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加拿大买卖房屋十大密招

wendichan — Mon, 26 Jul 2010 03:47:17 +0000

买卖房屋不可轻视，一般专家建议，应先做足功课，知己知彼才能有个好买卖。加拿大大多伦多地区密西沙加市 Royal LePage Meadowtowne Realty的房屋经纪特纳(Linda Turner)女士以房屋代理人的角度，为买家和卖家分别列出了五个密招。作为买方 1、地段是首要考虑因素不管是首次买房，还是准备换房抑或买房投资，首先必须有个关于选那个地段的明确目标。特纳女士认为，在最好街区买一栋最小房子和在较差街上购买最大最豪华房子有着实质性不同，尤其是在过上若干年之后，其差别更可见一斑。如果是投资出租的话，购买公共交通便利的或是靠近大学校园的公寓房都会是很不错的选择。 2、考虑购买共管公寓(condo) 目前加拿大市场上condo过剩，特纳女士认为，相对来说，谈个好价钱的可能性也大为增加。Condo即“共管式公寓”，其中包括镇屋 (Townhouse)和公寓房。业内人士分析，现在Condo的火热可能会持续到2013年。如果您投资出租的话，可以计划直到接下来四、五年时间都有好赚头。 3、了解自己的信用度千万不要猜想自己的信用不错，稳妥的办法是实测以下信用度，以免到时措手不及。很多华人朋友的错误概念是不向银行借钱、有足够存款就是好信用;恰恰相反，好的信用是建立在有过贷款历史、同时又有足够能力按时还贷并偿还利息。做信用度检测，可以致电Trans Union of Canada(1-800-663-9980)或Equifax Credit Information Services Canada(1-800-465-7166)。 4、事先定下自己可承受的价格范围在正式开始找合适房屋之前，先同可能的贷款银行或公司进行借贷评估，清除了解自己的承受能力到底如何，在这些信息在手的情况下再去趟市场。这样做的最大益处是即使市场经济有所变动，也始终明白自己的经济承受力，可以说是完全做到有备而来。 5、可以考虑向市外发展特纳女士的建议是，如果大城市周边的小市镇正在迅速发展的话，向市外发展是个很好的办法，尤其是相对年轻的家庭希望找到较新的二手房。加国中文搜索,www.iask.ca 那对多伦多来说，如今对于一般的中产阶级想要在市区内买到一处大房子已经是不可能的了。那么，只有在综合考虑工作地点、学校条件等的情况下，稍稍扩大寻找范围。早期向市外发展的人或许会在不远的将来，随着周边地区的快速繁华而感慨自己的明智决定。作为卖方 1、清理、美化将售房屋将准备出售的房屋准备齐全是至关重要的。特纳女士建议道，花点钱雇佣专业人士从买方的角度来看，对房屋作番评估是值得的。将所有地方打扫干净是完全必需的，另外还要给老旧的、乏味的家具等增添些流行元素;把院子彻底清理并小作文章能改变买方的第一印象。 2、更新再更新将售房屋虽然出售房屋并不意味着一定需要彻底装修，但适当地更新不同的区域常常会起到事半功倍的作用。厨房灶台、水池浴缸、马桶地毯都是最易损耗的区域，也就成为最值得考虑更新的地方。另外，给一两个房间换上硬木地板都将有好收益。 3、合理开价很多卖方以为狮子大开口能给自己提供更多的讨价还价的空间，事实不然。特纳女士指出，市场显示一般的买家往往都会搜集大量的房屋信息，对于过高开价的卖方通常会被直接跳过;毕竟大多数的买家并不愿意浪费时间过问离自己能力过远的房屋。 4、别太在意成交日的限制如果很中意买方给的价格，但买方提出的成交日却比你自己新购房屋的成交日要晚出不少，不要轻言放弃。现在大多数的借贷公司和银行提供最多达30天的“过渡借贷bridge financing”。稳妥起见，在最早开始打听借贷之时就可事先询问有关情况。 … Continue reading →

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把钱花在刀刃上谈谈如何让加拿大的房子升值

wendichan — Sat, 24 Jul 2010 20:23:59 +0000

对于露易丝·威克逊和莱斯·毫施唯斯来说，他们总是觉得居住了22年的在多伦多中区的房子是宽敞的。但是当丈夫和他的妻子都开始在家工作时，那房子突然变得越来越小了。 “我们每个人都需要办公室。”威克逊先生说，“我们不得不制定出规则以保证相互之间互不干扰。” 但很快，威克逊先生认为，两个成年人要一周每天24小时都活动在这房子里，是不适宜的。于是，这对夫妇选择了另一种加拿大的过道形的户型：现在是到了重新装修的时候了。在这个国家不同的城市里，像垃圾箱要被运到不同的车道上一样，人们要适应那变化无常的生活和变幻莫测的房产市场。在多伦多，相对稀少的独立屋的销售和一股非凡的与街道和地区相连的热情促使许多房屋的主人去重新装修他们已经拥有的房子。在温哥华，高昂的房价把传统的想要提高生活质量的改善居住条件的买家推到了房屋买卖市场的一边。在卡尔加里，房屋市场的回落引发了许多房屋主人纷纷将他们居住的房子推向了市场。当市场动力发生了变化的时候，在这三个城市的房屋主人都必须决定如何通过装修使他们生活质量获得提高并在他们物业重售时获得更高的价值。公寓不能让我们享受这一切魏克森夫人和哈斯威尔先生想搬迁到有着宽敞的空间的公寓里去。但是他们喜爱他们长期居住绿草成茵的街区，他们的朋友和在夏天已经习惯了的烧烤。于是，他们请来了多伦多的设计师玛莎·多里昂和哈帕房屋公司的建筑师斯科特·哈帕，把他们的三层楼的房间分成单独的办公室。这使他们需要重新装修第一层的房子，他们要在起居室和餐厅过更加放松和更加愉快的生活。这间厨房是在22年前装修的，用哈斯威尔先生的观点来看，它现在还是一直很好的。但是家具的外观不适合第一层楼的单元新的设计。魏克森夫人指出，而且，厨房看起来也陈旧了。她现在正力图说服更为保守的丈夫。建筑设计师多里昂夫人的建议建筑设计师多里昂夫人，正在忙着帮助客户看重新装修的可能性。实际上，她也经常性地陪伴她的客户去寻找他们的房子，她也已经通过学习拿到了地产经纪资格证书，最近她已经加入了一家地产公司，成为经纪。多里昂夫人观察到有时房屋主人的装修想法一整年都是在发生着改变的。甚至在最新装修厨房时，他们也不能统一新主人的口味。许多客户优先考虑的是如何增加另外的浴室。 “ 六人共享一间卫生间而长大的人们，”她说，“如果父母一点也不想与子女同用浴室，这就会让人感到惊奇。” 完成外面砖石的重新装修是很常见的，当人们看到自己的旧的砖石房子快要散架时，他们就要忙着加固和并进行现代化的装修。多里昂夫人说，如果是一套一百万经典的文艺复兴时期的房子，要增加相对小的空间和一个新的厨房，重新装修的预算通常要在300，000加币范围之间，这位设计师劝告那些预算资金有限的房屋主人应该去投资一栋结构很好的建筑物，它拥有质量好的窗户和结实的电气家具，而不要去购买昂贵的房子。她偏爱老式的风格厨房，因为那种厨房能为那些人喜欢娱乐的人们提供宽敞得能让厨师能舒舒服服进出的储物室。 “这是一个最好的方法就是用最我的资金来换取更多的广阔空间。” 上个秋季，一项来加拿大皇家银行委托Ipsos Reid 公司的社会调查显示有百分之五十五的房屋主人今年计划重新装修或者改装房屋。房屋主人的平均改装计划的花费是10，064加币，他们中间许多人想重装浴室，其他的则想装上一个蛋形的浴缸。投资装修的回报加拿大的评估协会在网上公布了一项指导帮助房屋的主人计算他们投资装修项目的平均回报。选择“浴室重新装修”并投入资金的，举个例子，30，000的投资，能获得百分之七十五到百分之百的回报，它会转化成增加 22，500到30，000加币的收益。厨房也被列入能赢得百分之七十五到百分之百的回报的行列。游泳池、家庭影院和院子里的通道上的砖块只能带来百分之二十五到百分之五十的回报。中心空调的重装回报变化很大，从百分之二十五到百分之七十五。装修天窗则是完全浪费钱，它最多只能带来百分之二十五的收益。 DC建筑公司的建筑师道格·坎贝尔认为多伦多地区这个春天房产市场也步入了装修繁忙期。他要迎接川流不息而来的房地产经纪，那些在出定价之前潜在的买方也不断地请他去检查房子。他们忙着咨询更换一个旧的把手或电线管道的价格，或者在主人套房一边增加一个家庭活动室需要多少钱，这些问题都是房屋主人感到很困惑的地方。 “当这房子有很高的转手率，并且人们正在忙着买它时，他们要做很多的工作。” 根据坎贝尔先生的感觉，当主人要求他拿主意时，其中百分之七十五的钱是花费在大量的实在的需要重新装修方面以增加房屋的价值。其它的百分之二十五是无形的 … Continue reading →

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把钱花在刀刃上谈谈如何让加拿大的房子升值

wendichan — Sat, 24 Jul 2010 20:23:59 +0000

对于露易丝·威克逊和莱斯·毫施唯斯来说，他们总是觉得居住了22年的在多伦多中区的房子是宽敞的。但是当丈夫和他的妻子都开始在家工作时，那房子突然变得越来越小了。 “我们每个人都需要办公室。”威克逊先生说，“我们不得不制定出规则以保证相互之间互不干扰。” 但很快，威克逊先生认为，两个成年人要一周每天24小时都活动在这房子里，是不适宜的。于是，这对夫妇选择了另一种加拿大的过道形的户型：现在是到了重新装修的时候了。在这个国家不同的城市里，像垃圾箱要被运到不同的车道上一样，人们要适应那变化无常的生活和变幻莫测的房产市场。在多伦多，相对稀少的独立屋的销售和一股非凡的与街道和地区相连的热情促使许多房屋的主人去重新装修他们已经拥有的房子。在温哥华，高昂的房价把传统的想要提高生活质量的改善居住条件的买家推到了房屋买卖市场的一边。在卡尔加里，房屋市场的回落引发了许多房屋主人纷纷将他们居住的房子推向了市场。当市场动力发生了变化的时候，在这三个城市的房屋主人都必须决定如何通过装修使他们生活质量获得提高并在他们物业重售时获得更高的价值。公寓不能让我们享受这一切魏克森夫人和哈斯威尔先生想搬迁到有着宽敞的空间的公寓里去。但是他们喜爱他们长期居住绿草成茵的街区，他们的朋友和在夏天已经习惯了的烧烤。于是，他们请来了多伦多的设计师玛莎·多里昂和哈帕房屋公司的建筑师斯科特·哈帕，把他们的三层楼的房间分成单独的办公室。这使他们需要重新装修第一层的房子，他们要在起居室和餐厅过更加放松和更加愉快的生活。这间厨房是在22年前装修的，用哈斯威尔先生的观点来看，它现在还是一直很好的。但是家具的外观不适合第一层楼的单元新的设计。魏克森夫人指出，而且，厨房看起来也陈旧了。她现在正力图说服更为保守的丈夫。建筑设计师多里昂夫人的建议 n> 建筑设计师多里昂夫人，正在忙着帮助客户看重新装修的可能性。实际上，她也经常性地陪伴她的客户去寻找他们的房子，她也已经通过学习拿到了地产经纪资格证书，最近她已经加入了一家地产公司，成为经纪。多里昂夫人观察到有时房屋主人的装修想法一整年都是在发生着改变的。甚至在最新装修厨房时，他们也不能统一新主人的口味。许多客户优先考虑的是如何增加另外的浴室。 “ 六人共享一间卫生间而长大的人们，”她说，“如果父母一点也不想与子女同用浴室，这就会让人感到惊奇。” 完成外面砖石的重新装修是很常见的，当人们看到自己的旧的砖石房子快要散架时，他们就要忙着加固和并进行现代化的装修。多里昂夫人说，如果是一套一百万经典的文艺复兴时期的房子，要增加相对小的空间和一个新的厨房，重新装修的预算通常要在300，000加币范围之间，这位设计师劝告那些预算资金有限的房屋主人应该去投资一栋结构很好的建筑物，它拥有质量好的窗户和结实的电气家具，而不要去购买昂贵的房子。她偏爱老式的风格厨房，因为那种厨房能为那些人喜欢娱乐的人们提供宽敞得能让厨师能舒舒服服进出的储物室。 “这是一个最好的方法就是用最我的资金来换取更多的广阔空间。” 上个秋季，一项来加拿大皇家银行委托Ipsos Reid 公司的社会调查显示有百分之五十五的房屋主人今年计划重新装修或者改装房屋。房屋主人的平均改装计划的花费是10，064加币，他们中间许多人想重装浴室，其他的则想装上一个蛋形的浴缸。投资装修的回报园友录,u.iask.ca 加拿大的评估协会在网上公布了一项指导帮助房屋的主人计算他们投资装修项目的平均回报。选择“浴室重新装修”并投入资金的，举个例子，30，000的投资，能获得百分之七十五到百分之百的回报，它会转化成增加 22，500到30，000加币的收益。厨房也被列入能赢得百分之七十五到百分之百的回报的行列。游泳池、家庭影院和院子里的通道上的砖块只能带来百分之二十五到百分之五十的回报。中心空调的重装回报变化很大，从百分之二十五到百分之七十五。装修天窗则是完全浪费钱，它最多只能带来百分之二十五的收益。 DC建筑公司的建筑师道格·坎贝尔认为多伦多地区这个春天房产市场也步入了装修繁忙期。他要迎接川流不息而来的房地产经纪，那些在出定价之前潜在的买方也不断地请他去检查房子。他们忙着咨询更换一个旧的把手或电线管道的价格，或者在主人套房一边增加一个家庭活动室需要多少钱，这些问题都是房屋主人感到很困惑的地方。 … Continue reading →

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9个房屋售前包装技巧

wendichan — Fri, 16 Jul 2010 01:20:04 +0000

考虑卖屋吗？这里有些小秘密是从专业人员那里“偷师”得来的，而且能把你的房子变成一个热门商品。现在世面上有专业的包装公司帮你做，但是费用不菲。可是如果你了解了这些绝对专业的技巧，自己动手的话，可以帮你省去一大笔开销，同时又可以达到相同的效果。　　1、清洁的像一个示范屋　　清洗地板、墙身、门窗和火炉、冰箱、碗柜的内外。提示：把门窗的框洗得能散发出自然的光泽，把干净的窗帘挂起。很漂亮的窗子可以把窗帘取下，突出窗的美。　　2、不留自己的个人物品　　取下所有个人及家庭的照片。艺术品留下，但个人饰品和凌乱的物件必须拿走。但也不是什么都不留，这样就显得没有个性了。　　3、做一些小的维修　　重新把已经发黄的砖缝钩缝且更换缺角的地板胶、小块地毯等。像专业人员那样清洗地毯，或到HOME DEPOT 租一台蒸汽清洗机来DIY（DO IT YOURSELF）。　　4、油漆　　做一层新油漆是最容易的并且也是最便宜的方法去提升你房子的面子（面子工程）。比较保险的方法是选择一些中性的颜色。至于油漆的品牌无太大区别。提示：很多买家将可能为新油漆过、装饰过的房子PAY多些钱。　　5、分类、排列　　潜在的买家会打开储物间和碗柜，所以你最好把一半的物品拿走并且把留下的物品系统地整理而且要注意颜色也要协调。　　6、味道的考虑　　你可能没注意到宠物或香烟的味道，但是其他人则不然。打开门窗使房间彻底通风且使用能中和气味的喷剂或有香味的蜡烛。移走宠物的笼子并且在SHOWING的期间，暂时给宠物找个其他的地方。　　7、温暖的家　　如果SHOWING是在晚上，那么把暖炉的温度调高给买家一个温暖舒适的感觉。如果SHOWING是在白天，确保打开每个遮帘而且把所有的灯打开。　　8、车库　　尽可能把你的车库整理的井井有条。把你的物品放入外观整洁的储物箱或柜。提示：嵌入式（BUILD-IN）储藏空间能提高你的房子的价值。　　9、引进绿色　　放一些绿色植物和新鲜的花去营造一个生机盎然的感觉。 Provided by: WenDiChan.com

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开放屋(Open House)的好处

wendichan — Thu, 15 Jul 2010 22:41:52 +0000

又到了周末，看到电视上的天气预报，明天的天气非常晴朗，不禁暗自琢磨：看来明天许多人有事情做了。像这样的周末，对于地产从业人员来说，都是难以错过的举办Open house的好时机。不但如此，那些潜在的买家也是跃跃欲试，希望能够在开放参观的机会里寻觅到自己满意的物业。在加拿大，住房恐怕是每个人最私密的的场所。很多共事多年的同事，或住了多年的邻居，都没有机会参观各自的住所。现在到了卖房的时候，才有了这样的机会。Open house就是在一段特定的时间内（通常是1，2个小时），所有人，认识的，不认识的，要买房的，不想买房的，都可以走进来参观一下，无需预约，无需有地产经纪陪同。开放屋是卖房当中经常用到的手法，对于当事者，是一个双赢，甚至三赢的结果。作为卖家，当然希望自己的房子能够尽快出手。而要想尽快卖掉，除了房子本身的条件，市场的快慢程度之外，能不能吸引尽可能多的潜在买家来看房，也是一个非常重要的因素。看的人越多，卖出的机会也越大，从这一点上来说。卖家对于Open house的建议，除非是太过于担心自己的隐私，否则的话绝大多数都会非常赞成。想想看，自己的经纪牺牲了在周末的好天气里和家人出外游玩的机会，呆在这里替自己举办开放屋日，卖家还会有什么抱怨呢？ Open house同时也大受买家的欢迎。正常情况下买家每次看房都需要专业地产经纪陪同才行，如果你看到有一件不错的物业挂牌出售就上前敲门看房的话，我想几乎 100%的屋主是不会让你进去的。但是每次经纪带着去看房，无形当中又有一种销售人员的压力在里面，毕竟人家不是免费的，每次看房都是期待你尽快签购买合同，看了很多但是又不想买，自己也觉得不好意思。Open house就没有这些问题了，径直地走进去，愿意看多久就看多久，没有任何的obligation。况且有很多时候经纪未必能找到小区里的全部房源，买家自己留意一下open house，未尝不是一个补充。在一个晴朗的星期六的下午，如果你能在一个小区里看上3，4间open house的话，我想不用经纪，你都能估算出这一带的地产是个什么样的行情了。好了，我们现在再从地产经纪的角度来谈谈。简单的说，Open house是地产经纪们个人最好的市场营销手段。Open house是一个推销挂牌物业的过程，但同时更重要的，也是经纪推销自己的过程。首先，办open house要花费时间，精力，是为了把客人的房子尽快卖出去。客人看在眼里，记在心上，房子还没有卖出去，对经纪已经是感激在心了。通过open house，进一步建立起了和客人之间的互信，为今后的进一步合作打下基础。其次，Open house也是很好的建立自己个人品牌的机会。作为地产经纪，能否提高自己在众人视线中的曝光率是很重要的。如果把写有经纪大名的牌子摆在每个路口，对视觉的冲击是很可观的。想想看吧，开车经过这里的人们，多数都是住在这里，或者是有亲朋好友住在这里，或者是对这一带比较感兴趣的人。这一部分的广告受众，地域的针对性很强，比起电视报纸上撒网式宣传，这种推广的成功几率更高。在同一地区，做上这样几次这样的Open house，经纪的名气就打出来了。最重要的一点，Open house是经纪用来建立自己客户群的效率最高，成本最低的途径之一。开放屋的最直接目的就是要为当前的这间挂牌物业尽快找到买家。但是对于挂牌经纪来说，绝不仅限于此。来到这间物业中参观的人，绝大多数都不会真的去买，但是他们都有很大的机会成为挂牌经纪的下一位客户。如果参观者对这间物业不满意，不要紧，经纪可以介绍一下自己其他的挂牌物业，很可能客人会对下一间感兴趣。如果买家还没有找到自己满意的经纪，那么有什么理由不可以从今天见到的这位经纪开始呢？有位朋友对我说：你看，每次周围的物业有open house，我就去看。我发现去看的人很多都是和我一样的邻居，但是邻居怎么会买这间房呢？看来经纪办open house真是件赔本的买卖呀。这位朋友的看法其实是比较片面的。没错，是有很多邻居每当有这样的机会的时候就跑过来凑热闹。有的人好奇，有的人是想知道一下自己这一带的物业值多少钱，但是也有些周围的邻居确实有出售物业的打算，借机来了解一下行情，也来看看是哪一位经纪在帮着卖，能不能进一步了解这位经纪。这是双方最初始的 engagement，对于经纪来说，这是一个再好不过的市场推销的机会。你可能会觉得这样做的成功率太低。没关系，慢慢来，头一两个客人肯定是最难找的，但是渐渐的，你就会建立起自己的客户群。这就像滚雪球一样，一开始的时候，你把手里的雪球滚了多少次它都不见增大，但是只要坚持做，这个雪球肯定会慢慢大起来，而一旦到了一定的程度，只要你在雪地里把它轻轻一滚，体积一下子就骤然膨胀了。做市场营销也是这样的一个过程。既然open house如此重要，那么作为主角的经纪，就一定要充分地利用这次这机会。这里给经纪朋友们提一点小小的建议。首先，穿着上不能马虎。西装革履是不能少的，即使最炎热的夏天，至少也要衬衫领带。正所谓衣冠楚楚，神采飞扬。正装的穿着，使你与专业人士的资质更加相配，也表示出你对客人的尊重。准备好充分而又专业的材料。你需要一份sign-in form。走进来的客人，务必要请他们填写表格：姓名，住址，电话，email等等。一方面是可以让卖家知道今天有多少人来看房子了，另一方面也为自己收集了潜在客户的信息。MLS Listing的表格一定要打印多张，并工工整整地放在一进门的地方。开放的时候，对于每一位走进来的看房人，要做到以诚相待，一视同仁。不要因为觉察出来人家不是真正的买家就带出不耐烦的样子，因为你的感觉不一定是对的。即使人家不想买，但是你办的是开放屋呀，总不能告诉人家“非诚勿扰”吧？好了，最后，也是最重要的一点：安全。没有人能够保证来看房的每一位都是谦谦君子。曾经有过报道，歹徒借open house的机会入屋行窃。作为经纪，除了为房子寻找买家，还要留意有没有闲杂人员做出顺手牵羊的举动。唉，经纪这个活真是不好干呀。另一个要注意的就是交通安全。我曾经看到有的经纪在摆放标牌的时候，为了图快把车子停在了左边左转的位置，这样做既阻挡了后面左转的车子，同时对面有川流不息的车辆疾驶而来，很不安全。建议大家把车子靠右边停，最好停在距离人行道还有一两个车位的地方，这样就不会阻挡后面右转的交通了。下车后通过人行道走到路中间的curb上放上牌子，然后再顺着人行道回来，是不是安全多了？祝大家开放屋顺利完成，卖主，买主，经纪三赢，Win Win … Continue reading →

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使房子快速售出的简而易行5个方法

wendichan — Thu, 15 Jul 2010 05:57:36 +0000

事实上, 你不必全部装修使买家感兴趣你可能撵走一些人。毕竟，投入的每一分钱都是你提高房价的考虑因素，但是装修风格却不是买家所欣赏的，很可能事倍功半。（例如：在地库的商品陈列室）。然而，有一些简单的方法可以达到投入少，产出多，使你的房子增添无限的吸引力。 1 . 展示房子之前的两件事，清洁，再清洁。因为人们进入一个空间并想象自己生活在那里。如果桌子上面洒了东西，地板上有玩具，到处是狗毛，买家是不会对这间房感兴趣的。请专业人员进行彻底清洁，肯定是物有所值的，由于他们能找到你通常会忽略的脏处所在，像墙上的磨损和电灯开关盖的污迹。绝大多数的买家集中注意力在入口的路线 — 多数买家的第一印象点 — 另厨房和主人房；这些空间特别应该是无瑕疵的。这同样适用于建筑细节（如：壁炉）。 2 . 强调正面，掩饰负面。如果你有大的窗或者好的视野，把窗帘拉开到窗框的上面和外面去强调它们。（这样做将也使屋顶显得更高且窗子更令人赞叹）。如果你有宽敞的房间，搬走太笨拙的家具或不必要的、使空间显得拥挤的物件。建议仔细选择，安排能使空间增色的物件，放在房间里。如果衣柜太满，拿出一些放到别处。否则，别人会觉得你的衣柜太小。又如厨房台面的太多杂乱的电器也能使买家觉得，这个台面不能容纳他们的东西；放一些到橱柜里，给人以更多空间的印象。 3 . 吸引更多可能的观众。如果你有一面粉红色的墙，把它油成和其他墙体相匹配的颜色。移走一些小雕像。堆叠小朋友和狗的玩具在其他的房子。“记住你卖的是你的房子，不是你的个性”。有一些买家不喜欢宠物，要确保在任何一个展示之前把宠物放到朋友的房子或者狗舍。否则一个正打喷嚏，深度敏感的买家会不高兴。把书架上的首饰、个人相片、杂物拿走，放更多的书在上面 — 甚至从二手书店买的，它们又更普遍的吸引力。 4 . 创造一个表示欢迎的氛围。如果你想买家与你的房子有情感上的联系，你必须做一些工作使你的房子使人感觉温暖、明亮、新鲜。更换暗淡无光的灯泡，灯光要明亮，但不要超功率；要去除房间的异味（试着烘烤 cookies 或者放置一些香水）。放新香皂在卫生间，挂一个新浴帘在浴缸边；整齐叠好手纸和卫生纸。买一些鲜花 —- 一束鲜花能制造洁净的状态 —- 放在花瓶里。在人们来之前打开门窗，换换新鲜空气。最终的目的是使买家在你的房间感觉特别舒适，让他们乐不思蜀，不想离开。 5 . 开发一个快速的清洁计划以防止突如其来的展示。你永远不知道何时一个经纪有一个有兴趣的顾客，所以有一个一个快速的清洁计划是很重要的。买一个漂亮的储物箱以便冲忙时放一些杂物并且养成一个清洁路线的习惯，这样在来访之前你就不需要做太多工作了。好了，如果卖家能做到以上 5 点，那你的房子将在较快的时间里卖掉。但请记住，万事皆有例外。以上建议仅供参考，不是绝对！！！ Provided by: WenDiChan.com

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房屋转售包装出售房屋的“秘密武器”

wendichan — Tue, 13 Jul 2010 18:31:23 +0000

房屋销售包装（Home staging）是时下流行的售房策略，它可以使你的房屋短时间内“身价倍增”。　　如果包装后的房屋颇受顾客青睐，那这些顾客彼此间还有可能展开价格大战。你将有可能卖出比以前售价高出10%的价钱。　　房屋销售包装的程度也有讲究，轻度包装可以更换一下电灯，调整一下地毯。大到重新设计厨房，浴室和卧室。“任何使用房屋销售包装的人都可以从中获益，房屋售价会提高3%到10%不等”，www.canadianstagingprofessionals.com主席Christine Rae说。“还有一个好处就是房屋可以尽快转手，尤其在房地产市场低迷的时候。”Rae还给出了五个装修建议。　　1.感官诱惑　　采光并不是卖房的唯一亮点。“根据我们的研究，顾客在看房时经常花3到6分钟，”Rae说。“而对于房子的第一印象就来自于顾客的感觉。” 　　顾客在房间里看到的，闻到的，听到的，感觉到的是决定交易成败的关键。所以要关掉吵闹的电视，在房间里多放上一些花草，保持室内空气清新。专家提醒说，不要让屋子里充斥着咖啡或是香袋的气味，不然顾客还以为你在故意隐瞒什么。　　专家支招：聘用地产经纪或是准备卖房前要做好房屋销售包装。因为房屋包装能影响地产经纪或是顾客的主观印象。　　2.中性涂色　　潜在顾客可不管你房屋的装饰风格，因为你的家具都要随你搬出去的。真正起作用的是你留给他们什么样的“摊子”。　　给墙面使用中性色彩的涂料就是明智的装修选择。不管你的装饰有多现代，你得让顾客感觉到可以随时搬进来住。　　专家支招:在将房屋图片传到网上前要包装好。加拿大76%的购房者在看房或找经纪人前都会先到网上遴选一番。把你包装好的“新房”图片发到网上绝对是招有力的促销手段。　　3.房屋普通化　　没有人喜欢被用过的东西。所以要把你的家整理成旅馆一样：虽然你知道这里被人用过，但看不出一丝用过的痕迹。　　要把浴室和厨房里的东西都收拾好塞进柜子里。床铺要像刚整理过，毛巾都叠整齐，一切都要像新的一样。　　4.早打包　　房间里的东西要早打包。在发出待售信息前，屋子里三分之二的东西要打包装好，只留生活必备用具。　　5.锁定潜在顾客　　想一想你房屋的潜在购买者是什么群体。一旦你知道谁会在你社区里买房后，就适当装修一下，迎合他们的口味。　　专家支招：设立预算。房屋销售包装是对房屋的投资，不是增大房屋成本。最好的方法就是拿出房屋售价的1%到5%做一下包装。北美中文网 (加拿大及温哥华中文门户网站). Provided by: WenDiChan.com

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加拿大买卖房屋十大密招

wendichan — Sun, 11 Jul 2010 19:40:35 +0000

买卖房屋不可轻视，作为当局者，相信很多人都尝试着寻找技巧、打探经验，但真正经历一次买卖总是心理紧张，常希望觅到能确保自己有个好买卖的高招，更怕自己被夸张的广告、欠诚实的卖(买)主欺骗。一般专家建议，先做足功课，知己知彼才能有个好买卖。加拿大大多伦多地区密西沙加市Royal LePage Meadowtowne Realty的房屋经纪特纳(Linda Turner)女士以房屋代理人的角度，为买家和卖家分别列出了五个密招。作为买方 1、地段是首要考虑因素不管是首次买房，还是准备换房抑或买房投资，首先必须有个关于选那个地段的明确目标。特纳女士认为，在最好街区买一栋最小房子和在较差街上购买最大最豪华房子有着实质性不同，尤其是在过上若干年之后，其差别更可见一斑。如果是投资出租的话，购买公共交通便利的或是靠近大学校园的公寓房都会是很不错的选择。 2、考虑购买共管公寓(condo) 目前加拿大市场上condo过剩，特纳女士认为，相对来说，谈个好价钱的可能性也大为增加。Condo即“共管式公寓”，其中包括镇屋 (Townhouse)和公寓房。业内人士分析，现在Condo的火热可能会持续到2013年。如果您投资出租的话，可以计划直到接下来四、五年时间都有好赚头。 3、了解自己的信用度千万不要猜想自己的信用不错，稳妥的办法是实测以下信用度，以免到时措手不及。很多华人朋友的错误概念是不向银行借钱、有足够存款就是好信用;恰恰相反，好的信用是建立在有过贷款历史、同时又有足够能力按时还贷并偿还利息。做信用度检测，可以致电Trans Union of Canada(1-800-663-9980)或Equifax Credit Information Services Canada(1-800-465-7166)。 4、事先定下自己可承受的价格范围在正式开始找合适房屋之前，先同可能的贷款银行或公司进行借贷评估，清除了解自己的承受能力到底如何，在这些信息在手的情况下再去趟市场。这样做的最大益处是即使市场经济有所变动，也始终明白自己的经济承受力，可以说是完全做到有备而来。 5、可以考虑向市外发展特纳女士的建议是，如果大城市周边的小市镇正在迅速发展的话，向市外发展是个很好的办法，尤其是相对年轻的家庭希望找到较新的二手房。那对多伦多来说，如今对于一般的中产阶级想要在市区内买到一处大房子已经是不可能的了。那么，只有在综合考虑工作地点、学校条件等的情况下，稍稍扩大寻找范围。早期向市外发展的人或许会在不远的将来，随着周边地区的快速繁华而感慨自己的明智决定。作为卖方 1、清理、美化将售房屋将准备出售的房屋准备齐全是至关重要的。特纳女士建议道，花点钱雇佣专业人士从买方的角度来看，对房屋作番评估是值得的。将所有地方打扫干净是完全必需的，另外还要给老旧的、乏味的家具等增添些流行元素;把院子彻底清理并小作文章能改变买方的第一印象。 … Continue reading →

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卖屋费用知多少

wendichan — Sun, 11 Jul 2010 02:21:54 +0000

文/陈铨铭卖家卖房子前，除了事前的准备工作，例如整修房子、清洁内外环境需要一些费用外，房子成交后到交屋时也需要支付一些费用，除了地产经纪的佣金外，其他费用多寡端看个人的情况，不过大致包括下列几项： 1. 律师费用：成交后所有的合约文件、产权转移等手续都需要透过律师或公证人来办理，按规定不能采用相同的律师或公证人，买卖双方各有自己的，一般办手续的费用约为500-1,000元，费用比买家便宜。 2. 地产经纪佣金：虽然地产局并为对地产经纪佣金定下标准，不过大温地区较多人采用的佣金计算方式为售价的头十万抽取7%，其余的部分抽取2.5%，计算出来的金额含买卖双方地产经纪。支付地产经纪佣金需加上GST（5%），但是七月一日开始采用HST税制，则提高为12%。 3. 提前偿还贷款的罚金：对卖屋后再买屋的人是不成问题，如需要贷款，可以把贷款转过去，若采用固定利率的贷款，但是卖屋后不再需要贷款，就会受到银行对提前偿还贷款者的罚款。罚金视离贷款到期日的长短而定，最多为三个月的利息。 4. 物业税调整：如果在七月之前交屋，七月后由买家缴付物业税。因此成交后，律师或公证人先向政府机构咨询该物业应缴的税金，再依成交日计算各自应缴的物业税后，卖家需预先支付给买家，这些费用都会在屋款上直接扣除。 5. 维修/清洁费用：买家在验屋后发现房屋有瑕疵，经过商议，买家必须支付维修的费用，大者更换屋瓦，或修理漏水、暖气，小者清洗地毯、补漆等。这些费用应留下收据做为凭据。如果你拥有城市屋或公寓，最好要保存两年的会议记录，以免在价钱谈妥后，买家要阅读会议记录，却因遗失而需再花钱购买给买家，虽然是数十元到数百元不等，但是也觉得花得挺冤枉的。除了一般的房屋部分的支出外，还有给政府的所得税。这时自住的业主较有利，赚钱的部分不需缴半毛钱，但是非自住或是外国人身分就逃不过税网了，在税务上所要支出的费用也大不同。如果卖家为非居民，获利的部分需缴交25%的税，而且须先请会计师作清税的手续；非自住的卖家获利的50%需纳入当年的收入，缴交个人所得税。近来房地产大涨，业主卖了房子，当扣除这些费用后还是钱银满钵，个个眉开眼笑，尤其卖屋回流的业主更是得天独厚，既在房价上的获利，又有好的汇率汇钱回祖家，几年的移民生活费用不只都省下来，还可赚上一笔呢！这一波房市畅旺，真是造福不少人，所以卖家在支付这些费用时，至少疼痛的指数不会太高吧！ Provided by: WenDiChan.com

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北美房屋买家与卖主：现在该做这5件事

admin — Thu, 08 Jan 2009 16:31:23 +0000

　　这不是谎言：房地产和金融市场目前已成了一个烂摊子。但是，这并不代表没有人想要买房或卖屋，如果你正好是其中之一，下列的提示可以帮助你厘清当前的条件与情况。　　银行倒闭与纾困的消息占据了每天的头条新闻，叫多数的买家卖家不沮丧也难。但对于许多人来讲，由于搬迁、工作、离婚、空间不足或学区等各种需要，房屋买卖的活动不会因此停止，面对眼前不佳的大环境，买家与卖家该如何在贷款危机中找寻因应之道？购房的五个提示：　　对于买家来说，这是最好的时刻也是最坏的时候。　　对于买家来说，这是最好的时刻也是最坏的时候，在某些地区，房价甚至是两年前的一半而已，但是，随着法拍屋的数量在市场中不断上升，现在很难断定房价究竟会下跌多少。贷款的环境条件也是很差的，虽然多种型态的贷款目前利率都处于历史的低点，但是符合资格的申贷人却是少之又少。因此专家认为，当你行动之前，做好准备是绝对必要的事。　　1、筹备一笔足够的首款，但不可动用到紧急基金　　房市的荣景一去不返，经纪人说，你将需要一笔高额的首款才能取得好的贷款，零首款的时代已经宣告结束。大部分的买家都该准备5%至20%的首款，即使你获得了联邦住房管理局(FHA)贷款，从10月1日开始，仍需备足3.5%的头期款。你的首款付得越少，你的贷款保险就得付得更多。　　但是请分外小心，执照贷款规划师波特(Rhonda Porter)指出，在目前这种经济与工作都充满不确定的年代，买房时千万不要动用帐户内的紧急基金。她建议，买家最好将帐户内保持约6个月贷款额的经费，以备不时之需。“现在并非是你可以倾注一切积蓄来买房的时刻。”波特说。　　2、利用正确的管道寻找好贷款　　选择一个好的银行或贷款经纪人，可以说是买家最艰难的任务了，因为全国性的执照标准目前还尚未到位。波特建议，这种时候买家不妨以老方法开始，透过朋友和同事的介绍会更加可靠。买家应该了解对方在这行业多长时间，用网路搜索对方的姓名与相关资料，并且向国家监管机构查询他的记录。　　波特还指出，透过联邦住房管理局认证中开始寻找经纪人，因为他们不仅有更好的资格与专业，还能提供你FHA的贷款选择。FHA的贷款利率相对较好，所需的头款金额也更加的少。　　一旦买家将名单缩小到三个名字，不妨开始访问这些经纪人或银行公司，并且至少从两家中获得预审合格(pre-qualified)，进一步了解他们就竟可以为你提供哪些贷款选择。一个好的经纪人，将会向你询问各种具体问题，包括你的收入、资产等各项细节，如此一来等到真正申办之时，可以减少你被拒绝的机会。　　3、尽快取得贷款预审合格　　专家指出，这么做有几个原因。首先，买家必须知道他们能够买多少钱的房子，以及首款、过户费需要准备多少，迈阿密房地产经纪人费尔南德斯(Sandra Fernandez)解释，“我告诉我的客户，让我们在开始就把事情做对，我们先确认你的资格，并且让你知道你能贷得多少金额。” 　　经纪人皆认为，除了取得预审合格，没有其他更好的办法能帮你准确估算利率与金额。在这个阶段，你还不需要准备复杂的文件。预先取得贷款的资格，还能帮助买家争取一些时间，对个人信用分数进行小小的调整，以便正式申办时能拿到更好的贷款利率。　　4、降低你可能面对的风险　　一旦你选定了贷款银行后，就是你可以开时看房子的时刻。请确定你的地产经纪人已对于你有兴趣的地区做好了各项功课，然后你可以考虑何处是你的第一站。　　除了分析房价趋势，经纪人也应了解当地法拍屋的资讯，才能掌握好的交易。请注意，假设当地有太多的法拍屋存在，很可能会对今后几年的房价造成威胁。费尔南德斯指出，以法拍屋众多的佛罗里达州为例，有银行甚至能接受当初买进的一半价格，以低于行情许多的售价卖掉。　　5、锁定最佳利率　　在动荡的金融市场中，利率浮动的速度极快，因此很难知道何时才是锁定利率的最佳时刻。最好的策略就是要求贷款银行提供利率报价服务，并且问明对方是否提供重新议价的弹性，假如你面临利率大幅下降的情况(0.25%以上)，就有机会要求一个对自己更有利的利率。不过波特提醒，这种方便是无法随时享有的，买家仍须在过户的30天内将利率锁定。来源：多伦多房产网

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