大温哥华房地产论坛

知名美国经济学家表示，加拿大可能捲进美国的房市危机，若干泡沫化的市场也有破裂风险。 [继续阅读 →]

財经分析员认为，美国金融市场动盪不安之际，加拿大中央银行需要大幅减息。他们指出，美国金融业出现乱子，导致信贷环境变得紧缩，已根本地改变了全球及加拿大经济前景。 [继续阅读 →]

万维读者网记者昭一综合报导：美国东部时间周一上午，布什政府提出的7000亿美元救市计划被国会众议院否决。纽约股市盘中狂跌，道琼斯指数下跌超过680点。 [继续阅读 →]

美国政府耗资最多7,000亿美元的救市方案形成许多短期贏家，同时也將出现一些输家。 [继续阅读 →]

　　美国商务部25日宣布，美国今年8月份新房销售量下降到了过去17年来的最低水平，新房平均销售价格也创下11.8%的历史最大跌幅。 [继续阅读 →]

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　　9月14日，是华尔街历史上自1929年经济大萧条以后最动荡的一天。这一天，美国第四大投行雷曼兄弟公司宣布破产，美国道指暴跌504点，创近7年来单日最大跌幅。紧接着，全球金融市场势如山崩。 [继续阅读 →]

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北美中文网综合报道：根据地产公司RE/MAX在全国最主要15个城市展开的调查，发现三分之二城市的豪宅销售活动，在2008年都有所上升。 [继续阅读 →]

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儘管一般看法认为加国房地產及按揭市场较美国更为稳定，但加拿大美林(Merrill Lynch Canada)周三警告，本国亦有机会面对一场令美国经济备受摧残的类似灾难。

星岛日报

加拿大美林周三发表的报告指出，很多加国家庭的財政负担过重情况较美国或英国家庭更严重。

撰写报告的两名经济师华夫(David Wolf)及卡罗琳.关(Carolyn Kwan，音译)表示，加国到达该个「触及点」以及房地產及信贷市场垮下来只是时间问题。该两名经济师承认，有关分析比起一般看法较为悲观。

很多財经人士过去指出，加国房地產及银行业界均较美国更稳定，它们有机会放缓，但不会崩溃。

道明银行(TD Bank)经济师马普(James Marple)周三表示，不认为加国会出现一如美国般情况。他举例说，加国人的住屋负担能力不像美国那样下跌。

马普指出，加国房屋市场整体供应並没有出现类似美国的过多现象。房屋供应量过多，导致美国房屋市道大幅调整。

加人必需密切注视情况发展

但加拿大美林却指出，加国人必需密切注视情况发展。

加国2007年家庭净借贷佔可支配收入的6.3%，意味著他们承担的债务高於英国家庭，同时距离美国家庭2005年次按危机爆发前承担的顶峰债务已不太远。

报告並且指出，加国房屋价格现时不断下跌，未售房屋库存量亦大幅增加，那显示市场逆转並非过度期现象。

但一般认为，加国贷款人只发行了很少次按类型產品。次级按揭触发美国经济危机，並持续对金融体系造成衝击。

观察人士亦指出，观乎资源丰富省份的地区经济实力，加国住宅物业的价值大多数没有被高估。

马普表示，诸如亚伯达省等地区的房屋需求在加国之中最为强劲。由於石油业及油砂项目蓬勃发展，亚伯达省省民收入增长强劲，移居该省亦十分活跃。他指出：「那些市场……或许出现些微过热。我们看到屋价开始下跌……但远不至於美国出现的调整程度。」

马普续称，事实上，若果撇开亚伯达省房屋市场，全国各地屋价仍在上升。

美联社华盛顿电 美国全国地產商协会（National Association of Realtors）表示，美国8月份房屋售价破纪录下挫，令部份地区出现买家趁低吸纳平价楼房，也令待售房屋积压量显著减少。

房屋价钱的中位数下跌9.5%到203,100美元，是1999年有记录以来跌势最急的一次。楼价下挫，买家乃趁机买平货，尤其是灾情最重的加州、內华达州及佛州。

待售房屋积压量下跌7%到430万个单位，低於7月份破纪录的460万个单位。以目前销售速度看，需时10.4个月才可以完全消化。

待售楼宇积压数量下跌，还未可以大事庆祝，因为以Global Insight 经济师纽朴（Patrick Newport）所说，標准的积压量一般是5个月。而且，很多不急於放盘的置业者大有可能暂时不將楼宇放盘，同时还有数千个断供收楼物业犹在法庭审理阶段，未能出售。

待售物业数量大幅上升，是高风险贷款、断供收楼个案激增的结果。

在地產全盛时期，金融机构盲目放鬆放款標准、加上楼价下挫，是断供个案破纪录上升的原因，连带令信贷危机出现，令华尔街根基摇动，结果布殊政府被迫宣布7,000亿美元的救亡方案。

地產商会希望，政府接管房利美（Fannie Mae）及房贷美（Freddie Mac）后，加上大量吸纳华尔街按揭证券后，最终可以令置业者获批按揭。

两房被政府接管后，按揭利率曾因为政府介入金融市场引起的不明朗因素而略为回升。按揭银行协会（Mortgage Bankers Association）周三表示，房屋贷款新申请个案上周减少10.6%。

二手楼销量在8月下跌到季度调整的491万个单位，比7月份向上修订的502万个单位下跌2.2%。较去年8月比较，销量更跌了11%。

加拿大的楼价保持稳健，主因是放款政策风险较低。各大银行基本上都没有次级按揭贷款，而且经济亦很健全，尤其是在能源丰富省份。

究竟联邦政府是否真的如政客们所称，加拿大欢迎移民，尤其是亚洲来的移民？

根据本报独家自移民部取得，2007年移民前10大来源国抵加移民人数统计，发现一个很特别的趋势。自2006年起，从来是加拿大最大移民来源地区的亚洲各国，在一个原本上升的势头中，突然几乎全线下跌，其中最明显的，是移民申请积压个案向来最严重的中国及印度，两个国家的移民人数连续两年大跌，中国移民人数在2006年降21.8%、2007年再跌18.3%；而印度同期的跌幅分别为7.2%及15.3%。换言之，2007年来自中国的移民人数，比起 2005年大泻36.1%，而印度也跌21.4%(表一)。亚洲各国只有菲律宾的抵加移民人数有上升，该国主要的移民类别出口，是住家家务助理。

另一方面，移民人数向来不及中国印度三分一的部分欧洲国家，自2006年开始，却突然出现抵加移民人数大升的现象，趋势刚好与亚洲国家相反。例如，英国在 2007年的移民人数比2005年荔升了接近四成；而法国2007年的人数，也比2006年大幅上升12.4%。亚洲、欧洲移那民，一消一长的趋势至为明显，这些都可以从两个趋向图的走势看出。

2006年1月，保守党打败执政13年的自由党，成为加拿大联邦政府的执政党。

保守党上台移民数字下降

事实上，整体移民数字从2006年开始，就一直下跌。从表一可看出，加拿大每年接纳移民的数字，除了某些年因为发生重大事件而减少外(例如1997年亚洲金融风暴、2001年九一一事件、2003年的沙士疫潮等)，一直上升。但这个趋势，就刚好到了2006年，保守党上台后，在全球没有发生重大事故下，出现抵?移民数字下跌的情况。

那么，究竟联邦政府是否如政客们所说，在积极处理积压申请个案？

移民律师李克伦(Richard Kurland)根据《资讯自由法》取得、关于加国驻北京及香港签证办事处，每年处理移民申请的“目标额”(targets)数据，无独有偶，也显示出自 2006年起，两个办事处的年处理限额，就大幅度下跌。例如，北京办事处的年处理名额，在保守党执政前的2005年，名额有11,320宗，但2006年就马上变成5,100宗，跌幅竟达五成半，之后还继续每年递减；结果，2008年的名额，比起2005年的名额，足足减少了66.3%。加国驻香港办事处的年处理移民名额，也是“刚好”从2006年开始大减，2008年比2005年的减幅为46.6%。

香港处理移民名额减46%

根据李克伦解释，移民部驻每个海外办事处的年度移民申请处理额，是在前一年的12月制定，从而由渥太华则根据这些“目标额”，定出翌年派驻每个办事处的移民官的人数。不过，“目标额”会随覑当年的个案申请积压情况，可随时作出修正。

（来源：明报）