温哥华房地产

　　[经济参考报]近一个时期，我国申请投资移民的人数猛增，多项调查显示，国内千万富翁已经或正在考虑移民的比例已近六成。专家认为，我国改革开放以来的第三波移民热正在形成，其主体是国内富裕群体。 　　以富人为主体的第三波移民热值得关注 　　中国银行私人银行联合胡润研究院发布《2011年中国私人财富管理白皮书》显示，通过对全国18个重点城市千万级别以上富人980份有效问卷调查，60%的富人有移民意向或已申请移民，其中东部和南部有移民意向的超过七成，亿万财富人群的海外投资比例更超过50%。 　　专家指出，受国内外多重因素影响，改革开放以来我国共发生过三次较为集中的出国热、移民热：第一波是从改革开放初期开始，一批人以寻亲、劳务、留学以及偷渡等形式出国，并陆续定居国外，其中劳务移民是主体;第二波是上世纪90年代，一批中国人以留学、技术劳工等形式走向世界各地，不少人最终实现移民，主要体现为技术移民;2002年美国投资移民新政策出台后，特别是2008年国际金融危机发生以来，我国以投资移民为主要形式、以富人为主要移民群体的第三波移民热方兴未艾。 　　与前两次移民热相比，本轮移民热呈现出一些不同以往的鲜明特点：一、改革开放以来的先富群体成移民主体，申请移民的数量多、占比高、增速快。二、不少移民是国内社会名流、成功人士，社会关注度高。三、移民热伴随着大量社会财富向国外转移。四、“移民不移居、移家不移业”。五、富人“主动寻求托庇”的移民动机强烈。 　　专家认为，太穷国家的人除当难民外，无法向外移民。太富国家的人无需向外移民，只有不穷不富的发展中国家的人才会大量向外移民。这类国家人均收入达到1000美元后，对外移民的人数就会逐渐增长，直到人均收入达到大约8000美元之后，其人数才逐渐下降并由人口净输出国变为人口净输入国。 　　我移民最青睐美加尤喜投资房产 　　统计显示，美国和加拿大是最受中国千万以上财富人群青睐的移民目的地，有40%的人选择移民美国，37%的人选择移民加拿大，14%的人选择移民新加坡，5%的人选择移民我国香港地区，2%的人选择移民英国。 　　上海市出入境服务中心有限公司移民部项目总监侯信才介绍，我国的投资移民早在2002年就开始出现，当时主要是投资移民到美国、加拿大、澳大利亚等国，其中美国、加拿大单纯投资移民的居多，而澳大利亚则以企业家商业移民著称。到2008年，投资移民人数开始迅速增多，一直延续至今。 　　富人移到哪里，往往意味着财富也流向哪里。据中国银行私人银行调查，美国既是中国富人最大移民目的地，同时也是最受欢迎的海外投资国家，占受访中国富人的42%。其后，中国富人的海外投资目的地依次为我国香港地区、加拿大、新加坡，占比分别为38%、23%和12%。 　　中国银行私人银行经理荆霆说，追求高收益并不是富人海外投资的主要目的，有1/3的富人进行海外投资的目的是移民。中国富人进行海外投资，一半以上的人会首选房地产，然后是外币存款，接着才是股票、金融衍生品、实业、保险等。 　　据国际知名房地产顾问公司莱坊国际集团调查，投资海外房地产尽管存在增值空间小、房产税高等不利因素，但由于其同时具备方便移民、以房养学、较低价格、永久产权等优势，深受中国富人青睐。 　　各国移民政策优势各具特色 　　中信银行出国金融中心总经理吴波涛说，中国富人在选择移民目的地时，考虑的因素千差万别，但也存在一些共性因素，包括投资门槛的高低、生活环境的优劣、办理周期的长短、有无移民监管、是否需要收入来源证明等。各国为吸引国外投资和优秀企业家，也推出积极政策，形成了各具特色的移民优势。 　　美国投资移民的最大优势是门槛相对较低。美国E B-5投资移民项目要求申请人拥有合法资产50万美元以上，投资50万美元到移民局批准的项目中，5年后取回本金，或在美国直接投资100万美元。这相对于英国“105万英镑全额投资”(或一次性支付19万英镑贷款利息，在个人或配偶名下拥有200万英镑的净资产证明)的方式更容易接受，并且无需申请人具备经商或管理背景，并允许捐赠和继承等。 　　除了生活环境优良外，加拿大、澳大利亚最具吸引力的是，其投资移民政策具有明确的指向性，主要针对企业主和高管人士。 　　加拿大投资移民项目要求申请人在过去5年内有2年的高级管理经验，同时，证明家庭拥有合法资产160万加元，或投资政府担保的基金80万加元，5年后无利息返还本金，或一次性投资无返还的20万加元。这一项目主要适合公司股东、法人以及部门经理以上级别的高管。 　　澳大利亚则主要针对企业主，着重于商业移民，其“132类天才企业家移民”(相对适用于高级管理人员)、“163企业主移民”(相对适用于私营企业主)、“165投资移民”(相对适用于专业炒股人士等)项目分别适合不同类型的企业主，申请者家庭资产要求从50万到112.5万澳元不等。该类项目的优势还在于可以直接获得绿卡，一步到位，并有潜在的商业投资机遇。 　　新加坡最大的优势在于其适宜华人的生活环境。新加坡投资移民项目须证明个人资产达2000万新元以上，投资250万新元，但无需追查资金来源，申请人无年龄、学历、英语要求等限制，无移民监管要求和居住要求，直接取得永久居住权，投资者可以常驻中国，父母可申请长期准签证，最为重要的是，新加坡 77%的人口为华人，所以深受一些不会外语、年龄较大的中国富人欢迎。 　　地中海小国塞浦路斯，尽管没有多少资源，却是很多中国富人快速拥有外国身份、并自由进出欧洲的捷径。获得该国绿卡后，即可自由出入27个欧盟成员国。该国要求申请者家庭拥有资产30万欧元以上，在塞浦路斯投资30万欧元以上的房产，无移民监管，无需商业背景，无需资产来源证明，6个月左右即可获得绿卡。 　　此外，我国香港地区也是很多富人喜爱的定居目的地，其资产要求是两年持续拥有不少于1000万港币的个人净资产。定居香港的优势在于，华语环境容易融入、税制简单、税率低、经商环境好等，而且很容易向世界其他国家移民和投资。 　　美国降低门槛重在“吸金” 　　近年来，投资移民增长较为显著的是美国、加拿大和新加坡，主要原因是加拿大和新加坡的移民门槛不断提高，所以很多人想抓住旧政策的“尾巴”，形成一波增长;与此同时，美国在降低投资移民门槛，吸引了投资移民者涌入。“不论抬高门槛还是降低条件，接纳投资移民的共同目标都在于吸引投资，创造国内就业机会。”第十一届全国政协委员、复旦大学教授葛剑雄说。 　　北京、上海、广州等地多家移民中介机构认为，“富人移民热”一方面是因为国内富裕群体移民热情高涨，另一方面也与有关国家推出积极的移民政策有关，其中美国的表现尤其引人注目。 　　北京因私出入境中介机构协会荣誉会长齐立新介绍，从2009年开始，美国移民趋热，特别是今年，EB-5类新政策的作用开始发酵。其中政策方面的原因是，金融危机后美国面临就业难题，产业、资本市场出现问题，迫切希望吸引外国资本帮助本国摆脱危机。除了中国之外，在俄罗斯、印度、巴西等国，美国都在以EB-5形式进行掘金。 　　美国的EB-5投资移民法案早在上世纪90年代就已推出，基本要求是全额投资达100万美元、创造10个就业机会。后来，条件降低到在美国的不发达地区可投资50万美元、创造10个就业机会。近来，美国又在一些区域推出试验项目，仅需投资50万美元，无需雇人。 　　侯信才说，美国的这个项目在国内经济形势好的时候就关闭，经济形势不好的时候就打开。目前该项目的截止日期是2012年9月，并还有可能继续延长，因此，可以预见美国将继续成为投资移民热点。 Provided by: WenDiChan.com

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UBC亚洲研究所李端端（Duanduan Li）教授表示，因为2012年是中国的龙年，大大助长了本地房市 世界日报 农历年除了是华人社区的重要节庆之外，拜财力雄厚的华裔移民所赐，也在每年此时为大温房市带动一波旺盛买气。有地产经纪表示，今年买气更胜以往，尤其西温豪宅市场几乎是华人买家。 专营西温豪宅的地产经纪哈斯曼（Malcolm Hasman）表示，他在24日接待了四组来自中国温州的买家，参观了由他代售位于西温一栋叫价780万元的豪宅。这些富豪的兴趣很高，估计资金到位后下单的机会很大。 他说，农历年间一直都是本地房市旺季，而今年又比往年更热闹，过去两天来不断接到专营豪宅的华裔地产经纪来电，表示要带客户参观他所代售的西温豪宅。该豪宅不但有无敌海景，连车道都有暖气。 MAC行销公司销售总监布里格斯（Melanie Briggs）认为，随着股市波动，人们更热中于房地产投资，温市中心的新屋成交量过去几年已成长了两倍，如果说到了今年可以增加为三倍，她并不会感到意外。 卑诗大学（UBC）亚洲研究所李端端（Duanduan Li）教授表示，因为2012年是中国的龙年，大大助长了本地房市，尤其华人喜欢为自己选择一个好的时刻做出生子、转职或置产等人生重大决定，因为那样成功的机会比较大。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=44002 Provided by: WenDiChan.com

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（北美中文网综合报道）加拿大联邦移民政策历来备受关注，移民政策的走向与本地社会、经济、地产、旅游及生活服务等均息息相关。昨日（1月26日），加国联邦移民部长康尼(Jason Kenney)在接受CTV专访时，充分肯定了联邦现有的“省提名移民计划PNP”项目(Provincial Nominee Program)相当成功，他表示，该计划在为本国输入适用人才方面发挥了重要价值。 今年PNP移民数4.5万 康尼还表示，移民部希望能将PNP计划在现有规模基础上扩大十倍，以解决本国人口老化及社会就业人手短缺等问题，进一步推动本国经济的长期发展。 “我们预计2012年会有大约4.5万名透过省提名计划进入加国的新移民前来加国” ， 康尼说：“正如总理哈珀所说，移民是未来经济增长的关键，我们要好好善用移民计划吸引更多具技术的移民来加，进一步推动本国的经济发展。” PNP不可放松基本语言要求 康尼同时批评部分省份漠视对基本语言的要求，提醒他们正视存在的问题。康尼说，对于移民的基本语言要求过低，不仅可能导致移民申请者未来难以适应当地的劳动及就业需求，亦往往与欺诈申请案件的多寡有某种关联。语言要求较低的省份，欺诈移民个案亦较多。他强调，PNP移民申请人应该符合基本的语言要求。 PNP计划过去7年升5倍 另据加拿大联邦公民及移民部发表的最新报告 《省提名移民计划评核报告》 ，省提名移民计划现已成为加国仅次于联邦技术劳工计划（Federal Skilled Worker Program）的第二大经济类别移民来源。PNP目前每年吸纳3.6万个新移民，其中逾九成在抵加后一年内即申报工作收入，积极对本国经济作出贡献。 该份报告还说，PNP移民人数由2004至今已上升5倍，增至约每年4万人，并为有关省份带来显著经济利益，其中加西四省（卑诗、亚省、沙省和缅省）获益最大。这些省份的PNP移民在报到一年内，就申报工作或自僱收入比率逾90%。 加西四省PNP常驻比率最高 另外，加西四省，特别是卑诗省和阿尔伯特省，PNP移民留下来长住的比率，也高达95%以上。相对来说，大西洋省份的PNP移民保留率（retention rate），只有56%。 报告还表明，绝大部分PNP移民在抵加一年后即成为纳税人，他们极少申领就业保险（EI）福利或者救济金。PNP移民大多都能在加国找到符合自己技能或资历的工作，而在抵加3年后，他们的每年平均收入达3.52万至4.51万元。 Provided by: WenDiChan.com

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（北美中文网综合报道）据星岛日报报道，最近趁着农历新年期间，又有一批已办妥投资移民申请的中国大陆毫客组团来温哥华考察和购买豪宅，他们锁定的购入目标是西温哥华市价约500万元的海景单位，希望自住兼投资。另有地产经纪指，近来西温高价豪宅的准买家几乎清一色是华人。 据一名地产经纪介绍，他在带客人看过一幢占地面积超过1万平方英尺，售价接近500万加元、拥有无敌海景的独立屋之后，一位温州籍客人居然大呼便宜：“折合人民币才5,000万，这种装潢材质的房子，在上海少说要价上亿元人民币。” 另一名苏富比地产公司（Sotheby’s International Realty Canada）的高管也表示，春节期间曾经一天替客人下单买入了3间独立屋，其中两超过240万加元，另一间也在百万加元以上。此外，最近活跃在豪宅市场上的买家超过8成是大陆籍买家，且很多人都是现金成交。 Provided by: WenDiChan.com

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（北美中文网综合报道） 明报今日援引丰业银行(Bank of Nova Scotia)最新发表的一份报告揭示，在全球各地10个发达国家中，加拿大的房地产市场在过往13年来一直保持强劲的升势。其中，在今年第3季度，经过通货膨胀调整后的加拿大住宅的平均屋价升4.8%，名列10个发达国家的榜首。 13年涨超8成 加国房市正降温 不过，上述报告预测说，全球经济复苏的步伐放缓，对于欧洲债务危机的忧虑加剧，消费者的信心不足以及失业率高企，将继续对全球各地房地产市场在未来的发展前景构成影响。尽管加拿大住宅的平均屋价自1998年以来猛涨了85%，但已有一些迹象显示，加拿大的房地产市场正在降温。 丰业银行对全球各地10个发达国家在房地产市场方面的表现进行追踪，这10个发达国家分别是：加拿大、法国、瑞士、瑞典、日本、澳洲、英国、美国、西班牙和爱尔兰。 根据今年第3季度的统计数据，在上述10个发达国家中，经过通货膨胀调整后的住宅平均屋价，与去年同期相比有所上升的共有3个国家，分别是：加拿大、法国和瑞士。 加平均房价世界第一 超法国瑞士 其中，经过通货膨胀调整后的加拿大住宅的平均屋价升4.8%，在10个发达国家中位居第一。紧随其后的是法国和瑞士，经过通胀调整后的住宅平均屋价分别上涨了4.4%和3.3%。 至于剩余的7个发达国家，经过通胀调整后的住宅平均屋价，与去年同期相比，均有不同程度的下跌。 其中，跌幅最大的当属爱尔兰，跌幅高达14.7%。跌幅最小的是瑞典，只有1.9%。西班牙和美国的跌幅则分别为8.9%和7.5%，排名在爱尔兰之后。 丰业银行的经济学家沃伦(Adrienne Warren)在上述报告中说：“房地产市场保持蓬勃发展势头的周期平均为12年。相比之下，意大利房地产市场保持上升走势的周期最短，只有8年。爱尔兰和瑞典的房地产市场，保持上升走势的周期长达15年。加拿大的房地产市场保持强劲的升势，现已进入第13年，住宅屋价逐年上涨的起步时间比其他国家晚了几年，因为当时的经济仍受到90年代初期经济严重衰退以及90年代中期失业率高企的影响。” 值得一提的是，丰业银行的上述报告还对其他9个发达国家的房地产市场的现状进行了分析。例如，在今年第3季度，经过通货膨胀调整后的美国住宅的平均屋价下跌了7.5%，与美国房地产市场在2005年达到巅峰状态时相比，屋价暴跌了超过30%。 Provided by: WenDiChan.com

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