大温哥华房地产论坛

知名美国经济学家表示，加拿大可能捲进美国的房市危机，若干泡沫化的市场也有破裂风险。

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財经分析员认为，美国金融市场动盪不安之际，加拿大中央银行需要大幅减息。他们指出，美国金融业出现乱子，导致信贷环境变得紧缩，已根本地改变了全球及加拿大经济前景。

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北美中文网综合报道：根据地产公司RE/MAX在全国最主要15个城市展开的调查，发现三分之二城市的豪宅销售活动，在2008年都有所上升。
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儘管一般看法认为加国房地產及按揭市场较美国更为稳定，但加拿大美林(Merrill Lynch Canada)周三警告，本国亦有机会面对一场令美国经济备受摧残的类似灾难。
星岛日报
加拿大美林周三发表的报告指出，很多加国家庭的財政负担过重情况较美国或英国家庭更严重。
撰写报告的两名经济师华夫(David Wolf)及卡罗琳.关(Carolyn Kwan，音译)表示，加国到达该个「触及点」以及房地產及信贷市场垮下来只是时间问题。该两名经济师承认，有关分析比起一般看法较为悲观。
很多財经人士过去指出，加国房地產及银行业界均较美国更稳定，它们有机会放缓，但不会崩溃。
道明银行(TD Bank)经济师马普(James Marple)周三表示，不认为加国会出现一如美国般情况。他举例说，加国人的住屋负担能力不像美国那样下跌。
马普指出，加国房屋市场整体供应並没有出现类似美国的过多现象。房屋供应量过多，导致美国房屋市道大幅调整。
加人必需密切注视情况发展
但加拿大美林却指出，加国人必需密切注视情况发展。
加国2007年家庭净借贷佔可支配收入的6.3%，意味著他们承担的债务高於英国家庭，同时距离美国家庭2005年次按危机爆发前承担的顶峰债务已不太远。
报告並且指出，加国房屋价格现时不断下跌，未售房屋库存量亦大幅增加，那显示市场逆转並非过度期现象。
但一般认为，加国贷款人只发行了很少次按类型產品。次级按揭触发美国经济危机，並持续对金融体系造成衝击。
观察人士亦指出，观乎资源丰富省份的地区经济实力，加国住宅物业的价值大多数没有被高估。
马普表示，诸如亚伯达省等地区的房屋需求在加国之中最为强劲。由於石油业及油砂项目蓬勃发展，亚伯达省省民收入增长强劲，移居该省亦十分活跃。他指出：「那些市场……或许出现些微过热。我们看到屋价开始下跌……但远不至於美国出现的调整程度。」
马普续称，事实上，若果撇开亚伯达省房屋市场，全国各地屋价仍在上升。

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保守党领袖哈珀说，他不同意经纪公司美林证券（Merrill Lynch）早前的一份报告。该报告警告说，加拿大正在走向和美国相似的住房和抵押贷款市场崩溃。
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CIBC World Markets首席經濟師魯彬(Jeff Rubin)表示，來年原油看漲，運輸費用昂貴會促進國內生產而有助於增加北美製造業職位。魯彬在接受加通社訪問時指出，汽車業會受長期傷害，但整體製造業而言，許多流失職位會回歸。美國政府斥資7,000億美元拯救華爾街可緩和全球信用短絀情勢，但赤字激增將加劇通貨膨脹，迫使加、美都提高利率。他說，我們以為已永遠消失的職位及通貨膨脹都會重返，不過2名工會經濟師並不同意魯彬看法。
星岛日报 加通社滿地可電
加拿大勞工議會(Canadian Labour Congress)首席經濟師賈克遜(Andrew Jackson)說，能源漲價促使加元升值，製造業將繼續蒙受顯著衝擊，認為能源及製造兩種行業能同時強勁可說是妄想。
加拿大汽車工人工會(CAW)的史丹福(Jim Stanford)批評魯彬的假設，認為每桶原油即使貴達200美元，也無法扭轉目前的貿易情況。
但魯彬強調，運輸費用激增遠超出想像，如果每桶原油漲到200美元，從中國運送40呎貨櫃到紐約的成本會成為5倍而達15,000美元，而且能源及食品都會漲價。他在加拿大帝國商銀主辦的投資會議上指出，包括美國在內的經濟合作與發展組織(OECD)成員今年雖乏善可陳，但環球經濟會在2009年恢復成長。加拿大國內生產總值今年會成長1.3%，明年上升到3%。
魯彬做了以下預測︰*經濟復甦導致需求增加，每桶原油在2009下半年平均貴達150美元，2010年再上漲到200美元；*美國通貨膨脹率在2009下半年超過6%，創1990年以來紀錄，加拿大通貨膨脹率為3.3%；*美國聯儲局到明年底前會將利率提高2個百分點。
魯彬表示，加拿大的2009年情勢較樂觀，經濟實質成長近3%，失業率維持在6.5%，央行多半只會加息1個百分點。
3大銀行行政總監在投資會議上異口同聲表示，加拿大銀行業強勁依然，可度過席捲美國的風暴。
加拿大帝國商銀總裁兼行政總監麥國熙(Gerry McCaughey)說，美國情勢讓人不會忘記銀行業面對的挑戰，他的銀行在過去一年致力轉移業務重點，因應變化。
國家銀行行政總監華尚(Louis Vachon)說，他相信加拿大經濟會放緩，但可避免衰退。所有同業及競爭者的處境良好，所以銀行業務仍會激烈競爭。龍順銀行行政總監羅比塔耶(Rejean Robitaille)指出，他的銀行發揮地方性長處，2009年業績可望創紀錄。

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　　低陆平原房地產市道目前可用“惨淡、低迷”来形容，成交量大幅下跌，价格急速泻落，物业由掛牌出售到成功脱手的平均时间，為时之久已达近年罕见的程度。在这种市道不景气的情况下，房屋的买家、卖家分別应採用什么对策呢？相信这是读者朋友们普遍关心的事儿。带著这个问题，记者採访了大温地產界的专业人士。

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专做温哥华西区百万豪宅物业生意的经纪钟太（Winnie Y. Chung）表示，大温地產局8月份的住宅物业报告指交投下跌，以她观察华人市场而论，其实是因为北京奥运会举行，加上暑期本是淡季，以致交易下降。但9月初不少中国大陆买家陆续抵埠，约她看房的客户现已排期到10月底，可见温市房產市道还是不错的。
京奥暑假致交易降
钟太透露，近来温市西区豪宅的买家多数是大陆新移民，不少是国內大户，有人约看的房价还指定在500万元以上，显然不受中国近期股市不景气影响。「他们不少是因为参观北京奥运的原因，以至无法提早来温报到，直到最近才陆续抵达安顿家人，打算买房后再回国赚钱，最近就有好几笔成交。」
她还说，她的客户不少都是去年趁房价高位时卖出，准备近日趁房价回跌时买入的客人。「他们不会愿意一直租住房子，总是会想买入合理价位的房子。」
钟太指出，美国財政部接管「两房」，对买家是天大的好消息，绝对可以让市道回升。
她又认为，大温地產局的报告其实可以给那些开价不合理的卖家一个解释，有些不合理叫价的楼盘，根本很难成交。她说，温哥华房价只要区段好，不用担心新闻的负面消息。她举例说，大温地產局近日公布的资料显示，温市桑那斯街（Shaughnessy Street）地区就有两幢老独立屋成交价比开价还高，其中一幢开价260多万，结果以301万成交；而另一幢原本开价183万多，后来以201万成交，可见好区的房子还是有人抢著要。
她强调，2010年冬季奥运之前，温哥华房市前景还是不错的。现在美国政府接管「两房」，又降低30年期的按揭利率，对房市潜在投资客信心一定有所帮助；再加上加国按揭利率还有调低空间，这对本地市场是很大鼓舞。
最近在本拿比有高层柏文单位推出的地產发展商Qualex销售副总裁科尔贝克（Chris Colbeck）说：「我同意过去三年本地房价涨得有点过分，但近来大温楼市放缓，实属健康的调整。」（近年楼价走势，见右上表）
该公司在本拿比靠近布伦特伍德商场（Brentwood Mall）推出的柏文，平均每平方呎售价约500元，不到两星期，已经卖出45个单位。
他认为，温哥华房价由高峰向下调整是合理的，但绝不会一下子大跌。由於加国房市目前有不少负面消息；房价稍微下调，反而成为长期自住的投资者，一个买屋的良机。

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北美中文网综合报道：根据UBC大学Sauder School商学院最新发布的一项调查报告，加拿大多数城市的业主应该作好房屋价格下降的准备。
他们的研究表明，除了多伦多和埃德蒙顿，加拿大很多主要城市的屋价都被高估了，从下面几个方面来看：包括租金回报、利率、持有成本和历史消费物价指数对比，目前的屋价比应该的高出25％。
卑诗房地产金融教授、本次研究报告的主要作者Tsur Somerville说，加拿大长达10年的房地产市场的繁荣将要结束了。研究报告指出，在加拿大一些城市，房屋的负担能力是一个严峻的问题，它限制了市场价格的上涨。
Somerville说，房价可以迅速下降的方式，也可以通过比较长时间的慢慢下降，还可以通过在相当长的一段时间里基本持平的方式来调整市场。
加拿大较为保守的贷款的做法，防止了美国那种过分投机以及严重下跌的状况。但报告警告说，在那些存有大量待售房屋的城市，或者是错误的估计了买房者数量及应建房屋数量之间的关系，而多建了单位的城市，房屋价格潜在下跌的危险。而最近的数据显示，温哥华是最危险的一个城市。
研究人员调查了加拿大9个主要城市的房价，来分析它们的价格是否被高估。研究人员比较了房屋的价格，市场的平均价格水平，房价和租金，房屋的投资成本，结果发现：
――只有多伦多房屋的投资价格与租金收入是平衡的；
――在哈利法克斯，蒙特利尔，渥太华，里贾纳（Regina）和温尼伯（Winnipeg）房屋的价格至少要减低20％，才与租金的收入平衡；
――在卡尔加里及温哥华房屋的价格至少要减低7-11％，才与租金的收入平衡；
――在埃德蒙顿投资房屋最合算，因为租金的回报率是8 ％。

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看似奄奄一息的中国大陆房地产市场，最近竟得到2家大型外商投资银行青睐，百仕通（Black Stone）与摩根士丹利，不约而同都将筹资进军包括上海在内的大陆房市。据悉，大摩目前正在筹措一笔超过100亿元人民币的基金，准备继续加大对中国房地产业的投资。
　
根据路透报导，已在上海有多个房产投资项目的摩根士丹利，则是正在全球募集100亿美元的全球房地产基金，其中超过十分之一的资金，将用於中国房地产市场。
　中国人民银行及银监会日前发布了全面严控房地产贷款的通知，对於房地产行业的调控仍将继续，甚至更紧。
　而在这波调控之下，招商地产、雅居乐、瑞安等大型房产业，纷纷转让项目股权。其中雅居乐项目的转让对象，就是国际知名投行大摩。
　根据雅居乐地产宣布，该公司与大摩引进的境外基金Crystal I Limited达成协定，向大摩出售海南清水湾综合度假社区项目30％的股权，代价为52.8亿人民币。
　市场指出，目前包括大摩、百仕通、RZP、凯德置地等诸多外资，都在寻求藉房地产市场震之际收购一些项目。据了解，每家金额都超过10亿美元。
　根据「上海证券报」报导，除了大摩，百仕通最近与马来西亚林氏家族的卓越金融联手，共同投资一家商业资产管理公司；其中百仕通占有90％股权，卓越金融则持有一成股份。
　这家资产管理公司，主要将以长线投资模式，在大陆的商业房地产项目进行投资、经营、招商与管理。而今年4月，百仕通的房地产合夥人基金第六期募集结束，共募得109亿美元，创下有史以来金额最大的一次房地产机会基金募集。
　有了这个项目的交易成功作后盾，直接促成了百仕通与卓越金融合组资产管理公司，共同经营大陆商业房地产。未来除了上海之外，百仕通将经由这家公司，在其他城市寻觅合适的商业地产投资商机，尤其关注一、二线城市。
　除了百仕通与大摩之外，香港首富李嘉诚也计画在未来的2-3年时间，展开土地储备，据了解这将多於目前在售面积，其中就包括了大陆房市，也是购地的目标之一。
　由於取得成本较高的因素，外商在大陆的房产项目多数集中在高档住宅、办公室与商场等领域。

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