温哥华房地产

[文/陈铨铭]卖房子对屋主而言，除了考验耐性，也考验信心。 黄太太自从决定把自住的独立屋拿出来卖之后，委实做了不少功课，例如了解市场现况、寻找可靠专业的地产经纪、整修屋子等。 终于选了一个黄道吉日签约上市，当接到第一个买家预约看房子的电话，心情充满期待与兴奋；心想：如果能够一次就被看中，顺利成交该有多好，可以早早放鞭炮，准备搬家事宜。 不过这只是天方夜谭，市场上能够秀一次房子，就完成买卖的例子倒是少之又少，对卖家而言真是可遇不可求啊！ 话虽如此，卖家秀房子时，无不是努力表现这屋子这最美好的一面给买家看，俗话说：「人要衣装，佛要金装。」整理屋子是秀房子最重要的一环，例如油漆、更换旧地毯、清洁厨房及卫浴、清除多余的家具及物品、修剪花草树木，或是聘请专业的staging，为屋子重新摆设一番等，让屋子焕然一新。 除此之外，在秀屋子时还需要留意下列几点： 1. 打开屋内灯光，营造温暖的气氛。 无论是白天还是夜晚秀房子，屋内灯光都需要全部打开，每一盏灯光除了展示屋主的品味，更象征着欢迎的意味，柔和的灯光让屋子添增生命力，秀出屋子的立体感，也让买家放松心情地参观屋子；如果屋子的灯饰不够时尚，应该考虑更换，以增加屋子的质感。 2. 清除异味。 通常都会在前一天知道要秀房子，切勿烹煮味道太重的食物，整间屋子五味杂陈，买家看屋心情大大扣分。 猫狗宠物的味道也会让人反感，一定要加以清除，如果地毯已有宠物的排泄物味道，推出上市之前更换成地板是比较恰当的做法，当然能在秀屋子之前把宠物带出去，就更理想了。 异味的产生是日积月累，老房子旧地毯味道、地下室通风不良的霉味、卫浴间排水管的酸味，可能长久居住于此，已经未闻其臭了。 秀屋子之前先行打开窗户，或放一些较高级的芳香剂，也许可以做些弥补；如果屋子真的有异味，也可煮食咖啡，或烤面包，让香气四溢，据闻烤面包的香味可激起人们的购买欲，试试无妨。 3. 屋主介绍是加分还是扣分？ 通常买家看房子，一般屋主会离开，让地产经纪开门，这个的好处是买家较无负担，可以尽情地看房子，甚至批评房子，也会看得比较仔细。 但是有的卖家不放心把钥匙交给经纪或是懒得出门，会待在家里。 这时候如果屋主只是静静地待在房间内，或是到院子、车库避一避，这倒也无所谓。 最于事无补的是，屋主为了表现自己屋子的优点，主动在买家面前畅所欲言，热情大力推销，以为可以吸引买家下offer，但是屋主过份主动介绍屋子，反而对买家看房子造成不少干扰，基于礼貌，可能微笑点头，殊不知屋主这样的举动并未能为卖房子加分。 原因是房子好坏是非常主观，你认为的优点，可能不是买家真正需要的，因为买家到底要什么？ 只有他自己最清楚，与其卖家一头热的介绍，不如让买家安安静静地看房子，相信他有任何问题自然会请教。 根据现代的行销手法：听比讲更重要。 听一听买家的需求，再说出自己屋子的优点，会比自已连珠炮说了二十个优点，而买家一个也记不清楚来得好，不是吗？ 何况卖家过于积极介绍房子时，会让买家认为卖家急于脱手，届时被无情地杀价，反而难堪。 4. 需要在屋内放音乐吗？ 音乐可怡情，一边听着音乐一边看房子，想像这样的画面很不错。 不过音乐的喜好也是很主观的，根据许多观察显示，秀房子时播放任何音乐都是不需要的。 就像曾有屋主觉得自己祖国的音乐非常悦耳，在秀房子时不停地播放，但是来者似乎并不太欣赏，画虎不成反类犬啊；又或者你觉得JAZZ音乐很时尚，很搭配你屋子的现代感，但对买家造成干扰也难说呢！ 如果你为了掩饰外面的车声而播放音乐又另当别论了。 除了音乐外，也不要在秀房子时洗衣服或是使用洗碗机，洗衣机和洗碗机造成的噪音或引起屋子的震动，也会在秀房子时被扣分了。 一次又一次的秀房子，得一次又一次清理屋子，对卖家真的是考验耐性，很不简单。 在时机好时，可能很快就可以解除警报，但是世道差时，也许一星期才秀一次房子，应把握每一个难得的机会，认真面对，以最好的卖相展现，必会很快遇到有缘人的青睐。 Provided by: WenDiChan.com

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房屋销售包装（Home staging）是时下流行的售房策略，它可以使你的房屋短时间内“身价倍增”。 　　如果包装后的房屋颇受顾客青睐，那这些顾客彼此间还有可能展开价格大战。你将有可能卖出比以前售价高出10%的价钱。 　　房屋销售包装的程度也有讲究，轻度包装可以更换一下电灯，调整一下地毯。大到重新设计厨房，浴室和卧室。“任何使用房屋销售包装的人都可以从中获益，房屋售价会提高3%到10%不等”，www.canadianstagingprofessionals.com主席Christine Rae说。“还有一个好处就是房屋可以尽快转手，尤其在房地产市场低迷的时候。”Rae还给出了五个装修建议。 　　1.感官诱惑 　　采光并不是卖房的唯一亮点。“根据我们的研究，顾客在看房时经常花3到6分钟，”Rae说。“而对于房子的第一印象就来自于顾客的感觉。” 　　顾客在房间里看到的，闻到的，听到的，感觉到的是决定交易成败的关键。所以要关掉吵闹的电视，在房间里多放上一些花草，保持室内空气清新。专家提醒说，不要让屋子里充斥着咖啡或是香袋的气味，不然顾客还以为你在故意隐瞒什么。 　　专家支招：聘用地产经纪或是准备卖房前要做好房屋销售包装。因为房屋包装能影响地产经纪或是顾客的主观印象。 　　2.中性涂色 　　潜在顾客可不管你房屋的装饰风格，因为你的家具都要随你搬出去的。真正起作用的是你留给他们什么样的“摊子”。 　　给墙面使用中性色彩的涂料就是明智的装修选择。不管你的装饰有多现代，你得让顾客感觉到可以随时搬进来住。 　　专家支招:在将房屋图片传到网上前要包装好。加拿大76%的购房者在看房或找经纪人前都会先到网上遴选一番。把你包装好的“新房”图片发到网上绝对是招有力的促销手段。 　　3.房屋普通化 　　没有人喜欢被用过的东西。所以要把你的家整理成旅馆一样：虽然你知道这里被人用过，但看不出一丝用过的痕迹。 　　要把浴室和厨房里的东西都收拾好塞进柜子里。床铺要像刚整理过，毛巾都叠整齐，一切都要像新的一样。 　　4.早打包 　　房间里的东西要早打包。在发出待售信息前，屋子里三分之二的东西要打包装好，只留生活必备用具。 　　5.锁定潜在顾客 　　想一想你房屋的潜在购买者是什么群体。一旦你知道谁会在你社区里买房后，就适当装修一下，迎合他们的口味。 　　专家支招：设立预算。房屋销售包装是对房屋的投资，不是增大房屋成本。最好的方法就是拿出房屋售价的1%到5%做一下包装。 Provided by: WenDiChan.com

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目前房地产市场转趋冷却，买家在出价后反悔而无法完成的交易也开始增多，房地产交易律师提醒，卖家把房子重新在市场挂牌时，若打算削价求售而向塬买家追回价差，要小心追讨不成而自行承担损失。 　　卑诗房地产协会(BCREA)的房地产法律期刊(Legally Speaking)，24日出刊的最新一期刊载律师威尔森(Edward L. Wilson)所撰文章，论及此一问题。 　　威尔森引述今年审理、发生于2008年金融风暴后的一起案例指出，案中塬买家出价84万5000元后，以己方塬有房子未卖出为由，要求延后成交，但卖方亦急需从此宗交易获款购买另一其已出价的房子，因此拒绝延期请求，而重新把房子以84万9000元挂牌出售。 　　塬买家亦再次以84.5万元出价，但提出较晚的成交日期，未为卖方接纳。卖方最后以67万元把房子卖予另一买家。 　　卖方此次大幅削价求售，损失16万9356元，他打的如意算盘，是向塬买家求偿追讨价差。 　　法庭认为，卖方无法证明其所蒙受的损失，以及削价求售是合理做法，判予败诉。法官同意塬买方所称，卖方并未合理地设法减轻损失，削价求售的做法亦欠充分考虑;譬如卖方可透过短期借贷解决购买另一房子所需，亦可与塬买家进一步商讨。 　　另外，虽然卖方的地产经纪指称经削减后的最后成交价与当时市价吻合，但法庭认为没有另作正式估价，对此说不予採信。因此威尔森强调，若重新挂牌削价求售而期待追回价差，必须作出正式的独立估价(formal independent appraisal)，方有成功的希望。 Provided by: WenDiChan.com

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买卖房屋不可轻视，一般专家建议，应先做足功课，知己知彼才能有个好买卖。加拿大大多伦多地区密西沙加市 Royal LePage Meadowtowne Realty的房屋经纪特纳(Linda Turner)女士以房屋代理人的角度，为买家和卖家分别列出了五个密招。 作为买方 1、地段是首要考虑因素 不管是首次买房，还是准备换房抑或买房投资，首先必须有个关于选那个地段的明确目标。特纳女士认为，在最好街区买一栋最小房子和在较差街上购买最大最豪华房子有着实质性不同，尤其是在过上若干年之后，其差别更可见一斑。 如果是投资出租的话，购买公共交通便利的或是靠近大学校园的公寓房都会是很不错的选择。 2、考虑购买共管公寓(condo) 目前加拿大市场上condo过剩，特纳女士认为，相对来说，谈个好价钱的可能性也大为增加。Condo即“共管式公寓”，其中包括镇屋 (Townhouse)和公寓房。 业内人士分析，现在Condo的火热可能会持续到2013年。如果您投资出租的话，可以计划直到接下来四、五年时间都有好赚头。 3、了解自己的信用度 千万不要猜想自己的信用不错，稳妥的办法是实测以下信用度，以免到时措手不及。很多华人朋友的错误概念是不向银行借钱、有足够存款就是好信用;恰恰相反，好的信用是建立在有过贷款历史、同时又有足够能力按时还贷并偿还利息。 做信用度检测，可以致电Trans Union of Canada(1-800-663-9980)或Equifax Credit Information Services Canada(1-800-465-7166)。 4、事先定下自己可承受的价格范围 在正式开始找合适房屋之前，先同可能的贷款银行或公司进行借贷评估，清除了解自己的承受能力到底如何，在这些信息在手的情况下再去趟市场。这样做的最大益处是即使市场经济有所变动，也始终明白自己的经济承受力，可以说是完全做到有备而来。 5、可以考虑向市外发展 特纳女士的建议是，如果大城市周边的小市镇正在迅速发展的话，向市外发展是个很好的办法，尤其是相对年轻的家庭希望找到较新的二手房。 加国中文搜索,www.iask.ca 那对多伦多来说，如今对于一般的中产阶级想要在市区内买到一处大房子已经是不可能的了。那么，只有在综合考虑工作地点、学校条件等的情况下，稍稍扩大寻找范围。早期向市外发展的人或许会在不远的将来，随着周边地区的快速繁华而感慨自己的明智决定。 作为卖方 1、清理、美化将售房屋 将准备出售的房屋准备齐全是至关重要的。特纳女士建议道，花点钱雇佣专业人士从买方的角度来看，对房屋作番评估是值得的。将所有地方打扫干净是完全必需的，另外还要给老旧的、乏味的家具等增添些流行元素;把院子彻底清理并小作文章能改变买方的第一印象。 2、更新再更新将售房屋 虽然出售房屋并不意味着一定需要彻底装修，但适当地更新不同的区域常常会起到事半功倍的作用。厨房灶台、水池浴缸、马桶地毯都是最易损耗的区域，也就成为最值得考虑更新的地方。另外，给一两个房间换上硬木地板都将有好收益。 3、合理开价 很多卖方以为狮子大开口能给自己提供更多的讨价还价的空间，事实不然。特纳女士指出，市场显示一般的买家往往都会搜集大量的房屋信息，对于过高开价的卖方通常会被直接跳过;毕竟大多数的买家并不愿意浪费时间过问离自己能力过远的房屋。 4、别太在意成交日的限制 如果很中意买方给的价格，但买方提出的成交日却比你自己新购房屋的成交日要晚出不少，不要轻言放弃。现在大多数的借贷公司和银行提供最多达30天的“过渡借贷bridge financing”。稳妥起见，在最早开始打听借贷之时就可事先询问有关情况。 … Continue reading →

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对于露易丝·威克逊和莱斯·毫施唯斯来说，他们总是觉得居住了22年的在多伦多中区的房子是宽敞的。 但是当丈夫和他的妻子都开始在家工作时，那房子突然变得越来越小了。 “我们每个人都需要办公室。”威克逊先生说，“我们不得不制定出规则以保证相互之间互不干扰。” 但很快，威克逊先生认为，两个成年人要一周每天24小时都活动在这房子里，是不适宜的。于是，这对夫妇选择了另一种加拿大的过道形的户型：现在是到了重新装修的时候了。 在这个国家不同的城市里，像垃圾箱要被运到不同的车道上一样，人们要适应那变化无常的生活和变幻莫测的房产市场。在多伦多，相对稀少的独立屋的销售 和一股非凡的与街道和地区相连的热情促使许多房屋的主人去重新装修他们已经拥有的房子。在温哥华，高昂的房价把传统的想要提高生活质量的改善居住条件的买 家推到了房屋买卖市场的一边。在卡尔加里，房屋市场的回落引发了许多房屋主人纷纷将他们居住的房子推向了市场。 当市场动力发生了变化的时候，在这三个城市的房屋主人都必须决定如何通过装修使他们生活质量获得提高并在他们物业重售时获得更高的价值。 公寓不能让我们享受这一切 魏克森夫人和哈斯威尔先生想搬迁到有着宽敞的空间的公寓里去。但是他们喜爱他们长期居住绿草成茵的街区，他们的朋友和在夏天已经习惯了的烧烤。 于是，他们请来了多伦多的设计师玛莎·多里昂和哈帕房屋公司的建筑师斯科特·哈帕，把他们的三层楼的房间分成单独的办公室。 这使他们需要重新装修第一层的房子，他们要在起居室和餐厅过更加放松和更加愉快的生活。这间厨房是在22年前装修的，用哈斯威尔先生的观点来看，它 现在还是一直很好的。但是家具的外观不适合第一层楼的单元新的设计。魏克森夫人指出，而且，厨房看起来也陈旧了。她现在正力图说服更为保守的丈夫。 建筑设计师多里昂夫人的建议 建筑设计师多里昂夫人，正在忙着帮助客户看重新装修的可能性。实际上，她也经常性地陪伴她的客户去寻找他们的房子，她也已经通过学习拿到了地产经纪 资格证书，最近她已经加入了一家地产公司，成为经纪。 多里昂夫人观察到有时房屋主人的装修想法一整年都是在发生着改变的。甚至在最新装修厨房时，他们也不能统一新主人的口味。许多客户优先考虑的是如何 增加另外的浴室。 “ 六人共享一间卫生间而长大的人们，”她说，“如果父母一点也不想与子女同用浴室，这就会让人感到惊奇。” 完成外面砖石的重新装修是很常见的，当人们看到自己的旧的砖石房子快要散架时，他们就要忙着加固和并进行现代化的装修。 多里昂夫人说，如果是一套一百万经典的文艺复兴时期的房子，要增加相对小的空间和一个新的厨房，重新装修的预算通常要在300，000加币范围之 间，这位设计师劝告那些预算资金有限的房屋主人应该去投资一栋结构很好的建筑物，它拥有质量好的窗户和结实的电气家具，而不要去购买昂贵的房子。她偏爱老 式的风格厨房，因为那种厨房能为那些人喜欢娱乐的人们提供宽敞得能让厨师能舒舒服服进出的储物室。 “这是一个最好的方法就是用最我的资金来换取更多的广阔空间。” 上个秋季，一项来加拿大皇家银行委托Ipsos Reid 公司的社会调查显示有百分之五十五的房屋主人今年计划重新装修或者改装房屋。房屋主人的平均改装计划的花费是10，064加币，他们中间许多人想重装浴 室，其他的则想装上一个蛋形的浴缸。 投资装修的回报 加拿大的评估协会在网上公布了一项指导帮助房屋的主人计算他们投资装修项目的平均回报。 选择“浴室重新装修”并投入资金的，举个例子，30，000的投资，能获得百分之七十五到百分之百的回报，它会转化成增加 22，500到30，000加币的收益。厨房也被列入能赢得百分之七十五到百分之百的回报的行列。 游泳池、家庭影院和院子里的通道上的砖块只能带来百分之二十五到百分之五十的回报。中心空调的重装回报变化很大，从百分之二十五到百分之七十五。装 修天窗则是完全浪费钱，它最多只能带来百分之二十五的收益。 DC建筑公司的建筑师道格·坎贝尔认为多伦多地区这个春天房产市场也步入了装修繁忙期。他要迎接川流不息而来的房地产经纪，那些在出定价之前潜在的 买方也不断地请他去检查房子。他们忙着咨询更换一个旧的把手或电线管道的价格，或者在主人套房一边增加一个家庭活动室需要多少钱，这些问题都是房屋主人感 到很困惑的地方。 “当这房子有很高的转手率，并且人们正在忙着买它时，他们要做很多的工作。” 根据坎贝尔先生的感觉，当主人要求他拿主意时，其中百分之七十五的钱是花费在大量的实在的需要重新装修方面以增加房屋的价值。其它的百分之二十五是无形的 … Continue reading →

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