温哥华房地产

[北美时报 记者: 戴湖湖]多伦多五月，花朵如约而至，生活如常。不过，对于每一个地产经纪，注定又是一个不平常的月份。大多地区房地产市场房价和成交量双双创下新高。地产经纪们的 所为、所作更加营营役役，务实得很，他们难得生活得抽离。面前的这位男子，41岁，师气阳光，开名车，穿时尚，整洁的外表和言谈透着一股房产行业特有的职 业气息——范晓昂(化名)，他不是一名投资者， 也不是一名大公司职员，而是多伦多房地产市场逐利者中普通而又极具典型的一员。 市场中的强人 范晓昂是一位父亲，他的儿子俨然早已长大成人，明年9月入读大学。老婆没跟他过来，原因是舍不得她在京城的工作，其实是舍不那种难得的感觉，这种感觉来源 于北京的官场价值，确切点说，是那种气场所带给人在那种独特环境中的优越附加值，她是北京中央党校的名师，身边的每一位学生都是未来的高官政要，她的工作 本身就是最大的生意。而作为范晓昂来讲，老婆活得郁闷，因为她太认真太务实，一个人活得认真务实就注定郁闷。移民之路的未知、不确定本身就是一种吸引，更 是一种超乎寻常的挑战。越出格，越跳出常态，就越刺激，而这些相对于生活现实中的严峻似乎又是一种调剂，一种平衡。范晓昂说，这正是他想要的，强压之下必 出强人。范晓昂来自北京，在高压职场生活惯了的人一旦离开职场会得病的，这一点，范晓昂清楚得很，范晓昴移民多伦多，他不想得病。 多伦多的房价像个诗人，即感性，又善变，去年此时，价格跌到最低，要卖房子的人再怎么降价也无人问津，而今年比去年贵10万，却三天就能卖出，还要好多人 抢着提价、抢着来买。范晓昂提着自己的神经，开着快车追赶着每一个机会和自己的同行们。他热衷于华人市场，尤其是新移民。因为他了解他们的需求与心理。更 因为他在中国已经做到一个大房地产公司的总经理助理的位置，他熟悉房地产就如同熟悉他的女人。 这些年轻富豪们一掷千金的样子真叫范晓昂激动。在国内见到有钱人不计其数，他早已习以为常，在这里见到有钱人，尤其是华人，竞有些让他兴奋莫明。他也说不清自己究竟兴奋的是什么。他的佣金有时甚至不到一个月就足够去国外旅行玩儿二趟。与老婆视频时，他高兴得像个孩子。 大多伦多地区的豪宅头号买家，近年来几乎全部来自华人，没一个本地人，市场上虽不乏50万元至100万元的住宅，但8,000平方呎面积的千万元豪宅却供 不应求，这些庄园大宅大部分是老牌家族所拥有，而且不少家族都坐落在同一条街道上。范晓昴与人接触不到五分钟就能进入实质性话题，他恰如其分的职业范儿与 他的谈资内容会牢牢抓住每个想买房子的人，这当然来自他的非凡的实力。 华人富豪们经过中国过去十多年开放改革所积累下来的资产非常庞大，他们早已不满足于中国内地投资的同质化，金钱增多提升他们的视野与抱负，他们纷纷向海外 寻找出路。他们在中国的住宅早已是两、三千万元人民币，移民后当然不愿意降低身价，起码也要几百万加元的物业才走得进眼。范晓昂吃透这些要点，加上他对行 业门道的如饥似渴和对各类新资讯的游刃有余，他即刻变得多金而出众。 范晓昂对中国房产的熟悉程度着实令多伦多地产同行和他的客户们吃惊。而每每遇到与中国不同的房产门道他都能马上进入实质内容。他入行的速度之快之深连他自 己都惊讶。他相信自己的眼光。他来多伦多二星期买的房子已经涨得很高，他认为，工作一辈子赚来的钱，还不如一座房子的获利大，移民买房自住就是投资，租房 就会穷一辈子。这些经验之谈总是能迅速点醒那些有实力的新移民。 他经常观察公司里那些刚入行的新人，一茬接一茬地拚命考证，一个接一个的迅速入行，但几乎整个一年都不进单，他用自己的亲身经历告诉他们如何要靠实力来吃 住客户，赢得人格，同时做成生意。他庆幸自己逐渐摸出其中的明规则与潜规则，他知道在这里要靠货真价实的知识与能力才能挣到钱，他迅速明白如何靠帮助新移 民安居而交到更多大陆富豪，如何交往能贴近银行界和法律界朋友，离开那块土地，回想中国的土地暴利，他有时甚至是一身冷汗。在国内工作时，他从来没有正经 上过班，甚至不怎么到公司，但他的确又是公司的总经理助理。在公司的地位除了老总，就是他。他的生活如同大多数中国的富豪一样，低调而处于隐形，他不愿透 露姓名，不开名车，不穿名牌，出入住中等酒店，他身上没有任何标签，不这样的话，他的职业生涯就保不住。其实，他是一个掮客，一个地产界职业掮客。他的工 作职责是替老板拿地。他工作的目标对象是中国的银行高管和政府要员。从政府土地立项，到成功拿地，转手，退出，他深谙其中所有供应链上的各个环节，长达二 十年之久。他不会忘记那些好光景为他带来的极乐生活。那些地不到半年就可出手，赚100%是很平常的事，只需一个转手，根本不需多少花费。中国的房地产市 场真正的暴利也只在这个环节：土地。这就是中国高房价背后非常浅显但又无比残酷的现实。而这里的关键细节还在于公关，范晓昂公关的主要对象是金融系统和政 界要人，金融系统目标是项目融资，政府要员目标是顺利拍地，而范晓昂在此前后，靠的就是消息和得力的公关，这其中必须有的稳固的铁三角即是：范晓昂，大型 集团性总公司，银行，三者缺一不可。而他所有关系的牢固程度与操作关系的娴熟技巧足以影响一个区域房地产项目的运作和结果。 而移民至此，他所担心的事情没有了，他可以生活在明处，他只需展现的是他的实力，而这正是让他感觉到新的刺激。多伦多地产经纪作为一种政府管制的垄断行业 实有其垄断的意义所在。由于地产交易涉及到的金额数目较大，政府用比较详细并且专制的一套系统来管理这些交易，并且需要合格的参与者来参与交易。这个所谓 的合格，不仅仅是业务过关，还需要职业道德过关。而这一点，对范晓昂来说，最让他感觉到不同，也是他心里最希望的。在多伦多地产法以及地产交易当中，常常 出现职业道德规范的条款来限制地产经纪的很多行为，虽然也不甚完美，但相比国内那些明目张胆的潜规来得更让人感觉到职业上的希望。中国房地产的变迁史可以 印证中国的发展史，而范晓昂的个人成长与职业生涯在生命与中国崛起一起饱受煎熬与动荡，目睹伤害和伪善，他想逃出并做出改变。 … Continue reading →

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(北美中文网综合报道) 卑诗省政府日前宣布，拟对已经维持30多年未经修订的家庭法进行重大修正，其中有关离婚时夫妻财产的分配有原则上的彻底性修订。省府7月19日发表长达 180页的修法咨询“白皮书”，对向关条款给予详尽的解释。 卑省指出，目前卑诗省的家庭法在夫妻财产分配方面比较特别，与全国十省及三特区采用完全不同的原则。譬如，有关夫妻离婚时需要共同分配的财产界定，在其他各省和特区一致采用“剔除例外”的原则，也就是双方所有财产中，剔除了那些法律明文规定为“例外”的项目后，余下来的便属于双方各可获分配的共同财产。但卑诗省却采取另一原则一一检视各财产项目，若为“一般用于家庭目的”者，便属于共同分配的财产。 “白皮书”指出，卑诗这种现行法律规定的优点是较有弹性，由法官按特定情况裁量；缺点则是有很大的不确定性，易生争议，在目前离婚远较30年前为普遍的情况下，这种做法恐已不合时宜，因此建议新法采用全国通用的“例外剔除法”。 新法中明文规定为剔除于共同财产之列的单方拥有项目，大体包括： 1、结婚前或离婚后各自所有之财产 2、配偶其中一方所获的遗产及赠予物 3、单方依法获判之侵权赔偿 4、单方所获之保险理赔 5、信托财产 根据新法，剔除这些项目后，剩下来的家庭资产才是共同分配的财产，离婚时一般是配偶双方各得一半的分配。“白皮书”强调，新法在各方面都更具一致性，可以更有效无碍地施行。 但上述例外项目，若在婚姻期间有所增值，则增值部分亦是同共分配。举例说，若其中一方结婚时拥有一栋房子并负担其房贷，婚姻期间配偶双方共同偿付房贷并支付维修，离婚时，原拥有房子的一方仍保有成婚时房子原有的价值（及其房贷），另一方则可分享偿付房贷及维修后新增的价值。 新法的财产分配原则同样适用于同居配偶，只要同居关係已维持起码两年，或已育有子女。 不过，不管是正式结婚或同居，均可透过双方签订的书面协议，而免受家庭关系法中上述财产分配规定的约束。 Provided by: WenDiChan.com

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(夕 子)多伦多中区华埠金牛城超市老板陈旺，因捉小偷而被控绑架一案备变社会关注。事件发生后，社区专门成立的”受害人权益行动委员会”分别向联邦司法部、安省司法厅以及多伦多警政委员会发出公开信，呼吁撤销对陈旺的控告，并在网上收集签名，要求联邦政府修订刑事法典第494章，明确并扩展受害人执行平民拘捕的权利。多伦多警察总长布莱尔6月26日在出席华人社团主办的”警民一家亲”晚宴时表示，警方不会撤销对陈旺的指控，并提醒市民不要私自处置犯罪嫌疑人。 陈旺等3人被控绑架罪一案6月29日如期开庭，但3人均没有出席，而由代理律师出庭接收控方的呈堂证供，检控官也未撤销任何控罪。7月27日将再次开庭。而”受害人权益行动委员会”也派代表出庭，并已收集到5千多个请愿签名，而且项签名运动仍在继续进行。 投资这个话题离我们切近又切远。对于很多人来说，Investor等同于在DOWNTOWN金融区BAY街上拥有落地大玻璃窗，可以看见城市夜景的精美装潢的办公室；西装革履穿戴品味的先生小姐。忙碌的办公室，夹着雪茄的大肚子投资家，张口闭口都是在讲千万的资金调动，还有一堆一堆的投资术语。事实是这样么？ 不要魔化了”投资”这个字眼。别的领域不好说，但是起码在地产界，90%的投资商并不是这样的。这些投资者有买整块地皮做投资的；也有买Condo做投资的；还有买House或者商业铺面、工厂、饭馆、酒店做投资的，也有买楼花做投资的。总之就是做房东收租，这就是最典型的房地产投资者。 在中国，房地产投资在过去的三五年里越来越趋于疯狂，楼盘开盘的时候，一号难求，而且基本上挑房花8分钟，排队交钱花8小时。政府拍地的价钱屡创新高，开发商也顺水推舟把市场炒热，而投资者更是吃尽了甜头，私下里沟通的结果都是谁谁谁刚买了楼盘，第二天就涨了2万。这样，手里有资金的投资者和有办法拿到内部楼盘的关系户就成了地产盛宴的最大受益者，可以说，在中国，没钱没存款的老百姓和房地产投资是基本不搭边的。 在北美，房子和车子成了普通老百姓基本的生活水准，那么房地产投资这个游戏我们是不是也可以玩呢？ 首先，我们要明确房地产投资的风险与收益，进而才能决定是否适合普通投资者，以及怎样实力的投资者。房地产投资相比证券投资来说，投入大，变化慢，收入稳定，而且容易控制（看得见摸得着），而投资证券来讲，投入可大可小，可以稳定放很多年，也可以一天来回很多次交易，变化可能很大，当天都翻数倍，或者几个小时就血本无归，需要很多技术和经验来操作，并且要花费大量的时间去做调研。 从投资额来讲，房地产投资基数要大很多。拿最普通的购买公寓出租来说，多伦多好地段的公寓，大部分都在30万以上，如果需要最低限度的25%首期，那么就需要投入75000，再加上其他杂费，初期投入就在8万左右。 对于市场上的高杠杆工具，比如说极低的首付就可以贷款买房，这样的操作就违反了市场规律。首先，房地产是一个基数很大的项目，如果动用了高杠杆，那么市场的风吹草动都有可能让整个投资全部失败。而如果一项投资没有抗风险能力，那么这和赌博没有什么两样。其次，极低的首付就可以参与房地产投资，利用杠杆赚取极高的利润，那么市场会被催生泡沫，就像次贷在2005年将美国的房地产市场推上顶峰，转而跌落悬崖一样，都是高杠杆惹的祸。 所以，从投入上来讲，夕子认为房地产投资是一个准入门槛较高的投资工具，需要投资者有一定的经济实力，并且有耐心等待，希望看到投资的稳定长期回报。对于没有资产条件的，或者希望一夜暴富的投资者，这个投资领域不适合他们。 再谈一谈投资房地产的收益率问题。如果我们纯粹用现金买入房产，等待房产升值，那么每一年增值6%就和大部分投资工具差不多了。好处就在于，投资房地产的项目可以使用贷款，并且房屋出租得到的收入可以抵消维持房屋的费用，包括水电气，地税管理费等等。如果房主不需要自己的花费，而以房养房，房屋升值的部分就成为了稳定的收益来源。 而房地产投资的收益讲究的是长期收益，如果按照过去50年的市场平均变化6%的上涨幅度来算，每三年能上涨差不多20%，也就是说房屋的价值（以30万为例）在3年内能有9万块的升幅。如果用最常见的35%首付来看（也就是10万5千），这个变化相对投入的资金，在三年内就有将近一倍的升值。做一些费用扣除，以及中途的损耗和必要的维护费用，就算是5万块的收益，将近50%的收益率也是十分吸引人的。这就是投资房地产市场的魅力所在。 因为做地产这一行都是SELF EMPLOYEE, 没有公司为他们承担各类医疗以及养老保险，一切都靠自己的双手打拼。为了保护自己的利益，也为了未雨绸缪，曾经有从业同行提出过，每年买一个小型的楼花或者CONDO，10年之后，就可以退休。这个说法不是不可行，只是在房产投资规模逐渐扩大的时候，投资者需要小心自己的债务水平也在随着扩大。控制债务比率，是投资的一个很重要的因素。如果债务比例过高，那么市场的波动很可能将整个投资计划摧毁。所以在扩张的过程中，需要随时注意自己的债务比例，以及市场的趋势。如果短期市场的趋势有减缓，那么尽量不要再多扩张，而要保持现有的水平，在市场活跃并且向上的时候，再行逐步扩张。 其实，只要有心，投资房地产是一个比较容易，并且稳定的工具。对于没有积蓄，生活还在积累阶段的家庭，就暂时不要涉足这个需要投入的项目。而对于有积蓄，并且愿意接受这个概念，准备好享受长期升值的朋友们来说，这个房地产投资游戏，我们也可以开始尝试了。 北美时报. Provided by: WenDiChan.com

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“在亚太区的富裕人群中，中国内地富人的平均年龄只有36岁，而他们的平均流动资产却高达86万元以上。”在汇丰昨日披露的一项亚太区富裕人群调查结果中，中国内地富人最为年轻。而且内地富人更喜欢承担风险，过去一年的人均股票交易额高达253万元。 内地富人年轻又多金 在今年2月至4月间，汇丰对亚太区的富裕人群进行了一项调查，包括中国内地、中国香港、中国台湾、新加坡、印度、印尼和马来西亚（大马）等。其中，在中国内地的调查对象是拥有流动资产人民币50万元或以上人群。 从昨日发布的结果来看，区内新兴市场的富人年龄都趋于年轻化，中国内地富人以36岁的平均年龄居首，印度、印尼以38岁和39岁紧随其后。相比 之下，亚洲几大传统发达市场的富人则要老一些。例如，香港富人平均要48岁，这比内地富人年长了12岁之多，而新加坡和中国台湾也分别达到44岁和43岁。 不仅年轻，内地富人也相当有钱。以人均拥有的流动资产来衡量，在几个新兴市场中，内地富人的平均资产超过86万元。这个数字远高于印度的 59.7万元、印尼的42万元和大马的38.7万元。当然，与中国香港、新加坡和中国台湾等传统发达市场相比还是要低了不少，这三个市场的平均数字分别达 到205万元、125万元和106万元。 中国人好买股票外汇 虽然中国人被认为最喜欢存钱，但从中国富人们的资产配置来看，存款数据反而是被调查群体中最低的，股票和外汇才是他们的最爱。例如，87%的中国香港受访者有股票投资，中国内地的比例为71%，中国台湾以70%紧随其后。相比之下，印度为60%、新加坡、大马只有39%和30%，都低于半数。 以单项数据来看，中国内地富人的流动资产分配较为均衡，有近六成的流动资产是存款，剩下的四成多则做了投资。其中，29%投资于股票、10%投 资于基金。如果对比印尼富人的资产配置，其95%的流动资产是存款，剩余5%才用于投资。而从交易量来看，中国内地富人在过去1年中的股票交易额在过去 12个月里达到了252.9万元，基金交易额20.5万元，都是最低的印尼富人的5倍以上。 除股票外，中国富人们也钟爱持有外汇，中国香港、中国台湾和中国内地拥有外汇存款的比例分别达56%、32%和21%。而其它市场中，除新加坡略高达到19%外，大马、印尼也低至2%和6%，印尼的甚至为零。 内地富人趋向谨慎 在股票交易额居高不下的同时，中国内地富人对于风险的偏好也位居调查人群之首，但在过去6个月中已经趋于谨慎。本次调查显示，内地富人在做投资 时，只有19%的人倾向于本金保障，能接受适度风险的人比例达66%，高于其它所有市场，而愿意接受高风险的人为15%。因此，有14%的人表示将涉足债 券，另有8%会继续增加债券投资。 趋于谨慎的投资趋向，也令近七成的内地富人在过去6个月里实现净资产增长。另有近两成的人表示净资产在过去6个月不变，仅有11%的人表示有所下降。 综观其他受访市场，大马的富人净资产增长也比较快，近六成的人表示净资产得到了增长，新加坡以52%、印尼以51%位居其后。 18%内地富人单身 虽然内地富人最年轻，但是其中73%的人已经结婚生子，仅次于中国台湾地区的88%。不过，想找钻石王老五的人还是可以多多关注内地富人，因为他们中还有18%的人是单身，这也是所有受访人群中最高的，其次是新加坡的16%和印度的14%。 来源: 加拿大都市网 2010新财富中国富豪榜1至100名 http://news.dichan.sina.com.cn新浪财经 新浪房产讯 《新财富》杂志今日发布2010年“新财富500富人榜”，以下为第1-100名榜单： 2010年名次 2009年名次 2010年财富（亿元） 姓名 主要公司/公司总部 主要行业 性别 年龄 1 37 401.1 王健林 … Continue reading →

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　　1.认识信用分数 　　什么是信用分数（credit score）？如果你不太确定，那就趁现在了解一下。贷款人会用你的信用分数来对你进行评估。信用积分范围通常为300到850，700到750分通常被认为“非常好”，你就有资格获得标准利率（standard rates）。你的信用分数越高，那贷款利率也就越低。 　　所以如果你的分数有点低，那一定要想办法提高分数。要不然你只好多付贷款利息了。 　　但是第一件要做的事情就是拿到你的信用分数，看看你目前在哪一个等级。从TransUnion就可以拿到信用积分和信用档案。如果选择监控，那你就可以追踪信用进展状况。另外，你还可以得到一份专业化的信用分析，为你提供增加信用分数的建议。 　　2.确保信用档案正确 　　有许多因素可以影响你的信用分数，如还款纪录，未偿债务，银行贷款的时间长短，调查次数以及贷款种类。所有这些信息都可以在信用档案里找到。 　　如果在信用报告里发现错误，那就要同贷方一起检查信用档案里的可疑账目。在信用档案上就有贷方的联系信息。 　　3.自始至终及时还账 　　原因很简单：逾期付款，破产都会影响信用分数。及时付款可以增加信用积分并增加你获得低利息的机会。 　　可能有些人觉得及时付款有些困难。最好的方法就是使用自动付款（automatic payment）或者使用带有电子邮件提醒的网上银行。 　　做好这三步可以有效帮助你提高信用分数。拿到高信用分数就可以有效管理自己的财务，所以下次买车，抵押贷款或做其它贷款时，你会发现信用分数能在谈判中帮助你获得较低的贷款利率。 来源：无忧雅思网 Provided by: WenDiChan.com

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