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卖家秀房子应注意什么？

wendichan — Fri, 15 Oct 2010 22:00:11 +0000

[文/陈铨铭]卖房子对屋主而言，除了考验耐性，也考验信心。黄太太自从决定把自住的独立屋拿出来卖之后，委实做了不少功课，例如了解市场现况、寻找可靠专业的地产经纪、整修屋子等。终于选了一个黄道吉日签约上市，当接到第一个买家预约看房子的电话，心情充满期待与兴奋；心想：如果能够一次就被看中，顺利成交该有多好，可以早早放鞭炮，准备搬家事宜。不过这只是天方夜谭，市场上能够秀一次房子，就完成买卖的例子倒是少之又少，对卖家而言真是可遇不可求啊！话虽如此，卖家秀房子时，无不是努力表现这屋子这最美好的一面给买家看，俗话说：「人要衣装，佛要金装。」整理屋子是秀房子最重要的一环，例如油漆、更换旧地毯、清洁厨房及卫浴、清除多余的家具及物品、修剪花草树木，或是聘请专业的staging，为屋子重新摆设一番等，让屋子焕然一新。除此之外，在秀屋子时还需要留意下列几点： 1. 打开屋内灯光，营造温暖的气氛。无论是白天还是夜晚秀房子，屋内灯光都需要全部打开，每一盏灯光除了展示屋主的品味，更象征着欢迎的意味，柔和的灯光让屋子添增生命力，秀出屋子的立体感，也让买家放松心情地参观屋子；如果屋子的灯饰不够时尚，应该考虑更换，以增加屋子的质感。 2. 清除异味。通常都会在前一天知道要秀房子，切勿烹煮味道太重的食物，整间屋子五味杂陈，买家看屋心情大大扣分。猫狗宠物的味道也会让人反感，一定要加以清除，如果地毯已有宠物的排泄物味道，推出上市之前更换成地板是比较恰当的做法，当然能在秀屋子之前把宠物带出去，就更理想了。异味的产生是日积月累，老房子旧地毯味道、地下室通风不良的霉味、卫浴间排水管的酸味，可能长久居住于此，已经未闻其臭了。秀屋子之前先行打开窗户，或放一些较高级的芳香剂，也许可以做些弥补；如果屋子真的有异味，也可煮食咖啡，或烤面包，让香气四溢，据闻烤面包的香味可激起人们的购买欲，试试无妨。 3. 屋主介绍是加分还是扣分？通常买家看房子，一般屋主会离开，让地产经纪开门，这个的好处是买家较无负担，可以尽情地看房子，甚至批评房子，也会看得比较仔细。但是有的卖家不放心把钥匙交给经纪或是懒得出门，会待在家里。这时候如果屋主只是静静地待在房间内，或是到院子、车库避一避，这倒也无所谓。最于事无补的是，屋主为了表现自己屋子的优点，主动在买家面前畅所欲言，热情大力推销，以为可以吸引买家下offer，但是屋主过份主动介绍屋子，反而对买家看房子造成不少干扰，基于礼貌，可能微笑点头，殊不知屋主这样的举动并未能为卖房子加分。原因是房子好坏是非常主观，你认为的优点，可能不是买家真正需要的，因为买家到底要什么？只有他自己最清楚，与其卖家一头热的介绍，不如让买家安安静静地看房子，相信他有任何问题自然会请教。根据现代的行销手法：听比讲更重要。听一听买家的需求，再说出自己屋子的优点，会比自已连珠炮说了二十个优点，而买家一个也记不清楚来得好，不是吗？何况卖家过于积极介绍房子时，会让买家认为卖家急于脱手，届时被无情地杀价，反而难堪。 4. 需要在屋内放音乐吗？音乐可怡情，一边听着音乐一边看房子，想像这样的画面很不错。不过音乐的喜好也是很主观的，根据许多观察显示，秀房子时播放任何音乐都是不需要的。就像曾有屋主觉得自己祖国的音乐非常悦耳，在秀房子时不停地播放，但是来者似乎并不太欣赏，画虎不成反类犬啊；又或者你觉得JAZZ音乐很时尚，很搭配你屋子的现代感，但对买家造成干扰也难说呢！如果你为了掩饰外面的车声而播放音乐又另当别论了。除了音乐外，也不要在秀房子时洗衣服或是使用洗碗机，洗衣机和洗碗机造成的噪音或引起屋子的震动，也会在秀房子时被扣分了。一次又一次的秀房子，得一次又一次清理屋子，对卖家真的是考验耐性，很不简单。在时机好时，可能很快就可以解除警报，但是世道差时，也许一星期才秀一次房子，应把握每一个难得的机会，认真面对，以最好的卖相展现，必会很快遇到有缘人的青睐。 Provided by: WenDiChan.com

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房屋转售包装出售房屋的“秘密武器”

wendichan — Mon, 20 Sep 2010 05:08:49 +0000

房屋销售包装（Home staging）是时下流行的售房策略，它可以使你的房屋短时间内“身价倍增”。　　如果包装后的房屋颇受顾客青睐，那这些顾客彼此间还有可能展开价格大战。你将有可能卖出比以前售价高出10%的价钱。　　房屋销售包装的程度也有讲究，轻度包装可以更换一下电灯，调整一下地毯。大到重新设计厨房，浴室和卧室。“任何使用房屋销售包装的人都可以从中获益，房屋售价会提高3%到10%不等”，www.canadianstagingprofessionals.com主席Christine Rae说。“还有一个好处就是房屋可以尽快转手，尤其在房地产市场低迷的时候。”Rae还给出了五个装修建议。　　1.感官诱惑　　采光并不是卖房的唯一亮点。“根据我们的研究，顾客在看房时经常花3到6分钟，”Rae说。“而对于房子的第一印象就来自于顾客的感觉。” 　　顾客在房间里看到的，闻到的，听到的，感觉到的是决定交易成败的关键。所以要关掉吵闹的电视，在房间里多放上一些花草，保持室内空气清新。专家提醒说，不要让屋子里充斥着咖啡或是香袋的气味，不然顾客还以为你在故意隐瞒什么。　　专家支招：聘用地产经纪或是准备卖房前要做好房屋销售包装。因为房屋包装能影响地产经纪或是顾客的主观印象。　　2.中性涂色　　潜在顾客可不管你房屋的装饰风格，因为你的家具都要随你搬出去的。真正起作用的是你留给他们什么样的“摊子”。　　给墙面使用中性色彩的涂料就是明智的装修选择。不管你的装饰有多现代，你得让顾客感觉到可以随时搬进来住。　　专家支招:在将房屋图片传到网上前要包装好。加拿大76%的购房者在看房或找经纪人前都会先到网上遴选一番。把你包装好的“新房”图片发到网上绝对是招有力的促销手段。　　3.房屋普通化　　没有人喜欢被用过的东西。所以要把你的家整理成旅馆一样：虽然你知道这里被人用过，但看不出一丝用过的痕迹。　　要把浴室和厨房里的东西都收拾好塞进柜子里。床铺要像刚整理过，毛巾都叠整齐，一切都要像新的一样。　　4.早打包　　房间里的东西要早打包。在发出待售信息前，屋子里三分之二的东西要打包装好，只留生活必备用具。　　5.锁定潜在顾客　　想一想你房屋的潜在购买者是什么群体。一旦你知道谁会在你社区里买房后，就适当装修一下，迎合他们的口味。　　专家支招：设立预算。房屋销售包装是对房屋的投资，不是增大房屋成本。最好的方法就是拿出房屋售价的1%到5%做一下包装。 Provided by: WenDiChan.com

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卖屋削价求偿买家小心追讨不回！

wendichan — Fri, 27 Aug 2010 02:22:25 +0000

目前房地产市场转趋冷却，买家在出价后反悔而无法完成的交易也开始增多，房地产交易律师提醒，卖家把房子重新在市场挂牌时，若打算削价求售而向塬买家追回价差，要小心追讨不成而自行承担损失。　　卑诗房地产协会(BCREA)的房地产法律期刊(Legally Speaking)，24日出刊的最新一期刊载律师威尔森(Edward L. Wilson)所撰文章，论及此一问题。　　威尔森引述今年审理、发生于2008年金融风暴后的一起案例指出，案中塬买家出价84万5000元后，以己方塬有房子未卖出为由，要求延后成交，但卖方亦急需从此宗交易获款购买另一其已出价的房子，因此拒绝延期请求，而重新把房子以84万9000元挂牌出售。　　塬买家亦再次以84.5万元出价，但提出较晚的成交日期，未为卖方接纳。卖方最后以67万元把房子卖予另一买家。　　卖方此次大幅削价求售，损失16万9356元，他打的如意算盘，是向塬买家求偿追讨价差。　　法庭认为，卖方无法证明其所蒙受的损失，以及削价求售是合理做法，判予败诉。法官同意塬买方所称，卖方并未合理地设法减轻损失，削价求售的做法亦欠充分考虑;譬如卖方可透过短期借贷解决购买另一房子所需，亦可与塬买家进一步商讨。　　另外，虽然卖方的地产经纪指称经削减后的最后成交价与当时市价吻合，但法庭认为没有另作正式估价，对此说不予採信。因此威尔森强调，若重新挂牌削价求售而期待追回价差，必须作出正式的独立估价(formal independent appraisal)，方有成功的希望。 Provided by: WenDiChan.com

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加拿大买卖房屋十大密招

wendichan — Mon, 26 Jul 2010 03:47:17 +0000

买卖房屋不可轻视，一般专家建议，应先做足功课，知己知彼才能有个好买卖。加拿大大多伦多地区密西沙加市 Royal LePage Meadowtowne Realty的房屋经纪特纳(Linda Turner)女士以房屋代理人的角度，为买家和卖家分别列出了五个密招。作为买方 1、地段是首要考虑因素不管是首次买房，还是准备换房抑或买房投资，首先必须有个关于选那个地段的明确目标。特纳女士认为，在最好街区买一栋最小房子和在较差街上购买最大最豪华房子有着实质性不同，尤其是在过上若干年之后，其差别更可见一斑。如果是投资出租的话，购买公共交通便利的或是靠近大学校园的公寓房都会是很不错的选择。 2、考虑购买共管公寓(condo) 目前加拿大市场上condo过剩，特纳女士认为，相对来说，谈个好价钱的可能性也大为增加。Condo即“共管式公寓”，其中包括镇屋 (Townhouse)和公寓房。业内人士分析，现在Condo的火热可能会持续到2013年。如果您投资出租的话，可以计划直到接下来四、五年时间都有好赚头。 3、了解自己的信用度千万不要猜想自己的信用不错，稳妥的办法是实测以下信用度，以免到时措手不及。很多华人朋友的错误概念是不向银行借钱、有足够存款就是好信用;恰恰相反，好的信用是建立在有过贷款历史、同时又有足够能力按时还贷并偿还利息。做信用度检测，可以致电Trans Union of Canada(1-800-663-9980)或Equifax Credit Information Services Canada(1-800-465-7166)。 4、事先定下自己可承受的价格范围在正式开始找合适房屋之前，先同可能的贷款银行或公司进行借贷评估，清除了解自己的承受能力到底如何，在这些信息在手的情况下再去趟市场。这样做的最大益处是即使市场经济有所变动，也始终明白自己的经济承受力，可以说是完全做到有备而来。 5、可以考虑向市外发展特纳女士的建议是，如果大城市周边的小市镇正在迅速发展的话，向市外发展是个很好的办法，尤其是相对年轻的家庭希望找到较新的二手房。加国中文搜索,www.iask.ca 那对多伦多来说，如今对于一般的中产阶级想要在市区内买到一处大房子已经是不可能的了。那么，只有在综合考虑工作地点、学校条件等的情况下，稍稍扩大寻找范围。早期向市外发展的人或许会在不远的将来，随着周边地区的快速繁华而感慨自己的明智决定。作为卖方 1、清理、美化将售房屋将准备出售的房屋准备齐全是至关重要的。特纳女士建议道，花点钱雇佣专业人士从买方的角度来看，对房屋作番评估是值得的。将所有地方打扫干净是完全必需的，另外还要给老旧的、乏味的家具等增添些流行元素;把院子彻底清理并小作文章能改变买方的第一印象。 2、更新再更新将售房屋虽然出售房屋并不意味着一定需要彻底装修，但适当地更新不同的区域常常会起到事半功倍的作用。厨房灶台、水池浴缸、马桶地毯都是最易损耗的区域，也就成为最值得考虑更新的地方。另外，给一两个房间换上硬木地板都将有好收益。 3、合理开价很多卖方以为狮子大开口能给自己提供更多的讨价还价的空间，事实不然。特纳女士指出，市场显示一般的买家往往都会搜集大量的房屋信息，对于过高开价的卖方通常会被直接跳过;毕竟大多数的买家并不愿意浪费时间过问离自己能力过远的房屋。 4、别太在意成交日的限制如果很中意买方给的价格，但买方提出的成交日却比你自己新购房屋的成交日要晚出不少，不要轻言放弃。现在大多数的借贷公司和银行提供最多达30天的“过渡借贷bridge financing”。稳妥起见，在最早开始打听借贷之时就可事先询问有关情况。 … Continue reading →

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把钱花在刀刃上谈谈如何让加拿大的房子升值

wendichan — Sat, 24 Jul 2010 20:23:59 +0000

对于露易丝·威克逊和莱斯·毫施唯斯来说，他们总是觉得居住了22年的在多伦多中区的房子是宽敞的。但是当丈夫和他的妻子都开始在家工作时，那房子突然变得越来越小了。 “我们每个人都需要办公室。”威克逊先生说，“我们不得不制定出规则以保证相互之间互不干扰。” 但很快，威克逊先生认为，两个成年人要一周每天24小时都活动在这房子里，是不适宜的。于是，这对夫妇选择了另一种加拿大的过道形的户型：现在是到了重新装修的时候了。在这个国家不同的城市里，像垃圾箱要被运到不同的车道上一样，人们要适应那变化无常的生活和变幻莫测的房产市场。在多伦多，相对稀少的独立屋的销售和一股非凡的与街道和地区相连的热情促使许多房屋的主人去重新装修他们已经拥有的房子。在温哥华，高昂的房价把传统的想要提高生活质量的改善居住条件的买家推到了房屋买卖市场的一边。在卡尔加里，房屋市场的回落引发了许多房屋主人纷纷将他们居住的房子推向了市场。当市场动力发生了变化的时候，在这三个城市的房屋主人都必须决定如何通过装修使他们生活质量获得提高并在他们物业重售时获得更高的价值。公寓不能让我们享受这一切魏克森夫人和哈斯威尔先生想搬迁到有着宽敞的空间的公寓里去。但是他们喜爱他们长期居住绿草成茵的街区，他们的朋友和在夏天已经习惯了的烧烤。于是，他们请来了多伦多的设计师玛莎·多里昂和哈帕房屋公司的建筑师斯科特·哈帕，把他们的三层楼的房间分成单独的办公室。这使他们需要重新装修第一层的房子，他们要在起居室和餐厅过更加放松和更加愉快的生活。这间厨房是在22年前装修的，用哈斯威尔先生的观点来看，它现在还是一直很好的。但是家具的外观不适合第一层楼的单元新的设计。魏克森夫人指出，而且，厨房看起来也陈旧了。她现在正力图说服更为保守的丈夫。建筑设计师多里昂夫人的建议建筑设计师多里昂夫人，正在忙着帮助客户看重新装修的可能性。实际上，她也经常性地陪伴她的客户去寻找他们的房子，她也已经通过学习拿到了地产经纪资格证书，最近她已经加入了一家地产公司，成为经纪。多里昂夫人观察到有时房屋主人的装修想法一整年都是在发生着改变的。甚至在最新装修厨房时，他们也不能统一新主人的口味。许多客户优先考虑的是如何增加另外的浴室。 “ 六人共享一间卫生间而长大的人们，”她说，“如果父母一点也不想与子女同用浴室，这就会让人感到惊奇。” 完成外面砖石的重新装修是很常见的，当人们看到自己的旧的砖石房子快要散架时，他们就要忙着加固和并进行现代化的装修。多里昂夫人说，如果是一套一百万经典的文艺复兴时期的房子，要增加相对小的空间和一个新的厨房，重新装修的预算通常要在300，000加币范围之间，这位设计师劝告那些预算资金有限的房屋主人应该去投资一栋结构很好的建筑物，它拥有质量好的窗户和结实的电气家具，而不要去购买昂贵的房子。她偏爱老式的风格厨房，因为那种厨房能为那些人喜欢娱乐的人们提供宽敞得能让厨师能舒舒服服进出的储物室。 “这是一个最好的方法就是用最我的资金来换取更多的广阔空间。” 上个秋季，一项来加拿大皇家银行委托Ipsos Reid 公司的社会调查显示有百分之五十五的房屋主人今年计划重新装修或者改装房屋。房屋主人的平均改装计划的花费是10，064加币，他们中间许多人想重装浴室，其他的则想装上一个蛋形的浴缸。投资装修的回报加拿大的评估协会在网上公布了一项指导帮助房屋的主人计算他们投资装修项目的平均回报。选择“浴室重新装修”并投入资金的，举个例子，30，000的投资，能获得百分之七十五到百分之百的回报，它会转化成增加 22，500到30，000加币的收益。厨房也被列入能赢得百分之七十五到百分之百的回报的行列。游泳池、家庭影院和院子里的通道上的砖块只能带来百分之二十五到百分之五十的回报。中心空调的重装回报变化很大，从百分之二十五到百分之七十五。装修天窗则是完全浪费钱，它最多只能带来百分之二十五的收益。 DC建筑公司的建筑师道格·坎贝尔认为多伦多地区这个春天房产市场也步入了装修繁忙期。他要迎接川流不息而来的房地产经纪，那些在出定价之前潜在的买方也不断地请他去检查房子。他们忙着咨询更换一个旧的把手或电线管道的价格，或者在主人套房一边增加一个家庭活动室需要多少钱，这些问题都是房屋主人感到很困惑的地方。 “当这房子有很高的转手率，并且人们正在忙着买它时，他们要做很多的工作。” 根据坎贝尔先生的感觉，当主人要求他拿主意时，其中百分之七十五的钱是花费在大量的实在的需要重新装修方面以增加房屋的价值。其它的百分之二十五是无形的 … Continue reading →

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把钱花在刀刃上谈谈如何让加拿大的房子升值

wendichan — Sat, 24 Jul 2010 20:23:59 +0000

对于露易丝·威克逊和莱斯·毫施唯斯来说，他们总是觉得居住了22年的在多伦多中区的房子是宽敞的。但是当丈夫和他的妻子都开始在家工作时，那房子突然变得越来越小了。 “我们每个人都需要办公室。”威克逊先生说，“我们不得不制定出规则以保证相互之间互不干扰。” 但很快，威克逊先生认为，两个成年人要一周每天24小时都活动在这房子里，是不适宜的。于是，这对夫妇选择了另一种加拿大的过道形的户型：现在是到了重新装修的时候了。在这个国家不同的城市里，像垃圾箱要被运到不同的车道上一样，人们要适应那变化无常的生活和变幻莫测的房产市场。在多伦多，相对稀少的独立屋的销售和一股非凡的与街道和地区相连的热情促使许多房屋的主人去重新装修他们已经拥有的房子。在温哥华，高昂的房价把传统的想要提高生活质量的改善居住条件的买家推到了房屋买卖市场的一边。在卡尔加里，房屋市场的回落引发了许多房屋主人纷纷将他们居住的房子推向了市场。当市场动力发生了变化的时候，在这三个城市的房屋主人都必须决定如何通过装修使他们生活质量获得提高并在他们物业重售时获得更高的价值。公寓不能让我们享受这一切魏克森夫人和哈斯威尔先生想搬迁到有着宽敞的空间的公寓里去。但是他们喜爱他们长期居住绿草成茵的街区，他们的朋友和在夏天已经习惯了的烧烤。于是，他们请来了多伦多的设计师玛莎·多里昂和哈帕房屋公司的建筑师斯科特·哈帕，把他们的三层楼的房间分成单独的办公室。这使他们需要重新装修第一层的房子，他们要在起居室和餐厅过更加放松和更加愉快的生活。这间厨房是在22年前装修的，用哈斯威尔先生的观点来看，它现在还是一直很好的。但是家具的外观不适合第一层楼的单元新的设计。魏克森夫人指出，而且，厨房看起来也陈旧了。她现在正力图说服更为保守的丈夫。建筑设计师多里昂夫人的建议 n> 建筑设计师多里昂夫人，正在忙着帮助客户看重新装修的可能性。实际上，她也经常性地陪伴她的客户去寻找他们的房子，她也已经通过学习拿到了地产经纪资格证书，最近她已经加入了一家地产公司，成为经纪。多里昂夫人观察到有时房屋主人的装修想法一整年都是在发生着改变的。甚至在最新装修厨房时，他们也不能统一新主人的口味。许多客户优先考虑的是如何增加另外的浴室。 “ 六人共享一间卫生间而长大的人们，”她说，“如果父母一点也不想与子女同用浴室，这就会让人感到惊奇。” 完成外面砖石的重新装修是很常见的，当人们看到自己的旧的砖石房子快要散架时，他们就要忙着加固和并进行现代化的装修。多里昂夫人说，如果是一套一百万经典的文艺复兴时期的房子，要增加相对小的空间和一个新的厨房，重新装修的预算通常要在300，000加币范围之间，这位设计师劝告那些预算资金有限的房屋主人应该去投资一栋结构很好的建筑物，它拥有质量好的窗户和结实的电气家具，而不要去购买昂贵的房子。她偏爱老式的风格厨房，因为那种厨房能为那些人喜欢娱乐的人们提供宽敞得能让厨师能舒舒服服进出的储物室。 “这是一个最好的方法就是用最我的资金来换取更多的广阔空间。” 上个秋季，一项来加拿大皇家银行委托Ipsos Reid 公司的社会调查显示有百分之五十五的房屋主人今年计划重新装修或者改装房屋。房屋主人的平均改装计划的花费是10，064加币，他们中间许多人想重装浴室，其他的则想装上一个蛋形的浴缸。投资装修的回报园友录,u.iask.ca 加拿大的评估协会在网上公布了一项指导帮助房屋的主人计算他们投资装修项目的平均回报。选择“浴室重新装修”并投入资金的，举个例子，30，000的投资，能获得百分之七十五到百分之百的回报，它会转化成增加 22，500到30，000加币的收益。厨房也被列入能赢得百分之七十五到百分之百的回报的行列。游泳池、家庭影院和院子里的通道上的砖块只能带来百分之二十五到百分之五十的回报。中心空调的重装回报变化很大，从百分之二十五到百分之七十五。装修天窗则是完全浪费钱，它最多只能带来百分之二十五的收益。 DC建筑公司的建筑师道格·坎贝尔认为多伦多地区这个春天房产市场也步入了装修繁忙期。他要迎接川流不息而来的房地产经纪，那些在出定价之前潜在的买方也不断地请他去检查房子。他们忙着咨询更换一个旧的把手或电线管道的价格，或者在主人套房一边增加一个家庭活动室需要多少钱，这些问题都是房屋主人感到很困惑的地方。 … Continue reading →

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9个房屋售前包装技巧

wendichan — Fri, 16 Jul 2010 01:20:04 +0000

考虑卖屋吗？这里有些小秘密是从专业人员那里“偷师”得来的，而且能把你的房子变成一个热门商品。现在世面上有专业的包装公司帮你做，但是费用不菲。可是如果你了解了这些绝对专业的技巧，自己动手的话，可以帮你省去一大笔开销，同时又可以达到相同的效果。　　1、清洁的像一个示范屋　　清洗地板、墙身、门窗和火炉、冰箱、碗柜的内外。提示：把门窗的框洗得能散发出自然的光泽，把干净的窗帘挂起。很漂亮的窗子可以把窗帘取下，突出窗的美。　　2、不留自己的个人物品　　取下所有个人及家庭的照片。艺术品留下，但个人饰品和凌乱的物件必须拿走。但也不是什么都不留，这样就显得没有个性了。　　3、做一些小的维修　　重新把已经发黄的砖缝钩缝且更换缺角的地板胶、小块地毯等。像专业人员那样清洗地毯，或到HOME DEPOT 租一台蒸汽清洗机来DIY（DO IT YOURSELF）。　　4、油漆　　做一层新油漆是最容易的并且也是最便宜的方法去提升你房子的面子（面子工程）。比较保险的方法是选择一些中性的颜色。至于油漆的品牌无太大区别。提示：很多买家将可能为新油漆过、装饰过的房子PAY多些钱。　　5、分类、排列　　潜在的买家会打开储物间和碗柜，所以你最好把一半的物品拿走并且把留下的物品系统地整理而且要注意颜色也要协调。　　6、味道的考虑　　你可能没注意到宠物或香烟的味道，但是其他人则不然。打开门窗使房间彻底通风且使用能中和气味的喷剂或有香味的蜡烛。移走宠物的笼子并且在SHOWING的期间，暂时给宠物找个其他的地方。　　7、温暖的家　　如果SHOWING是在晚上，那么把暖炉的温度调高给买家一个温暖舒适的感觉。如果SHOWING是在白天，确保打开每个遮帘而且把所有的灯打开。　　8、车库　　尽可能把你的车库整理的井井有条。把你的物品放入外观整洁的储物箱或柜。提示：嵌入式（BUILD-IN）储藏空间能提高你的房子的价值。　　9、引进绿色　　放一些绿色植物和新鲜的花去营造一个生机盎然的感觉。 Provided by: WenDiChan.com

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开放屋(Open House)的好处

wendichan — Thu, 15 Jul 2010 22:41:52 +0000

又到了周末，看到电视上的天气预报，明天的天气非常晴朗，不禁暗自琢磨：看来明天许多人有事情做了。像这样的周末，对于地产从业人员来说，都是难以错过的举办Open house的好时机。不但如此，那些潜在的买家也是跃跃欲试，希望能够在开放参观的机会里寻觅到自己满意的物业。在加拿大，住房恐怕是每个人最私密的的场所。很多共事多年的同事，或住了多年的邻居，都没有机会参观各自的住所。现在到了卖房的时候，才有了这样的机会。Open house就是在一段特定的时间内（通常是1，2个小时），所有人，认识的，不认识的，要买房的，不想买房的，都可以走进来参观一下，无需预约，无需有地产经纪陪同。开放屋是卖房当中经常用到的手法，对于当事者，是一个双赢，甚至三赢的结果。作为卖家，当然希望自己的房子能够尽快出手。而要想尽快卖掉，除了房子本身的条件，市场的快慢程度之外，能不能吸引尽可能多的潜在买家来看房，也是一个非常重要的因素。看的人越多，卖出的机会也越大，从这一点上来说。卖家对于Open house的建议，除非是太过于担心自己的隐私，否则的话绝大多数都会非常赞成。想想看，自己的经纪牺牲了在周末的好天气里和家人出外游玩的机会，呆在这里替自己举办开放屋日，卖家还会有什么抱怨呢？ Open house同时也大受买家的欢迎。正常情况下买家每次看房都需要专业地产经纪陪同才行，如果你看到有一件不错的物业挂牌出售就上前敲门看房的话，我想几乎 100%的屋主是不会让你进去的。但是每次经纪带着去看房，无形当中又有一种销售人员的压力在里面，毕竟人家不是免费的，每次看房都是期待你尽快签购买合同，看了很多但是又不想买，自己也觉得不好意思。Open house就没有这些问题了，径直地走进去，愿意看多久就看多久，没有任何的obligation。况且有很多时候经纪未必能找到小区里的全部房源，买家自己留意一下open house，未尝不是一个补充。在一个晴朗的星期六的下午，如果你能在一个小区里看上3，4间open house的话，我想不用经纪，你都能估算出这一带的地产是个什么样的行情了。好了，我们现在再从地产经纪的角度来谈谈。简单的说，Open house是地产经纪们个人最好的市场营销手段。Open house是一个推销挂牌物业的过程，但同时更重要的，也是经纪推销自己的过程。首先，办open house要花费时间，精力，是为了把客人的房子尽快卖出去。客人看在眼里，记在心上，房子还没有卖出去，对经纪已经是感激在心了。通过open house，进一步建立起了和客人之间的互信，为今后的进一步合作打下基础。其次，Open house也是很好的建立自己个人品牌的机会。作为地产经纪，能否提高自己在众人视线中的曝光率是很重要的。如果把写有经纪大名的牌子摆在每个路口，对视觉的冲击是很可观的。想想看吧，开车经过这里的人们，多数都是住在这里，或者是有亲朋好友住在这里，或者是对这一带比较感兴趣的人。这一部分的广告受众，地域的针对性很强，比起电视报纸上撒网式宣传，这种推广的成功几率更高。在同一地区，做上这样几次这样的Open house，经纪的名气就打出来了。最重要的一点，Open house是经纪用来建立自己客户群的效率最高，成本最低的途径之一。开放屋的最直接目的就是要为当前的这间挂牌物业尽快找到买家。但是对于挂牌经纪来说，绝不仅限于此。来到这间物业中参观的人，绝大多数都不会真的去买，但是他们都有很大的机会成为挂牌经纪的下一位客户。如果参观者对这间物业不满意，不要紧，经纪可以介绍一下自己其他的挂牌物业，很可能客人会对下一间感兴趣。如果买家还没有找到自己满意的经纪，那么有什么理由不可以从今天见到的这位经纪开始呢？有位朋友对我说：你看，每次周围的物业有open house，我就去看。我发现去看的人很多都是和我一样的邻居，但是邻居怎么会买这间房呢？看来经纪办open house真是件赔本的买卖呀。这位朋友的看法其实是比较片面的。没错，是有很多邻居每当有这样的机会的时候就跑过来凑热闹。有的人好奇，有的人是想知道一下自己这一带的物业值多少钱，但是也有些周围的邻居确实有出售物业的打算，借机来了解一下行情，也来看看是哪一位经纪在帮着卖，能不能进一步了解这位经纪。这是双方最初始的 engagement，对于经纪来说，这是一个再好不过的市场推销的机会。你可能会觉得这样做的成功率太低。没关系，慢慢来，头一两个客人肯定是最难找的，但是渐渐的，你就会建立起自己的客户群。这就像滚雪球一样，一开始的时候，你把手里的雪球滚了多少次它都不见增大，但是只要坚持做，这个雪球肯定会慢慢大起来，而一旦到了一定的程度，只要你在雪地里把它轻轻一滚，体积一下子就骤然膨胀了。做市场营销也是这样的一个过程。既然open house如此重要，那么作为主角的经纪，就一定要充分地利用这次这机会。这里给经纪朋友们提一点小小的建议。首先，穿着上不能马虎。西装革履是不能少的，即使最炎热的夏天，至少也要衬衫领带。正所谓衣冠楚楚，神采飞扬。正装的穿着，使你与专业人士的资质更加相配，也表示出你对客人的尊重。准备好充分而又专业的材料。你需要一份sign-in form。走进来的客人，务必要请他们填写表格：姓名，住址，电话，email等等。一方面是可以让卖家知道今天有多少人来看房子了，另一方面也为自己收集了潜在客户的信息。MLS Listing的表格一定要打印多张，并工工整整地放在一进门的地方。开放的时候，对于每一位走进来的看房人，要做到以诚相待，一视同仁。不要因为觉察出来人家不是真正的买家就带出不耐烦的样子，因为你的感觉不一定是对的。即使人家不想买，但是你办的是开放屋呀，总不能告诉人家“非诚勿扰”吧？好了，最后，也是最重要的一点：安全。没有人能够保证来看房的每一位都是谦谦君子。曾经有过报道，歹徒借open house的机会入屋行窃。作为经纪，除了为房子寻找买家，还要留意有没有闲杂人员做出顺手牵羊的举动。唉，经纪这个活真是不好干呀。另一个要注意的就是交通安全。我曾经看到有的经纪在摆放标牌的时候，为了图快把车子停在了左边左转的位置，这样做既阻挡了后面左转的车子，同时对面有川流不息的车辆疾驶而来，很不安全。建议大家把车子靠右边停，最好停在距离人行道还有一两个车位的地方，这样就不会阻挡后面右转的交通了。下车后通过人行道走到路中间的curb上放上牌子，然后再顺着人行道回来，是不是安全多了？祝大家开放屋顺利完成，卖主，买主，经纪三赢，Win Win … Continue reading →

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使房子快速售出的简而易行5个方法

wendichan — Thu, 15 Jul 2010 05:57:36 +0000

事实上, 你不必全部装修使买家感兴趣你可能撵走一些人。毕竟，投入的每一分钱都是你提高房价的考虑因素，但是装修风格却不是买家所欣赏的，很可能事倍功半。（例如：在地库的商品陈列室）。然而，有一些简单的方法可以达到投入少，产出多，使你的房子增添无限的吸引力。 1 . 展示房子之前的两件事，清洁，再清洁。因为人们进入一个空间并想象自己生活在那里。如果桌子上面洒了东西，地板上有玩具，到处是狗毛，买家是不会对这间房感兴趣的。请专业人员进行彻底清洁，肯定是物有所值的，由于他们能找到你通常会忽略的脏处所在，像墙上的磨损和电灯开关盖的污迹。绝大多数的买家集中注意力在入口的路线 — 多数买家的第一印象点 — 另厨房和主人房；这些空间特别应该是无瑕疵的。这同样适用于建筑细节（如：壁炉）。 2 . 强调正面，掩饰负面。如果你有大的窗或者好的视野，把窗帘拉开到窗框的上面和外面去强调它们。（这样做将也使屋顶显得更高且窗子更令人赞叹）。如果你有宽敞的房间，搬走太笨拙的家具或不必要的、使空间显得拥挤的物件。建议仔细选择，安排能使空间增色的物件，放在房间里。如果衣柜太满，拿出一些放到别处。否则，别人会觉得你的衣柜太小。又如厨房台面的太多杂乱的电器也能使买家觉得，这个台面不能容纳他们的东西；放一些到橱柜里，给人以更多空间的印象。 3 . 吸引更多可能的观众。如果你有一面粉红色的墙，把它油成和其他墙体相匹配的颜色。移走一些小雕像。堆叠小朋友和狗的玩具在其他的房子。“记住你卖的是你的房子，不是你的个性”。有一些买家不喜欢宠物，要确保在任何一个展示之前把宠物放到朋友的房子或者狗舍。否则一个正打喷嚏，深度敏感的买家会不高兴。把书架上的首饰、个人相片、杂物拿走，放更多的书在上面 — 甚至从二手书店买的，它们又更普遍的吸引力。 4 . 创造一个表示欢迎的氛围。如果你想买家与你的房子有情感上的联系，你必须做一些工作使你的房子使人感觉温暖、明亮、新鲜。更换暗淡无光的灯泡，灯光要明亮，但不要超功率；要去除房间的异味（试着烘烤 cookies 或者放置一些香水）。放新香皂在卫生间，挂一个新浴帘在浴缸边；整齐叠好手纸和卫生纸。买一些鲜花 —- 一束鲜花能制造洁净的状态 —- 放在花瓶里。在人们来之前打开门窗，换换新鲜空气。最终的目的是使买家在你的房间感觉特别舒适，让他们乐不思蜀，不想离开。 5 . 开发一个快速的清洁计划以防止突如其来的展示。你永远不知道何时一个经纪有一个有兴趣的顾客，所以有一个一个快速的清洁计划是很重要的。买一个漂亮的储物箱以便冲忙时放一些杂物并且养成一个清洁路线的习惯，这样在来访之前你就不需要做太多工作了。好了，如果卖家能做到以上 5 点，那你的房子将在较快的时间里卖掉。但请记住，万事皆有例外。以上建议仅供参考，不是绝对！！！ Provided by: WenDiChan.com

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房屋转售包装出售房屋的“秘密武器”

wendichan — Tue, 13 Jul 2010 18:31:23 +0000

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