温哥华房地产

　　据英国《每日邮报》9日报道，苹果公司计划大手笔斥资，在美国北卡罗来纳州的梅登小城建造资料中心，但在征地时却遇到了一家钉子户，最后不得不用170万美元(约合人民币1000万元)的高价买下了一栋原价不到6000美元(约合人民币4万元) 的老房子。 　　占据优势随意开价 　　34年前，美国北卡罗来纳州的唐尼与凯西·傅布莱夫妇用6000美元在城郊买了一块地盖屋自住，房屋的占地面积4000平方米。 　　和全球城市化进程过程中演绎的故事一样，傅布莱夫妇的老房子也被其他人盯上了，而且盯上他家房子的还是财力雄厚的苹果公司。 　　据报道，苹果公司曾两度登门出价，表达购买意愿，但是每次都因为双方在价钱上谈不拢而不欢而散。于是乎，苹果公司不得不三度往访，要傅布莱夫妇自己开价。 　　在这场拉锯价格战中占了主动权的他们自然也不含糊，“狮子大开口”开出了170万美元的价格，孰料苹果一口答应，双方成交。 　　62岁的傅布莱太太说：“他们要我们开个价，我们就照做了。” 　　买主苹果公司 　　在拿到这笔巨款后，可以安享退休生活的傅布莱夫妇买下一方49英亩(约合人民币20万平方米)的土地，盖了一栋逾390平方米的新房，而且按摩浴缸、人造池塘等设施一应俱全。 　　据了解，苹果公司要在梅登盖一个10亿美元的资料中心。梅登是一个只有3200名居民的小镇，为了吸引苹果公司入驻，北卡罗来纳州议会已通过为其减税4600万美元的法案，地方政府也将苹果公司的地产税减半。 　　由此看来，敢“勒索”苹果公司的，也只有傅布莱夫妇了，他们因此获得“最牛钉子户”的称号。 　　美国加州网友约翰·奥迪克评论说：“这种事情只会在美国发生。对于财大气粗的苹果公司来说，最终的埋单者还是疯狂的苹果迷们。”而英国牛津郡网友艾利斯则说：“很高兴看到小人物对抗大公司，并赢得博弈的故事。” Provided by: WenDiChan.com

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加拿大地产商会公布，9月二手物业成交量较8月份上升3%，预示本国住宅楼市经大约1年调整后有迹象回稳，而9月份平均成交价则守稳在 331,089元。 该会表示，9月份经季节调整后的二手物业成交量达33,913宗，较8月份的32,933宗为多;若与去年9月比较则下跌19.8%，但去年9月录得历来最高成交量。 商会指出，去年底楼市非常畅旺，成交达纪录高位，若按年比较则出现下跌，估计未来数月跌势仍会持续。 过去4个月最佳成交表现 至于9月份二手物业成交量是过去4个月以来最佳按月表现，且与2006年、2007年及2008年的9月份接近。 该会表示，自去年二手物业成交量升至最高峰后开始下滑，随经济不正常反覆上落，楼市已调整逾1年，现正稳定下来。 有分析员指出，楼市回稳，其中一个原因，是按揭利率接近自韩战以来最低水平;他表示，值得留意的是，加拿大中央银行自今年6月以来已加息3次，把隔夜拆息由纪录低位的0.25厘，调高至目前的1厘，但按揭利率仍然处于相对低的水平，因为牵动按揭利率的长期债券孳息继续偏低，最近更有银行再次调低按揭利率。 央行7月时曾表示，预期今年楼市在3.5%的经济增长中，贡献0.6个百分点。 商会亦表示，9月份二手物业成交量按月上升，是连续第二个月;三分二城市录得按月升幅，当中以温尼辟、卡加利及满地可的升幅最显著。 另外，9月份新放盘量的增幅比8月份少1%，若跟今年4月时的最高位比较，下跌15%。 商会表示，截至9月底，新供应需要6.6个月才全部售出，但在8月底时，则需要6.9个月，7月份需要7.2个月。 商会总裁George Pahud表示，物业供求趋向平衡，在多个市场楼价亦已靠稳。 加国楼价居高不下 加拿大皇家银行的最新报告指出，楼价居高不下，按揭利率略升，令愈来愈多人不能轻松地负担物业开支。 皇银公布的季度供楼负担能力报告指出，今年第二季，物业成交量减少，且较少楼盘推出，意味楼价并没有下跌;同时，按揭利率轻微上升，故拥有物业的成本因而趋升。 报告指出，去年物业市场强烈反弹，显然成为卖家市场，这使楼价具上升动力;但自去年冬季以来，殷切的物业需求明显减退，而待售物业数量亦相应减少，令供应相当紧张，楼价得以进一步温和上升。 虽然报告认为，大部分城市的物业市场不会出现像美国般大崩围，但目前加人的置业负担能力，比一般情况时「拉得更紧」。 皇银公布的供楼负担能力比率，是计算供楼本金与利息、物业税及公用设施开支，占家庭税前总收入的比重;当中假设业主已支付楼价的25%作首期，并采用25年期，5年期定按利率供楼。 多伦多今年春季炽热的楼市已降温，在卖家大幅减少下，使供求趋于平衡，楼价得以抵住任何潜在负面因素的影响;报告指，在多伦多，供楼负担能力减弱的趋势料将持续。 另外﹐尽管大部分城市楼价仍然低于历史最高水平，但温哥华却显现「警告信号」;报告指出，整体而言，加国楼市没有泡沫存在，但温哥华楼市可能是最接近泡沫阶段的城市。 皇银分析员相信，温哥华的供楼负担比率高企，因为自今年初以来，新供应的二手物业数量急降;虽然温哥华目前很容易出现楼价调整，但由于二手及新屋供应有限，短期内楼价预料不会出现大跌。 Provided by: WenDiChan.com

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　　(北美中文网综合报道) 据加拿大统计局周三公布，八月份的房屋销售数据平均回升0.1％，而七月份全国新屋价格指数则下跌0.1％。八月份新屋价格升幅主要受益于多伦多、奧沙华、汉明頓及魁省的蒙特利尔新屋市场所带动。 　　统计局透露，8月份新屋价格指数上升，主要受益于安省多伦多、汉明顿、奥沙华，及魁省的蒙特利尔房屋价格上升；其中又以汉明顿的新屋价格升幅最大，达 0.9％，其次是安省温莎及亚省温尼伯，均上升0.4％。温哥华则升0.1％ 　　统计局指出，汉明顿新屋价格升幅最大，是因为地产发展商在土地发展费用较高的新区建屋；而温尼伯新屋价格上升，是因为木材与钢铁成本上升；温莎新屋价格上升则因一些发展商的营运成本上升。 尽管多伦多及奧沙华月內銷售下跌了45%，但八月份新屋价格仍上升0.3%，这些物业交易大約一半为公寓柏文单位銷售。 　　至于8月份新屋价格下跌的城市，包括纽宾士域省圣约翰、Fredericton及Moncton，以及渥太华、卡尔加里等，全下跌0.1％。 　　在全国21个城市中，有10个城市的新屋价格没变动。 专家预测，房地产活动在未来一段時間內仍維持疲弱，因為需要缓和去年秋季及冬季过量的銷售活動。 而多伦多新屋动工量在9月份则下跌，跌幅为7%。分析員表示，未來房地產市道不能再倚賴经济复苏的动力。 Provided by: WenDiChan.com

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(北美中文网综合报道) 据加拿大地产商会最新消息，经季度调整后录得的加拿大全国9月二手房屋销售量达33,913宗，相比8月上涨3％。这也是本地房市自去年9月以来录得的最高成交记录。 而房屋价格方面，9月份的平均成交价企稳在331,089元。分析人士相信，这一数据显示本国房市在最近1年的调整后呈现回稳迹象。 据统计，9月份经季节调整后的二手物业成交量为33,913间，而8月份的销售量为32,933间。9月销量与去年9月比较，则仍然下跌19.8％。 Provided by: WenDiChan.com

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　　（星星生活特稿/作者：杨洪）笔者于工作之余，经常在思考一些问题：一个理性成熟的地产投资者该如何分析现在的市场，是否应该站在历史的角度和用发展的眼光来分析过去、现在及将来？在看待一个问题的时候，是否要知其然，更要尽量知其所以然？如果眼光仅仅局限在自己生活的小圈子或者只了解近几年发生的市场变化，而不去从更大的范围了解加拿大或者多伦多地产的整体市场，亦或不去了解地产市场更长时间段的变化规律，我们会不会迷失自己，做一些不切实际的短期发财梦？ 　　春节前，笔者在与记者的电话聊天中产生了一系列有关Condo公寓投资的文章。在春节后的一篇文章《投资Condo风险详解》中尝试以专业的角度，力求从纵向(多伦多市场历史走向)及横向(各个地域比较)两个方向系统地分析在多伦多投资Condo的价格风险及运作风险。那篇文章中的数据及图表略显枯燥及专业化，需要较严谨的逻辑推理，很多客户和朋友反应不是非常的清楚与明白。这次应要求，尽量通俗地表达笔者在工作实际中总结出的在Condo地产投资中普遍存在的理解上的误差，或称其为误区： 　　误区1：投资Condo不如投资买大House赚钱； 　　在讨论这个问题以前，我们需要理解一对概念，很多人都知道或者看过《穷爸爸和富爸爸》，这本书的作者罗伯特.清崎从一开始就希望人们分清楚什么是工作(职业)，什么是投资(事业)。投资应该具有一个基本特性，通俗地讲，那就是，尽量用钱自动地为你生钱。 　　试想现在买一个大HOUSE投资，我们有两条道路可以获得收益，第一是做Flipper；第二是做房东，这两种方式都可能有很高的收益。 　　第一种方式是买大麻屋、离婚房、破产房、遗产房，装修以后卖高价，这种做Flipper的方式在市道好的条件下，如果操作得好，而且有专业的人员提供高素质的服务和支持，会有很高的回报。但在笔者看来这不是投资，这是一种工作，至少是一个Parttime的工作。而且这种工作要求你应具备以下几个基本素质： 　　1、必须了解相关法律，保证一切交易合法进行，否则你买的可能是一个Trouble； 　　2、必须熟悉市场，知道市场的供求是否正常，价格是否在短期内还会大幅度的上扬。而且做flipper之前一定要明白一个道理：在加拿大做地产交易是很难瞒天过海的，90%以上的购房者会找自己专业的经纪人帮助买房。当你卖房的时候，买方负责任的经纪人会将购房者要买的物业的交易历史，及这个房屋以前的可能影响房屋价值的基本状况，比如以前是否大麻屋如实告知购房者，否则他(她)就违反了诚实告知的原则。在某些情况下，购房者是有权利向经纪人追讨损失的。当然，如果你到时候自己私售，没有经纪人介入，或买房的人正好找到一个不负责任或没有经验的经纪人，那就另当别论了。 3、你即使不是专业做装修的能工巧匠，起码也得是乐于并擅长翻修房子的业余爱好者，笔者就有朋友专门从事此业，而且越做越专业。 　　第二种方式做房东收租其实也分两种形式，一是House整年LEASE给一家人，二是单间分租给几家人，按月收租。第一种方式很难收支平衡，试想有多少人愿意每月支付1850元以上租一个30万的半独立房？如果有这个支付能力，不如自己承担Mortgage买房了。单间分租，非常适合自己也住在同一处所的情况，咱们大多数的移民,不就是通过这种方式提早实现了加拿大的住房梦的吗？ 　　但是笔者在这里要讨论的是单纯的投资房。首先房东并不住在投资房里，房屋的清洁、维护及保养、租客的管理、邻里关系的协调、每个月随时可能出现的房客的搬进搬出，都需要房东付出相当的精力和时间。如果说这种方式有相当大的现金流的话，不如说，多出的现金流就是房东的工资了。如果作为一种工作，移民接待站或家庭旅馆，每个月的收益可能会更大一些。 　　笔者一直提到的Condo投资，仅限于整年的Lease，不存在分租，对新房来说，基本上，一年操一回心，更得到法律的保护。但是每月的现金流会小于House出租，甚至没有明显的现金流，只存在年回报率在8%左右的本金收益，可以称其为一种相对保守的投资。 　　CMHC2005年《大多地区Condo公寓调查》显示，区内共管公寓用做非自住出租物业的比率是19%，远较1995年的30%要低，而且相对与更早以前的房地产市场周期，譬如80年代初期，90年代初期，相对而言都偏低。此外，由于Condo公寓的市场竞争，房价及租金的平均升幅都处于温和，已经令部分投资者却步。现今共管公寓的空房率为1.9%，专用来出租的公寓楼的空房率为3.7%，前者处于健康的水平。此外，值得注意的是，今年动工的共管公寓大楼，都是先已经售完80%再开工的。在Resale市场供求仍处于较平衡的状况下，落成共管公寓的数目不可能一时间便大幅度增加，现今尚未出现过剩的供应。而从长远来看，在未来的一二十年内随着加拿大人口老龄化的趋势越来越明显，未来市场对Condo公寓的需求会越来越大，其增值收益不可限量。 　　误区2：投资买Condo肯定不合算，因为我的朋友几年前买的Condo，管理费太高，价格不但没有上涨，反而在贬值，而且以后如果跌，反而跌的更快； 　　其实，这个说法本身并没有错，的确是事实。因为这种情况在许许多多的新移民家庭中已经发生并正在发生着。可是问题的关键是，持这种观念的人看到的只是部分正在Down Grading的区域的情况，并不了解许许多多正在Up Grading的区域的情况。 　　如果我们把人均收入作为一个指标，并用颜色来区分，蓝色代表人均收入高的区域，红色代表人均收入低的区域，我们会发现，在大多伦多地区，有许多的区域是一片赤色，而且越来越红，而有些区域则蓝色在不断的加深。笔者在这里并无意支持嫌贫爱富的观点，而是在客观地讨论投资。地产投资的一个基本原则就是，投资的选址方向一定要选择Going Up的区域，而绝对避免Going Down的街区。而我们大多数移民来加拿大的时间并不是很长，由于各种原因，在初次购房的时候，选择的房源的价位有限，了解的区域也是自己Landing 时生活的区域，作为权益之计，不可避免地选择了在赤色区域的越来越旧的Condo。可想而知，管理费越来越高，人均相对收入越来越少的区域，房子的价格怎么会有上涨的空间呢？ 　　而这几年的事实是，在部分区域，Condo公寓供不应求，尤其是新建的 Condo价格不断上涨，涨幅甚至高于一般的House独立房。加上投资期房只用少量的定金，利用定金的杠杆原理，许许多多的有心人在现房交屋的时候售出，仅仅在2–3年期间，获得极佳的价格浮动收益，赚取了高达125%的赢利，其实这就是人们所说的炒楼花。 　　误区3：与第二个误区正好相反，现在投资买Condo一定会在近几年里卖楼花赚大钱； 　　对与这种盲目的乐观，笔者并不赞成。无论我们如何研究供求关系，研究利率，讨论市场的走向，都难免天有不策风云。说到炒楼花，笔者时常想起在1997年前后香港回归，楼市崩盘的情景。有的时候笔者在想，房地产的投资就象一个人的一生，总会有起伏，有的时候顺利，有的时候会处在低谷，如果我们对面前的道路盲目乐观，当风雨来临的时候就会显得脆弱、不堪一击，就象有一些人在香港的那一次地产大滑坡的时候，面对着自己巨额贷款买下来的1000万的房产仅贬值不到500万元的时候，带着破灭的发财梦，选择了轻身的道路。十年过去了，1996年前在香港价值1000万元的房产，现在恐怕早已不止2000万元了。对待地产投资，就象对待人生，要明白人不会永远走运，关键是你如何看待风雨和如何应对风雨。1991年到1996年期间的加拿大地产市场也同样走过低潮期，很多人挺了过来，也同样很多人坚持不住，在最艰难的时候割肉。世上没有很多的后悔药，只有一个道理：不经历风雨，如何见彩虹？现在很难肯定在未来的几年会不会有价格的周期下调，但道理是：人总是要选择投资的，无论是股票，债券还是地产，总比把钱放在银行里让通货膨胀持续地将你的存款贬值要好。 　　误区4：只要是在好地段新开盘的Condo就一定会赚钱； 　　这句话说的非常有道理，可问题是，笔者发现，很多人所理解的”好地段”事实上并不一定是真正适合出租回报的地段。什么样的地段是出租的好地段呢？人多的地方就一定是好地段吗？人均收入高的地段就是好地段？都不竟然。做为专业的投资者，判断一个地段的好坏一定要了解以下几个指标：这个街区的交通是否方便，人口流动性如何，治安怎样，人口素质如何，未来的年轻人和老年人的比例如何，新增加的工作机会或学生学习的机会是否多，现在及未来的租金和房价比例是否合理，还有最重要的一个指标，这个区域未来的新房供应量还会不会大量增加。 　　选择对地段是决定你地产投资成功与否的根本决定因素之一！ 　　误区5：我买的投资房，一定要是我喜欢的楼层和朝向； 　　很多朋友甚至包括笔者本人在考虑选择楼层和朝向的时候，首先会考虑，我要买的房子既要考虑自住又要兼顾投资，如果房子租不出去或以后老了可以自己搬进来住。如果这是您唯一的一套投资的房产，其实这种考虑是合理的。但是如果房子多了，投资者可能每一套房子都考虑自住吗？ 　　为什么要提出这个问题呢？是因为发展商在制定房屋的价格的时候，已经将楼层和朝向的因素充分的考虑进去了，同样的房型，不同的楼层或朝向有的时候价格相差悬殊。这个时候，作为投资者，就要分析了。如果未来几年的市场好，你不打算长期持有，只想炒楼花，你可以考虑高楼层好朝向，因为到时候交房时，你面对的买方大部分是买来自住的。要知道，任何时候都会有需要住新房而又没有时间等待的买家。但是如果是想长期持有，高楼层好朝向的高价房并不一定给投资者带来高的租金回报，其实，很多人可能不明白，在这个世界上其实有很多不同的文化背景及生活习惯的人，每个人对房子的要求都不同。笔者就有很多客户找Condo地时候，要求的是窗外的景观，而不是楼层和朝向。而具有东方文化背景的人可能不太理解有很多有西方文化背景的人，比较Perfer的朝向是朝西向的。当然，还有很多人相信风水，虽然笔者并不精通风水堪舆，但也明白一个道理，并不是某一个朝向适合所有的人。 　　误区6：DownTown Toronto的Condo太贵，买下来太不合算，不如买便宜的房子出租； 　　地产投资虽然不是富人的游戏，但也需要有一定的眼界和胆识。选择什么样的地区和物业是必须从投资回报率的角度来考虑的。如果不了解市场真实状况，就更不要妄下结论，投资决策同样是需要最及时、真实、全面的市场信息来支持的。 　　但笔者并不是说，只要是DownTown的房子就一定要买，不同的街区、环境、治安和市场供求不同，即使在同一个街区，不同的发展商的叫价和付款优惠不同，甚至同一个发展商，同一个项目，不同的时间段，预售的优惠政策都不同。如果没有专业的帮助，无异于瞎子摸象。 　　误区7：从银行借钱炒楼花； 　　笔者最反对的就是用贷款炒房，这种方式风险太大，而且成本也上去了。理性和保守的投资者，为了自己的家人和自己的生活着想，应尽量避免这种高风险的行为。做为非专业的地产投资者，你不是Builder，不可以大量借贷，量力而行是不变的法则。 　　误区8：现在的房屋价格比起几年前高了许多，2001年的时候，房子多便宜呀，要是那个时候买房子就好了； 　　为了讨论这个几乎每个现在想买房的人包括投资者提出来的问题，我们来了解一下房屋价格上涨的秘密。房屋价格为什么上涨？价格上涨的原始动力在什么地方？ 　　供求关系是决定房屋价格的根本就因素。利率也好、移民政策也好、房屋租售比也好，亦或房屋偿付能力水平，其实都是通过供求关系来决定着房屋的价格走势。一般的产品都是遵循着这一规律。但是，还有一个原始动力，也就是说房地产本身特性所决定的，房地产的成本构成，造成了它具有涨价的自然属性。 … Continue reading →

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