[文/ 陈铨铭] 许多人对目前温哥华的房市表现，抱持谨慎的态度，看到朋友计画买房子，难免给予「专家」的建议，例如：「温哥华市民在房贷支出上，占一个家庭收入的70% ，若贷款利率持续上升，缴不出房贷的个案将会增多，温哥华房市泡沫化在所难免，小心踩到地雷…」、「房价过高，一般市民承受能力出现危机，现在买房子恐怕买到最高点…」这些理论预测，从目前房市表现及数据上分析，都有其依据，也算合理，但深入探究，并不能以偏概全。 ◎收入/房价比VS 资产/房价比 上周新出炉一则值得关注的新闻是：大温哥华地区个人收入最高的邮递区号落在市中心Pacific区，而非豪宅林立，庭院深深的Shaughnessy区。 由这则新闻应该可以看出一些端倪，在温哥华买大豪宅的屋主和在温哥华高所得的人并不能相提并论。 很多专家把房市泡沫化立论在收入与房价比上，他们认为以温哥华市民个人所得难以支付目前的高房价，但事实上这个说法是靠不住的。 众所皆知，多年来许多亚洲富裕的新移民大量涌入温哥华，他们强盛的购屋能力，支撑着温哥华的房市，今年150万以上豪宅的成交量较去年上升40%左右，进而提高平均成交房价，也有些移民为了在此地生根，热衷投资房地产，这应该是支撑温哥华房市的一个重要推手吧！ 而移民族群在亚洲拥有雄厚的资产，在温哥华的个人所得就难以评估，而且大多数在温哥华是没有很高的收入，如果单从收入/房价比来推论房市未来会面对泡沫化，这样的预测立论点倒不如以资产/房价比来得可靠些。 ◎利率短期难大幅度攀升 加拿大中央银行于今年已将挂牌利率，由2.25%推高到3%，看似上升惊人，也有可能影响房贷偿还能力。 殊不知，利率虽提升，但银行提供的优惠折扣却已相对提高，进而吸收掉利率提升的影响，正所谓水来土掩，兵来将挡。 例如挂牌利率在2.25%时，定期浮动利率大约是2%左右，近日升到3%，但定期浮动利率最低可达2.25%，也就是银行提供0.75%的折扣，房屋贷款的利率整体来算其实改变不大。 利率提升会造成房市泡沫化之说，这样一来，恐怕不攻自破了。 近日加币强盛，对加国出口不利，为免波折到整体经济，中央银行再大幅升息的机会应该不大，房市受影响的层面应该也会缩小，泡沫化的威胁自然就消失了。 加国经济仍在复苏中，失业率还偏高，对首次购屋族有一定的影响，房市进入房价的调整齐，但由于新移民对房市有一定的支撑，如果一味的冀望房价像美国一样大幅滑落，恐怕不是那么容易。 大温地区房地产一年的成交量在30,000间左右，而每年的新移民也在30,000-50,000人之间，由于亚洲经济表现优秀，富裕的亚洲移民是大温地区房地产的一批生力军，若本地经济分析师不将此实力纳入考量，市场预测的误差度难望改善，也容易引起民众对房地产是否会泡沫化的不安，对经济反而没有加分的效益了。 Provided by: WenDiChan.com
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不论您正有意购买新居，或为目前的房子再做贷款或转移贷款，在完成房贷的最后过程中，必须填妥有关文件，准备齐全所需文件，有助您轻松快捷地办妥手续。 购置新居 必须备妥以下有关您所购买物业的资料： 买卖协议(Purchase and Sale Agreement)，包括附表及宽免条款；附有物业照片的电脑多重放盘系统登记(MLS listing)； 您的代表律师/公证人的姓名、地址和电话号码。 请备妥以下有关您的财务资料： 首期付款的证明，即等同从下列一或多个来源所付的首期付款金额：储蓄账户和/或存款；流动资产或其他资产；馈赠证明书；出售其他物业所得的款项。 已经购置物业 请备妥以下有关您目前已经拥有的物业的资料：近期的房屋贷款结单、最新的屋主保险单(Homeowner Insurance Policy)。 物业法定说明可参阅资料 买卖协议正本(Original Purchase Agreement)； 物业税单(Property Tax Statement)； 物业价值——可参阅以下文件以助您估计物业价值，例如近期的物业税务评估(Property Tax Assessment)及/或电脑多重放盘系统登记中的同区对比房屋售价(Neighbourhood Sales Comparables)。 其他所需文件/资料 收入证明： 若以月薪或时薪受僱者(不论全职或固定兼职)，请提供以下一项证明： 僱主以公司信纸发出的收入证明信，当中须列明您的姓名、薪水或时薪及发信人的姓名和职位最新的工资单； 每月薪金直接转帐的银行帐户的最新结单副本； 如果是自僱人士或按合约受聘者，及/或您希望将花红、超时工作薪金、赏金或公司分红计算在内，请提供在过往两年由加拿大税务局发出的评税通知书 (Notice of Assessments)； 如果您的收入来源不在上述之列，请联络您的银行，查询所需入息证明。 填报房贷申请表常见问题 您目前拥有的资产或储蓄金额；您目前的债务(请确保您清楚自己的欠余金额和每月还款额)；您目前所拥有的危疾/人寿保险保障。 有关物业的一些明确资料： … Continue reading →
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据多伦多信息港报道，众所周知,洋人很早就喜欢中国菜了,可是,不知什么时候,他们对中国的风水感兴趣起来了.中国的绝学正在北美悄悄兴起. 也许是巧合,大约一年前,有一为洋人(PHD)突然找我,说他要买房了,要我帮他看看风水,我吓了一跳,想想我(华人)都不太信,怎么他们(洋人)反而信起风水起来了,当时,由于自感不懂,我想逃掉,没想到怎么同他解释都没用,他不但不信,还说:”看你的样子就很懂风水”,真让我哭笑不得,”这老兄怎么比我迷信多了”,没办法了,只好硬着头皮”上阵”,但心里一直很不踏实,怎样看?如何看?自己心中无数,万一看不好怎么办?他会不会怪我?到时候朋友变仇人怎么办?我只好向他实话实说,更没想到的是这位老兄不加思索地说”你看的一定是好的,别人不行”,这就使我更迷惑了,我可是从来没同任何人看过风水,那来好坏?经过追问,才知道事情的原由. 那是很久以前的事了,那天,我请一位洋人去中国餐馆”喝茶”(茶和点心),无意中谈到中国文化和风水的事情,可能是我说的头头是道,龙舞凤飞,没想到我的”理论”让那位洋人奉为金囊玉旨,在买房时他是完全按我说的”风水理论”去做的,并且碰巧他买房后那套房升值十万,同时他又找到一分更好的工,他的股票在没有贬值时就抛出了,当时绝大多数人都很惨.看样子他真的对我五体投地了,且把他买房的事告诉了其他人. 本来以为当时的”风水理论”是不经意乱吹的,但细细想起来却不完全是,还是有根据的,因为我是小的时候,我的三姨丈(他是风水先生,目前他是富人)就和我说过关于”风水”的事,估计我是按他说的那些”风水原则”加以发挥的,总结起来的基本要点有: (一)风水好的地方: 房屋风水好的地方,应该是有山有水,前低后高,中间地平,光线充分,面向东南,山在后面,水在前面,这是最理想的情况,如果从整体上看,就是整个城市的风水了,象这样的城市是很少的,但也能找到的,比如,加拿大的温哥华,风水就是全加拿大最好的,是真正的风水宝地,温哥华的房价比房价排第二的多伦多城市还要高出一倍.从局部来看,就是某一套房子的风水.但是,现实中是很难找到这样理想风水的房子的,不过,如果找不到风水好房子,也要避免风水太差的房子. (二)风水最差的地方: 风水最差的房子就是对冲房子,对冲就是房子的正门正对着一条直路,如果那条直路是下斜坡,下斜坡的终点到大门口,就是大恶.回想起来,本人有生以来见过两户这样的人家,他们的运气都极差,也许是巧合.另一种就是”刀型”房子,房子前面的那条路是”弯曲”的,不过这种危险性不是太大,其他的还有”急流”,房子在车流量很大的马路边,再有就是地不平. 信也好,不信也好,风水学也是高深的学问,这不是三言两语能说的清楚的,中国发展了几千年了,有许许多多的宝库还有待于挖掘,相信神秘文明古老中国有许许多多东西是西洋人望尘莫及的,只是人们还不知道而已, 到底有没有风水这回事呢?也不好说的清,信不信也是个人的事.对那些完全不信神不信邪的人,最好去买一套”对冲”的房子试看,要是日后买不出,不要怪我没告诉你.这种房子,现在连印度人都不想买了. Provided by: WenDiChan.com
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据《明报》报道，9月份一份调查报告发现﹐虽然安省租户的平均收入不及业主的一半﹐然而﹐三级政府给予业主的补贴竟是租户的6倍。其中一个主导今次调查机构加拿大柏文联会(CFAA)认为﹐此举正显示﹐三级政府只利业主﹐有歧视租户之嫌。 联会指三级政府歧视租户 有份主办今次调查报告的加拿大柏文联会主席John Dickie表示﹐希望三级政府能正视问题。他又向当局提出两项建议﹕第一﹐别再推行有利业主的政策﹐令情况恶化﹔第二﹐未来应逐步引入有利租客的制度﹐ 令政策达致平衡。 该调查报告由加拿大柏文联会与安河房屋出租人联会(CFAA)共同主办。根据报告显示﹐2008年﹐安河每户私人业主平均收入达92,885元﹔每个租户则为45,558元﹐不及私人业主的一半。 可是﹐同年﹐全省约有318.4万户业主获省府84亿元的补贴﹐平均每户获2,629元补贴﹔另有142.3万租户获5.62亿元补贴﹐平均每户得 395元。前者是后者逾6倍。 联邦政府给予867万户业主的资助共158亿元﹔相反﹐411万租户则只有13亿元。若以平均计算﹐每户业主可获1,823元﹐租户则只有308 元。在市政府层面来说﹐业主亦获得补贴﹐但租户则完全没有。 Dickie表示﹐联邦政府与安省政府先后引入房屋装修退税优惠与耆老业主物业税优惠﹐不约而同都为业主带来好处﹐却忽略了租客的需要。 他认为﹐各级政府未来应适当引入对租客有利的措施﹐但其同时亦强调﹐政府毋须撤销给予业主的优惠。 他举例说﹐政府可考虑减低业主经租赁所得的利得税﹐好让降低业主的租赁成本。在竞争激烈的租赁市场内﹐他相信这方法可令业主减低租金﹐令租户受惠。 Provided by: WenDiChan.com
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据《世界日报》报道，利率正在上涨，加上安大略和卑诗两省今年7月1日开始施行合并销售税HST推高了房地产经纪费用，房地产市场正在急剧冷却，但绝大多数专家认为不存在房地产泡沫，在可以预见的一两年内房价将稳中有降，出现美国式房市大崩盘的可能性几乎不存在。 但从长远看，等到大约两年后全球经济站稳脚跟后，本国很多地方的房价将会继续上涨，一些经济学家甚至预测本国房价未来20年内可能会有接近百分之百的涨幅，想要跻身加拿大的屋主行列，乘目前利率仍偏低、供需平衡的机会入市，也是个不错的选择，因为现在如果不购买房屋，以后可能更难承担。这足以迫使潜在的购屋者考虑，仍旧赁屋而居，还是自己买房子合算呢？ 对这个很多人提出的问题，理财师的回答是，那要视各人情形而定，难以一概而论。 根据一些金融机构的调查，本国住宅价格可承担性的上升速度继续超过民众的收入上升速度。可是，购买住宅不仅仅是为自己购买一个安居之所，也是一种投资，20至30年内，屋主在他所投资的住宅上，大多数可取得年率为4%到5%的回报。 需要注意的是，到底应该买屋子还是去租屋而居，还要视各人的经济能力而定，如果是荷包不太丰厚者，只要操作得当，租房子也是一种不错的选择。 尤其是刚开始自食其力的年轻专业人士，比较适宜租房子住。没有自购住宅的羁绊，这些年轻人可以“逐水草而居”，哪里有更好的工作，便迁徙到哪里去，不必操心如何保住自己的房产，而是将余钱投入到股票和债券上去。 但与租房子相比，自行购房而居有一个好处，那就是强迫投资房产者为自己积蓄，有点像是先苦后甜，将来退休时把房屋卖掉，便可到手一大笔能用于养老的巨款，便是苦尽甘来之时了。 而那些长期赁屋而居的人，如果又无投资证券和积蓄的习惯，或是投资失败，将来退休时便可能因收入骤然下降而捉襟见肘，被迫急剧改变自己的生活方式，像是陷入穷途末路。 大多数赁屋而居的退休者，靠他们那点不多的退休金，无法过舒适的退休生活，别说无法维持他们从前高水平的生活方式了，恐怕连支付房租都感到很困难。 很多经济学家认为，本国的房价今后不会继续以去年至今年上半年的速率继续上涨，但要是打算长时间维持自己的住宅，现在还是购置房产的好时候，毕竟房产是一项比较稳妥和保险的投资。 Provided by: WenDiChan.com
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