温哥华房地产

经济虽然经历了短暂的衰退，但房地产市场并没有受到很大影响。由于近期房屋贷款利率一直处于较低水平，使得房屋销售持续旺盛，新屋开工率也是居高不下，如果你现在正打算购置房产，在看到街道两旁挂牌求售的二手房和不断出现的新屋时不免会问：到底是买新房好，还是买二手房划算? 在这儿我们不妨一起来探讨一下新房子和二手房各自的优缺点。说起新房子，购屋者往往会联想到一栋新颖设计，现代装饰，最新设备以及处处散发出诱人的「新房子」味道的亮丽建筑。确实，新房子的吸引力不小，而且拥有新房子使屋主更有自豪感。根据全美房屋建造商协会的调查，新房子有如下几个优点： 1、现代的建筑都是通过计算机的三维空间演示而设计完成的，所以新房子从整体规划到室内布局都能体现当今最新潮流和品味，而且设计更合理，实用，如宽敞的客厅，充足的壁橱，主客分用的洗手间，还有洗碗机，洗衣烘干机等。中央空调系统更是必不可少。现代家庭拥有的各种家用电器越来越多，用途越来越广泛，所以必须的电源插座和电话插头等在室内外都已安装就绪。如果万一买家对新房子的某些布置或室内装饰有自己的特殊要求，可以向建造商提出，只要付出一些很低的费用，这些要求都可以得到满足。 2、新房子及其配套设施的安全性能更好。据统计，新房子屋主受火灾而伤亡的机会远远小于居住于旧房子的人们。主要原因在于新房子内的每一层甚至每间房间都装有烟火警报器，它们都通过电路彼此相连，只要有一个被引发，它们全都会发出警报讯号。而且它们都配有备用电池，应付万一室内电路出现故障时之需。由于大多数新房子都是由中央空调提供暖气，因而杜绝了因为电子取暖器和窗式空调机出现故障而引发的灾难。同时建造商业提高了整栋房子电路的设计标准，以符合现代家庭的用电要求。电路自动切断系统取代了电阻丝来保证室内正常供电。当局部电路超载时，该系统会自动切断该部份的供电，而保证室内其它电器正常工作，不会出现电阻丝烧断时整栋房子处于一片黑暗的困境。另外，新房子内安装的玻璃，特别是落地大窗和通往阳台、天井的玻璃拉门等，都经过特别强化处理，一旦被打破，玻璃都粉碎成细屑而不是一块块带有尖角的碎片。建造新房子所用的材料都经过检测，必须达到国家和行业所定的指针。所有对人体健康产生不良影响的建材，如石棉，含铅的油漆和发出甲醛气味的木板等，都被禁止使用。 3、新房子的主人能节省不少用于能源的开支。近几年来，联邦政府能源、环境部门在节省能源和保护环境方面，对建造行业提出了更高要求，促使建造商使用较高档次的建材和配件。新建房屋基本上都装上了带有双层玻璃的窗户，以防止室内冷暖气流失。新颖的建材能够较好地隔绝来自于室外的噪音，阻止由于室内外温差引起的水气进入室内，形成水滴而危害墙面。还有能定时定量的中央空调系统等。正是这些充满现代理念的设计和建造，使得拥有新房子的屋主能比那些住在 1980年以前建造的房子里的人们节省差不多一半能源方面的开支。 4、新房子有品质担保，维修费用较低。新屋建造商或是直接提供房屋品质担保，或是通过向保险公司购买保险来提供类似的保证，一般在十年内出现的建筑上的缺陷都可以得到赔偿。在新房子出售后的头二、三年里，房内的许多配套设施，如地毯、空调系统、冰箱等都由生产厂家提供品质担保。由于建造新房子的材料都是市面上的优良产品，加上各厂家提供的保证，所以购买新房子的屋主们在入住后的最初几年内可以不用做任何维修，只要平常稍加注意，做些简单的保养工作即可。 当然购买新房子也有其不足之处。首先就是新房子的价格要比二手房高出至少15-20%原因之一是，由于通货膨胀的因素，就长期趋势而言，包括建筑材料和人工费用在内的商品价格呈上升势头，而人工费用更是难以控制。原因之二是可供开发使用的土地日趋减少，土地价格越来越贵。在大中城市的社区里，已经找不到可以用来进行开发建屋的大面积土地了，建造商只能花钱购买占地面积较大的旧房，拆除后重新建造多家庭的新房子，以满足需要。当然在城市以外的新建社区，可以买到较便宜的新房子，但新的居住环境和新建社区以后的发展前景会使购屋者犹豫不决。新房子除了价格贵以外，还缺乏议价空间。新屋的销售价格通常包括以下一些费用：购买、整理土地、设计、建筑材料及人工、销售、向银行贷款等等，建筑商在毛利不多的情况下自然不肯让步。 讨论完新房子的优缺点，我们再来谈谈二手房的特点： 1、二手房的价格比较合理。据全美房产经纪人协会的统计，2001年全美二手房的平均价格是$146600，而从全美房屋建造商协会得到的数据显示，同期全美新建房屋的平均价格是$167600，高出近15%。另外，二手房没有隐藏费用，买卖双方谈妥的价格和最后的成交价格相差无几。但是购买新屋时就要问清楚，自己买的房屋是否和参观时看到的样品房一样，样品房内有多少装饰和设备是要缴纳额外费用后才能得到的。还有，二手房较有议价空间。根据房子所在的地区、环境、学区不同以及房子本身结构上、所用建材上的差别和保养的好坏，买卖双方都有讨价还价的余地，只要购屋者有足够的经验，耐心和谈判技巧，在购买二手房时往往能觅到价廉物美的房产。 2、许多购买二手房的屋主是看中了房产所在的社区以及周围优良的环境。在一个发展成型的社区里，通常可以看到高大的树木，整齐的草坪和各家装饰一新的房子;可以从邻居那儿很快知道医院、学校、警察局和消防局的位置;可以当地政府部门清楚的了解到社区今后的发展规划。 3、二手房一般占地较大，每栋房屋的前后都有宽大的花园。这是因为50年以前或更早，可供开发的土地很多。现在不但土地越来越少，而且各级政府对土地利用的限制也越来越多，使新建住宅除了房屋本身外，其它的活动空间几乎没有了。另外以前建造的房屋基本上都坐落在都市和区镇的中心区域，生活起居和交通都很方便。 4、购买二手房后，如能利用房屋内现有的装饰和设施，就能马上开始新的生活，不必花费时间和金钱去购买生活用品。而一些懂得房屋装修的买家则希望用较低价格买到结构尚好但需装修的房子。他们可以按自己的方案进行修整和改建，使原来的旧房立刻升值。有时候在介绍新建房屋的小册子里，建造商标榜新屋内一切都是最新的。但最新的并不代表是最好的，反倒是旧房子的屋主在进行日常维修时，会选用市面上最好的产品作更换，因为屋主自己就住在这屋里，他当然要确保个人房产内的一切设施都能长期地正常工作。所以二手房有它实惠的一面。 那么购买二手房的不足之处呢? 第一、对房屋装修一窍不通的人来说，买二手房是一个考验。 第二、需要请专业人员对房屋进行一次彻底的检查，找出问题，让卖方修好或做出一些补偿。因为房屋一过完户，再发现问题就都由买方自己负责了。 第三、做房屋的产权调查，确认产权清白无误。如产权有疑问，银行就不会贷款给买家而延误交易或使交易中止。 通过以上的比较可以看到，新旧房屋各有千秋。即使是在新房子之间或二手房之间比较，每栋房屋也是各有各的特点。希望本文能对读者们有所启发，帮助他们找到自己理想的房屋。 Provided by: WenDiChan.com

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新建房屋2-5-10年质量保证是卑诗省为保护买房者权益在1999年制定的法律 HOME PROTECTION ACT 中的重要部分。所有新建房屋，包括任何类型共管公寓，连排别墅，和独立屋都收受法案保护。所有建筑开发商（Builder) 都需要在屋主权益保护办公室 （HPO）备案及领取执照。 新房2-5-10年质量保证的具体内容包括： 1. 2年施工和材料(Labor and Material)质量保证。具体细化为： * 独立屋和共管物业非公共部分 – 12个月的任何施工质量和材料缺陷。 * 公共物业（Common Property) – 15个月的任何施工质量和材料缺陷。 * 24个月的供电，供水，暖通，空调系统的质量保证。 2. 5年的建筑外封(Envelope)质量保证。包括外墙，屋顶，门窗的任何破损造成的漏水等损害。 3. 10年的结构(Structure)质量保证。包括所有承重墙体，立柱，横梁的缺陷造成的对房屋的损害。 2-5-10年质量保证最高限额： 独立屋为20万加元，公寓及其他类型共管物业单位（Strata Unit) 为10万，公共物业（Common Property)为250万。2-5-10年保证是法律规定的新房质量保证的最小限度，一些大型开发商会在此基础上提供更高标准的质量保证。在购房是应咨询相应的细节。2-5-10年保证可以继承转移到下任屋主，所以购买10年以内的房屋同样可以享受时限内的质量保证。欲了解更多详情可以访问相关网站 Homeowner Protection Office http://www.hpo.bc.ca/ Provided by: WenDiChan.com

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为同样是从国内移民过来的地产经纪，看过的房子超过数千间，我深切地了解初次购房者的心理历程，有些朋友形象地说，”房子买了，多年的钱一下砸了进去，住进去后，屋里空空的，心里更空……” 在初次买房时，应该着重考虑那些方面呢 一 地点: 地点是最重要的，一般首次置业，通常在移民后的三年内，这里就有很多不稳定因素，工作，学习，购物，交通，社区环境等等。有些新移民在考虑这点时，通常过于看重交通问题，要求离Skytrain 不能太远，或者离公车不能太远，这就无形中增加了购房的隐形支出，因为一所房子三分之二左右的成本，是在地价上。在别处可能以同样价格可以买到三睡房的屋子，选取了这样的位置，你只能买到一或二睡房，而且过于近交通设施，也无法得到一个安静的环境。 我们说初次购房，就是意味着以后还要更换房子，比如孩子学校的问题，工作地点的更换等，应此，选在交通相对方便的地区，就是最好的选择了，正因为买房过程在的因素很多，所以不能过于看重某一方面，做到都能兼顾最好。 二，价格 20-35万左右的房子，是大部分初次购房者的选择，在大温地区，这类房子几乎全部是Apartment, 对于年轻夫妇来讲，也是最好的选择，可以省略很多管理屋子周围环境的时间来工作，学习，甚至外出游玩，建议不要选择有很高级休闲娱乐设施的那种，因为这种房子管理费一定低不了。在买房的前几年，可能还不完全享受的时候，一年当中也去不了几次，可是一年中你为此额外付出的管理费用，可能高达千元以上，现在社区内都有免费的休闲娱乐设施，你完全可以享受到，因此，没有必要把你应该付在Mortgage 里的钱，花在你一年用不了几次的休闲娱乐上。 另外一点也需要指出，房子是一生中的大事，但不是唯一的一次，五年左右，你可能会更换更大一些的屋子，所以，不要一次到位，有10万元存款，就拿出 9万来付首期，要留一些钱去享受生活中别的乐趣。 有些移民买了房，冬天里穿著棉衣在家，舍不得开大暖气，还有的为了早日还清贷款，打几份工， 孰不知房子只是你生活中的一个部分，是为你享受生活服务的，不是让你透支你的体力和生命，去为它服务，那样的话，就失去了买房子的乐趣了。 再次，还是那句话，房子只是一个商品，一个大家伙，但是有什么能你家庭的快乐，和睦，身体的健康更重要呢? 不要太看重它给你带来的压力，不要为了还贷款，而去不分白天黑夜地打工，玩命，你可能会在5-10年内还清贷款，但是生活还在继续，你那时可能会感觉到年轻时过于劳累，而产生了这样或者那样的毛病，这就更得不偿失了，你多了些白头发，太太也成了黄脸婆，想想，这是为那门子事啊。 三 看房的过程(选定房屋) 有此新移民选取屋子时，往往喜欢自己先看，或者同时找多个经纪来看，其实这都是完全不必要的。 对于经纪来讲，天天和房屋打交道，其专业知道远远高于消费者，这点毫无疑问。你自己花费了时间精力看好的一间屋子，可能在一周前就已有了 Offer, 或者是有什么结构问题，法律问题牵涉在内，你完全不知道。每一个经纪，其房屋资源是完全相同的，法律授予他们有相等的权利展示给客人市场上的房屋，如果你认为第一个经纪的态度不好，服务不能让你满意，你可以更换下一个，但是同时有几个经纪为你服务，是对经纪的起码的不尊重，你想一下，在些情形下，你会得到一个经纪多少比例的的服务? 在一个时期内，市面上的房子超过七，八千间，究竟那一间适合于你? 以你自己对于地产市场的了解，是难以做出全面客观的判断的。 还有一点需要特别说明: 现在个别的经纪人承诺给客人多少回扣，这是一个很严重的问题，首先是违反规则，属于不正当竟争，将会被地产局处以数千元的罚款和受到停牌处分，对于消费者个人来说，参杂了这种因素，必然会影响到你对房屋的正确评价。 总之，买房是大事，要有科学的态度来看待它。每个人的生活都不是一成不变的，生活里也没有十全十美的东西，要用发展的眼光看待购房这件事。 来源: 加拿大家园论坛 (作者: 老比尔) Provided by: WenDiChan.com

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买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER中会有验房条件。但对大多数现房而言，百分之百完美无瑕的，恐怕很少。验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。 　　我们知道，加拿大的法律系统属于“英美”法系，即普通法系统。普通法系统的是由成文法典和不成文判例共同组成的。尤其是判例，即法官的既成判决，对后来发生的类似案件，都有极强的法律约束力。(这和中国很不一样。中国的法律体系属于“大陆法系”，更强调成文法的作用) 　　而在这些林林总总的关于地产的法律判例中，直接关乎验房的经典判例，莫过于2002年由安省上诉法庭做出的，关于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判决。　这个案子的情况，简单地讲，就是买家A和卖家B达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家A不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家B则拒绝退还押金，B认为，这些瑕疵并非原则性的，结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是乎，买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。 问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于“买家满意”的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢?如果问题一的答案是“YES”, 那么验房条款变成了类似于CONDO楼花的Cooling Period, 成了取消合同的随意出口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是“NO”, 那么以下问题就需要做出回答。 问题二：对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又该以什么标准来衡量呢? 　 显然的，这两个实务中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案时，还附上了长长的指引(即司法解释)，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是 “NO”, 即验房条款不是取消合同的随意出口，即买家在对待验房时，要“基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措”。对于问题 二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合“基于诚实信用原则的合理举措”，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。 房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。Marshall vs. Bernard Corporation一案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。 　对买家而言，需要认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险，寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就“滤掉”那些“三心二意”的买家，避免把矛盾带入验房阶段　当然，如果买家确已认真验房，但对验房结果不满意，“去意已决”，且退约的法律文件齐备。我还是认为，卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题上，与买家继续缠斗不休。　 　需要特别指出的是，房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款，但经验丰富的经纪人会根据谈判的实际具体情况，起草不同的验房条款。比如说，可以在条款中明确，什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的，什么情况下定金是不能退还的。这些限制性的条款，能最大程度地减小法律条文的模糊空间，让买卖双方做到“有言在先”，避免把任何一方推入“买卖不成，定金不退，法庭相见”的尴尬境地。 Provided by: WenDiChan.com

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首次买房是让人头痛烦心的事情，但是也不是不可避免的。如果在买房前，了解一些注意事项，那么会避免犯“昂贵的”错误，而且会更有信心。正在准备购买第一套房子吗?如果是的话，那么看看下面的8条贴士，避免犯新买家最常见的错误。 1、到处看房 却不知自己能负担的价格 从忽高忽低的按揭利率中可以找到规律：银行告诉你可以承担的最高房价，你自己认为你能承担的房价，与你愿意每月支付的贷款额往往是不相同的。 如果你还不清楚自己到底能负担多贵的房子，不妨找张纸，列出每个月所有支出(当然，要除去房租)，其中包括汽车费用、信用卡每月还款、每天饭钱、退休金存款等，当然不要忘记每年一次的大笔支出。将这些费用从每月领回家的薪水中减掉，那将是你每个月可以支付的房屋费用。 如果你经常去看一些超过自己预算的房子，买到手后，可能就麻烦了，这时你不得不削减其他生活必需费用，导致生活质量下降。 2、到处看房 却不知银行到底给你多少贷款 银行给你提供的贷款额可能与自己计划并不一样，尤其是在信用差或收入不稳定时。所以，在到处看房之前，最好要确定银行提供贷款额会有多少。否则，你很可能在签合同之后才发现银行给你的贷款额太少，这样只会浪费卖家时间，房屋经纪人的时间和自己的时间。 3、忽略税等各种费用、维修费和保险 一旦你成为屋主的时候，就会发现房屋费用不仅仅是每月银行还款，还需要支付其他各种费用，如地税、房屋维修费和保险费。如果买的是高级公寓，那么每个月还需要交上一笔管理费。 因此，如果每个月你能拿出1500元供房子，那么需要将地税和各种费用从1500元中减去，剩余的钱数才是每个月你能负担得起的房屋贷款。 4、太挑剔 你可以列出你梦想中房子所具备的条件，不过千万别太挑剔，不然你只能继续租房住。由于资金有限，第一次购房者通常会在一些问题上进行妥协：你或许不得不选择位于繁忙街道的房子、室内装修过时的房子，有时甚至要亲自动手修理房子。当然，你可以继续选择租房住，直到有足够资金满足自己的“完美房屋”梦，但是自己心里要明确，是希望现在就拥有自己的房子，还是要等到若干年后。 5、轻易拒绝有“小问题”的房子 就算你不喜欢房子中过时的壁纸，如果价钱合适，最好还是买下这栋房子，过一段时间再进行小修正也未尝不可。当然，如果房子有“较大的问题”，很难改变，如位置和房间大小，那么就要三思而行。 6、重要问题上妥协 如果你准备要小孩，希望有一套三个卧室的房子，那么不要只有两个卧室的房子，即使后者价钱更合适。同样的道理，如果你不喜欢隔壁就是邻居家，希望搬出租的公寓，最好不要考虑买高级公寓，即使高级公寓更便宜。当然，要购买第一套房子，你可能不得不做出一些妥协，但是不要在重要问题上妥协。 7、不雇佣房屋经纪人 当你下定决心要买房时，那么千万别在没有房屋经纪人的情况下去看房。在没有经纪人的情况下，你的选择少了很多，比较少了很多，往往价钱不能掌握。有很多可以保护你的合同条款，在没有有经验之人的指导下，你都没有机会附加上去，自己的最高利益不能得到保护。 8、不考虑未来 当然，你无法丝毫不差的预见未来居住的社区会变成什么样，不过，更多留心一下现有信息，以后就不会有很多令人不愉快的惊奇。一些需要问自己的问题包括：你的房子是在主要大街上吗?在未来5年，会有一条新高速路在你家附近修建吗?你居住的社区还有很多没有开发的土地吗?如果是，会建什么?附近小区的房子最近几年是否升值了? 如果你发现对这些问题的答案并不满意，那么就要三思而后行。 首次买房是让人头痛烦心的事情，但是也不是不可避免的。如果在买房前，你知道了这些小贴士，那么会避免犯“昂贵的”错误，而且会更有信心 Provided by: WenDiChan.com

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