范晓昂会送给她作为生日礼物的一个粉色玉镯，竟明晃晃在带在她妻子的手腕上。
苏醒之后的范晓昂不想说什么，女博士也不想问什么，范晓昂的老婆也并不想了解什么，三个人竟然不约而同地选择了平静。
女博士离开范晓昂，老婆离开范晓昂，范晓昂更爱女博士，范晓昂更爱老婆，范晓昂知道什么应该珍惜，范晓昂明白什么应该停止，范晓昂清楚什么应该操守，范晓昂更知道什么是生命本身的偶然所造成的一错千古与离愁别恨，

生活真相实在是无奈

多伦多地产经纪范晓昂的生活还会如常吗？照范晓昂自己的话说，他是压力下的强人，他喜欢自已这样，他应该没问题，他会挺过来的，这听起来近乎有些无奈而自 虐，也许这似乎正是多伦多无数华人男子的平常日子。不过，这实在也没什么！无数的、一批批地，范晓昂式的多伦多华人地产强人，他们以自己的方式在异国他乡 顽强的打拚与寻求更好的明天，他们的社会价值无论移植到世界上任何一块土地，都会顽强而自然地彰显，他们的斗志依旧昂扬，为博取未来，他们正在路上。
(本文获当事人同意发表)

北美时报.

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(北美中文网综合报道) 卑诗省政府日前宣布，拟对已经维持30多年未经修订的家庭法进行重大修正，其中有关离婚时夫妻财产的分配有原则上的彻底性修订。省府7月19日发表长达 180页的修法咨询“白皮书”，对向关条款给予详尽的解释。

卑省指出，目前卑诗省的家庭法在夫妻财产分配方面比较特别，与全国十省及三特区采用完全不同的原则。譬如，有关夫妻离婚时需要共同分配的财产界定，在其他各省和特区一致采用“剔除例外”的原则，也就是双方所有财产中，剔除了那些法律明文规定为“例外”的项目后，余下来的便属于双方各可获分配的共同财产。但卑诗省却采取另一原则一一检视各财产项目，若为“一般用于家庭目的”者，便属于共同分配的财产。

“白皮书”指出，卑诗这种现行法律规定的优点是较有弹性，由法官按特定情况裁量；缺点则是有很大的不确定性，易生争议，在目前离婚远较30年前为普遍的情况下，这种做法恐已不合时宜，因此建议新法采用全国通用的“例外剔除法”。

新法中明文规定为剔除于共同财产之列的单方拥有项目，大体包括：

1、结婚前或离婚后各自所有之财产
2、配偶其中一方所获的遗产及赠予物
3、单方依法获判之侵权赔偿
4、单方所获之保险理赔
5、信托财产

根据新法，剔除这些项目后，剩下来的家庭资产才是共同分配的财产，离婚时一般是配偶双方各得一半的分配。“白皮书”强调，新法在各方面都更具一致性，可以更有效无碍地施行。

但上述例外项目，若在婚姻期间有所增值，则增值部分亦是同共分配。举例说，若其中一方结婚时拥有一栋房子并负担其房贷，婚姻期间配偶双方共同偿付房贷并支付维修，离婚时，原拥有房子的一方仍保有成婚时房子原有的价值（及其房贷），另一方则可分享偿付房贷及维修后新增的价值。

新法的财产分配原则同样适用于同居配偶，只要同居关係已维持起码两年，或已育有子女。

不过，不管是正式结婚或同居，均可透过双方签订的书面协议，而免受家庭关系法中上述财产分配规定的约束。

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【星网讯】 据世界日报，在加元持续于高位徘徊，而美国房市仍疲弱不振的情形下，现在看来是加拿大人赴美购屋捡便宜的好时机。但专家提醒，此刻在美购屋，仍要紧紧掌握「地点就是一切」（Location, location, location）的房地产投资铁律。

目前美国各地的房价，仍有被低估或高估的情况。据IHS环球透视（Global Insight）市场资讯公司的分析，被低估最多的是拉斯维加斯，现价位较应有价值低估45.3%，当地房价中数（median）仅12万3000元；高估最多的是新泽西州大西洋城（Atlantic City），较实际价值高估33.2%，房价中数现为22万8100元。全美整体则低估10.3%。

那么是不是应该到房价被低估的地方投资，而避开被高估的地点？也不尽然。

首先，不少赴美购屋者希望所购房子靠近自己在加的居住地，作为度假屋或出租而定期前往检视，都较方便。

以面对全加最高房价的温哥华来说，毗邻的华盛顿州边境城镇贝灵翰（Bellingham）平均房价仅40万元左右，便宜得多而非常吸引。随着加元兑美元冲上95美分水平，贝灵翰所在的华特康郡（Whatcom County）房价一年来又下跌了7.5%，据传近日前往捡便宜的温哥华人有增无减。

问题是，据IHS分析目前华特康郡的房价仍被高估21.4%，在全美330个都会区中，高估程度高居第六位。

另一方面，华特康郡又是被高估城镇中，房价未出现大幅挫跌的寥寥几个幸运儿之一。这可能并非侥倖，因为四年前当地房价被认为高估37.6%，属全美52个「极端高估」的城镇之一（目前全美已无属此程度者），其后这些城镇的房价纷纷崩跌，最厉害的加州默瑟德市（Merced）四年来惨跌63.4%，但华特康和檀香山等三个都会区，跌幅在10%之内。

事实上，华特康郡等不少华州城镇的房价都被视为高估，有其不一样的原因，因为华州是采行「成长管理法案」（GMA）致令都会区人口密度提升的少数几个州之一，正是此一密度因素，而非一般供需关系，成为房价被认为高估的主因。

华特康郡的情况对温哥华也颇有啟示！躞温地浅瞿房价也被认巍踵当高估！酢酢跻一般认巍趸致崩当佟蹁背骸跄浴躜值得探讨。

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　　根据Re/Max公司安大略-大西洋区域最新公布的一份报告显示，随着区域内独立屋、Condo以及镇屋房价的大幅上涨，多伦多的房地产市场在 2010年上半年恢复了勃勃生机。根据这份报告，在2010上半年，多伦多的各种房型的房价都有超过两位数的涨幅，这比2009年7月Re/Max公布的上份报告，可谓是天壤之别，在去年的那份报告中，Re/Max称80%的多伦多的房价比起2008年均有所下降。

　　根据多伦多地产局（TREB）63个区的数字报告，Re/Max称85%以上的独立屋（Single-Detached）的房价在2010年1月到6 月之间均有超过两位数的涨幅。其中密西沙加的Lorne Park（W13）区的房价涨幅最大，与去年上半年相比有30.2%的增幅，目前平均房价为$880,373（2009年同期为$676,289，2008年同期为$830,041）。

　　Markham区（N01）在排行榜上位居第二，年度增长为27.7%，目前平均房价为$779,168（2009年同期为$610,322，2008年同期为$683,050）。Armour Heights, Bathurst Manor区（C06）紧随其后，年度增长为27.5%，目前平均房价为$732,535（2009年同期为$574,599，2008年同期为$589,808 one year earlier）。密市的Creditview, Erindale地区（W16）则在排行榜上位列第四，年度房价涨幅为26.5%，目前房屋均价为$561,973（2009年同期为$444,221，2008年同期为$476,877）。排名第五的则为York Mills, Hogg’s Hollow, Bridle Path地区（C12），年度房价涨幅为26.2%，目前房屋均价为$1,868,591（2009年为$1,480,296，2008年为$1,580,851）。

　　Re/Max公司安大略-大西洋区域的执行副总裁迈克尔-珀兹勒（Michael Polzler）说：“在2009年上半年，主导市场主流的大部分为首次购房者。而2010年上半年房地产市场的生力军则是换房子的人们。按揭利率的攀升以及在本省内实行的合并消费税（HST）促进了销售行为，到目前为止，已经成交了五万笔房屋买卖，这个水平可与2007年的历史高峰看齐。”

　　实际上之所以本次报告有如此之大的涨幅，最主要是因为在经历了萧条之后，房地产市场到2009年下半年才开始逐步缓和起来。唯一的例外是那些房源紧俏的地区房屋成交量一直都不错。

　　随着多伦多房地产市场的活跃及房价的逐步升高，房屋的可负担能力成为了多伦多居民们最关心的一个话题。很多人考虑到自己的经济实力，都将目光放在了房价相对低廉的Condo及镇屋上。和独立屋一样，Condo的价格在2010年上半年也有所上涨，根据统计，TREB的59个区中有61%的区域的 Condo价格都有两位数字的涨幅。

　　Danforth,东约克区（E03）在Condo市场上房价涨幅最大，比去年同期相比，房价增长了28.2%，达$222,421，2009年该区的房价增长仅为15%（2008年该区的平均Condo价格为$195,019）。Yorkville区（C02）的房价涨幅排名第二，为22.6%，目前Condo的平均价格为$653,745（2009年同期为$553,302，2008年同期为$619,151）。Markham区（N01）排名第三，Condo的房价涨幅为22.1%，目前平均房价为$332,590（2009年同期为$272,316）。Bayview Village区（C15），多伦多最新的“Condo走廊区”，今年上半年Condo价格涨幅为19.6%，目前平均房价为$331,063。北约克区（C14）的Condo价格涨幅为19.5%，目前平均房价为$363,685（2009年同期为$304,342）。

　　根据统计，从整体上来看，TREB的房屋区域划分中，Steeles大街以北的区域独立屋的价格涨幅最大，目前均价为$617,723，比2009年同期的$525,635上涨了17.5%。并无意外地是，多伦多市中心区的Condo及镇屋价格涨幅最大，目前房屋均价为$385,996，比起去年的$330,517上涨了16.8%。

　　珀兹勒先生说：“在2010年上半年，各种房型的房屋价格都有显着涨幅，但是我们也清楚想要保持此种价格趋势实非易事。在去年同期，80%的房屋价格都有所下降。今年价格之所以可以回升，主要是因为市场条件所决定的。”

来源：星网

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购房置业，是人生一大幸事，值得恭贺。但如何买间旺房好屋，可不是有钱就一定能办得好的事。这里面有诸多的风水讲究，使许多买房者倍感为难。为让朋友们在购房时有个依据，笔者根据愈30年的堪宅风水经验，编写了《购房风水十大原则》，供有缘者参考。望朋友们在选房择楼时，用心体会，细致观察，认真堪舆，趋吉避凶，如愿选购到风水上乘、家运昌旺的好房屋。

一、坐向当旺

旺山旺向的楼宇能旺丁旺财。购房最宜选择坐向当运的楼宇，如最近买房最宜选购2004年之后新建的楼宇，因为2004-2023年为下元八运，当运的楼运总比旧楼好。下元八运期间，坐乾向巽、坐巽向乾、坐亥向巳、坐巳向亥、坐未向丑、坐丑向未的楼宇旺山旺向，丁财两旺，最宜首选。

反之，对那些不合元运，退气、衰气、死气的楼宇选购时务必慎之又慎。

二、大门纳吉

阳宅首重大门，以大门为气口，纳气旺则吉，衰气则凶。依据八宅风水法，大门开在生气、延年、天医方的楼宇宜首选；依据玄空飞星风水法，当运旺星到门的楼宇更宜首选。

至于大门开在绝命、五鬼、六煞、祸害方的房子和衰气到门的楼宇不宜选。

三、依山傍水

依山傍水是风水最基本的原则之一。山主人丁，水管财，宅后有靠山，宅前有明堂水的房子贵人得力，旺丁又旺财，买房当然宜首选。

若宅后空虚无靠(宅后方既无小山、又无建筑物) ，宅前明堂仄迫狭窄，或宅前有高山矗立、高楼遮挡，或是宅后地势低而宅前地势高，都属损丁伤财屋，最好不选。

四、龙高虎低

房子左方为青龙，右方为白虎，风水学以青龙代表吉神、贵人；白虎代表凶煞、小人。特别强凋〝龙强虎弱〞的风水原则，喜龙昂虎伏–住宅左方的楼宇较高，右方之楼宇较低；喜龙长虎短–住宅左方的楼宇较为长阔，右方的楼宇较为短窄；喜龙近虎远–住宅左方的楼宇较为接近，右方的楼宇距离较远；喜龙盛虎衰– 住宅左方的楼宇较多，右方的楼宇较少。上述房子宜首选。

倘若虎高龙低、虎长龙短，即右边的建筑物高于、长于左边的建筑物，就犯了〝白虎煞〞，容易导致恶人当道，好人遭殃，官司口舌，好事落空，健康受损的不良负面影响。这类房子切忌选购。

五、不犯形煞

形煞对住宅风水容易造成极为不利的影响。轻则诸事不顺，感情不和，损财挡灾；重则官非缠身，夫妻离异，健康受创，败业破财。故购房时务要留意选择不犯路冲煞、天桥煞、反弓煞、天斩煞、穿心煞、剪刀煞、割脚煞、反光煞、低压煞、声煞、狐阴、狐阳等形煞的房子。

具体讲：丁字路口、立交桥旁、交叉的大道旁、高压电塔和电视塔旁、玻璃幕墙对面、靠近铁路旁、加油站旁、靠近墓地、殡仪馆、庙宇、教堂、医院、警署、官府、莱市场旁的楼宇都犯形煞，选购宜慎。

六、宅命相配

八宅风水有东四宅、西四宅之分，人也有东四命和西四命之别。购房时应尽可能选择与房主人命卦、命理相配合的房屋，如东四命的人最好选东四宅，西四命的人最好选西四宅，这叫宅命相配，为吉。如若宅命不配，最起码房主人的命卦、命理要与主人睡房的方位相配合，这叫房命相配，次吉。

若房子与屋主人既宅命不配，又房命不配的楼宇，勿选为宜。

七、房形方正

中国人讲究天圆地方。风水学认定房形方方正正为吉，地形方正的楼宇，暗示住者品行端正，运程顺遂平稳，前途远大光明，家运兴旺。因此，购房最宜选择屋形为长方形或正方型的楼宇。

不规则的屋形，如三角形、T字形、十字形、梯形、刀形、手枪形等，都是格局怪异、气场紊乱、难于发丁发财的凶相不吉之地，久住不利健康，不利感情，更不利事业财运。此外，圆形、椭圆形的屋形也不利民居，住者易受制约、束缚和禁闭，易穷途未路而难于发展，敬而远之为妙。

八、阴阳平衡

风水学强调阴阳平衡，认为，〝孤阴不生，独阳不长，阴阳调合，百事俱昌〞。倘若房子楼层高且窗户太大太多，光亮过强则阳气过盛，犯了〝独阳不长〞的风水禁忌，住者易脾气暴躁，好勇斗狠，官非口舌，家庭不和，健康欠佳，破财难免。如房子低矮被四周高楼、立交桥、大树遮挡，或房子窗户太少，终日不见阳光，犯了〝独阴不生〞的风水禁忌，房子太暗，阴气过重，容易招致阴灵作怪，住者容易疑神疑鬼，心绪不宁，病痛多多，事业受挫。因此，购房务必要挑选光线适中，阴阳平衡的房子，才能有利阴阳调合，家运昌盛。

九、大小适中

房子并不是越大越好。住宅风水讲求殷实不虚，认为”虚令人贫耗，实令人富贵”。何谓〝虚〞，屋大人少、屋小门大等都是”虚”的表现。反之，屋小人多、屋大门小则为”实”的表现。在人与住宅的相对关系中，屋子大，人员稀少，阴气重，气易衰弱。因此，屋大人少则”气弱”，〝宅气”胜”人气”易损财伤丁，风水理论认定〝屋大人少不是福〞；屋小人多则”气旺”，”人气”胜”宅气”主旺财又旺丁。

房屋的大小应和入住人数成正比。通常来说，一般家庭人均享有25-30平方米(1平方米大约为10.764平方英尺)就可以了，一家三口在90平方米左右的空间居住就足够了；一个中产阶层家庭，人均享有35-40平方米的居住空间足矣；相对富裕的家庭，也最多为50平方米。因此，购房要讲究大小要适中。

十、布局合理

四方宽敞，正大光明，布局合理的格局是住家上乘之选。要想买间好房子，一定要讲求室内布局合理。应避免的室内布局忌讳有：忌大门与室外电梯或楼梯正对相冲，忌室内楼梯直冲大门，忌大门正对厕门，忌大门与后门或阳台成一直线，忌走廊把房子分成两半，忌入门不见厅，忌房大厅小，忌住宅过长过窄、过浅过阔，忌厨厕同门，忌水火位于十字线(厨厕位于房子的中心线)等。不合理的布局往住最易对家居风水带来不利的影响，有的很难化解补救。购房选宅时千万不能大意！

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