温哥华房地产

(北美中文网综合报道) 2月16日，位于本拿比铁道镇(Metrotown)丽晶广场对面的一幢摩天楼预定于19日正式销售楼花，未料提前4日即已吸引过百名市民冒雨排起长队认购，令发展商和地产经纪人均感到大大出乎意料。据悉，买家几乎全是华裔，大部分是来自中国的移民，也有一些来自台湾的移民。不过，业界专家提醒说，由于“楼花”这种销售形式具有一定的特殊性，这决定了投资“楼花”存在一定的风险。投资者应该根据自身的实际情况做出审慎的投资抉择，避免盲目跟风，以免遭受不必要的损失。 市场前景未明 楼花投资风险难预期 购买预售期房，从签约到物业建成，一般需要几个月甚至几年的时间。正常情况下，预售房的价格会比建成后的便宜，而且签约时，买方只需先付小部分的订金作为首期，余下的订金可在一段时间内分期支付。如果处在一个持续上升的市场环境下，该物业也随着市场升值。待物业全部建成后，现房的回报自然可观。 不过，业界专家提醒说，由于“楼花”这种销售形式具有一定的特殊性，即使是指在物业尚未动工建造前即已签下认购合约的买卖形式，这决定了投资“楼花”存在一定的风险。主要集中在以下几个方面： 一是市场走势的风险 。楼花的交收时间较长，市场的走向难料。如同任何一个市场一样，地产市场必然也有高峰期、平缓期、静止期、下滑期和复苏期等不同的发展阶段。因此，如果是在一个不断上升的地产市场上，很多投资者能够搭上“顺风车”，自然可以获得理想的投资回报。而万一交房时遇上市场变化，房价下跌，买家就会面临损失。 未来开发商有权涨价 此外，尽管开发商一般在出售楼花的时会提供一个相对平抑的价格给购房者，但是，在物业建成之后﹐开发商有权根据当时的地产市道及所剩空置单位的多少来确定最终的房价，而且这个价格完全由开发商方面来确定，且涨价或降价幅度、次数都不受限制。换言之，期房的购买者要有承担交房时房屋降价或者因涨价而被开发商要求追加购房款的风险。 最后，期房的实际交收日期（Closing date）很可能因为种种原因而被拖延，例如建筑工人罢工，建材付运出错，发展商资金周转不灵等等，最坏的情况甚至可能拖延长达好几年。 二是投资成本的风险。目前绝大部分的发展商都要求楼花买家在正式入住前，交付20%以上的定金。以目前市场上平均售价40万元、平均交楼日期为3年的一个高层公寓单位来计算，买家需要在入住前支付最低超过8万元的投资本金。而如果投资楼花的资金（包括定金）全都是借贷取得，而且投资者希望短期（三年以内）获利，那么需要仔细计算投资收益率；尤其那些手头闲置资金并不宽裕的投资者，更需要审慎考量自己的投资策略。 楼花买卖中 投资客平均占7成 三是供求关系的风险。根据一项对楼花买家身份的统计调查显示，在楼花的买家中，自住的只占到全部买家的30%左右。“楼花”市场大量投资者的存在，很可能在一段时后造成供应量的相对过多，因此导致市场价格的下滑。加上目前加拿大银行房货利率有着逐步上升的趋势，一套投资的公寓房所需要支付的按揭费用，加上地税，管理费等各项开支，对于那些期望以房养房的投资者而言，要想在目前的租售市场现状下维持正资金流，有着相当大的挑战。而且，一个物业如果其中租客比例过高，其房价未来也会受到一定的负面影响。 总之，购买“楼花”所要承担的风险很难预见，因此业界专家提醒买家，在认购期房前无必慎重考虑，保持理智的判断，不要轻信发展商广告而贸然做出决定，此外，建议买主认真调查发展商的规模、商誉和信用情况，因为这些因素可能最终会直接影响到开发商能否如期交房、房屋的建筑质量以及交房后的相关与服务。此外，还要预留足够的时间做好市场调查，包括目标物业的建筑计划、周围环境及所在城市的市政发展规划等。一旦确定购买楼花，购买者还最好请律师协助仔细审核买卖合约，以策万全。 Provided by: WenDiChan.com

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买房子搬新家无论在哪里都是件让人高兴的大事，但吴女士没想到的是，搬进新家刚刚两年，她就不得不把新家卖掉。不是她不喜欢这个新家，而是她实在无法忍受楼下住户的和管理公司的罚款。 吴女士的新家在士嘉宝，住户里华人居多。2008年她买了这个3室的公寓楼，与自己的儿子女儿生活在一起。当时小孙子刚1岁，搬进新家后又有了一个小孙子，一家人的生活虽不宽裕但也和和美美。 两个小孙子在慢慢长大，家里的宁静生活开始有些热闹气氛了。有一天楼下的住户找上楼来，说他们家噪音太大了，影响了别人休息。吴女士道了歉，这才意识到两个小孙子长大了，淘气了，便开始注意，将小孙子平日里玩的一些能发出动静的玩具收起来。 2010年10月的一天，公寓管理处的保安来敲门，说有住户投诉你家噪音太大，影响别人休息。保安进来后问吴女士是否举行过派对，吴女士说我们从没搞过派对，只是自己在家看两个孙子。保安检查了屋内设施后建议吴女士将房间全铺设地毯，他认为可能是吴女士房间是地板砖的缘故，导致楼下住户投诉。 虽然不情愿，但吴女士找人问过，全铺设地毯需要一笔不小的开支，她无力支付。于是她便折衷，去买了几块小地毯铺在房子中央，这样孩子在上面玩就可以减小噪音了。 过了几天，保安又来了。说楼下住户一直在投诉，并说已经警告过吴女士多次，他们准备将此事交管理公司处理。 不久吴女士就收到了管理公司寄来的500元罚单。吴女士觉得很冤枉，第一次遇上这事，不知如何是好。由于英文不好，只看懂了罚款金额，没有注意其他细节，错过了规定的15天期限，结果第二张罚单到了，加上利息一下子变为1000多，吴女士无奈，急忙从信用卡高利借款将罚单付了。 事情并没有结束，投诉一直在进行。管理公司每次接到投诉都会打电话来，最晚时甚至是在凌晨1点多打来，吴女士全家都在睡觉。现在吴女士一听到电话就紧张。 2011年年三十的晚上，警察敲门来了。这次楼下住户不是投诉而是直接报警了，警察来后看到的就是一家人，大人在吃火锅，两个孩子坐在沙发上看电视，没发现什么异样，什么也没说就走了。 从此吴女士一家的宁静生活被彻底打破了，吴女士去楼下敲门，想和住户解释、沟通，但没人开门。吴女士又到保安处要楼下住户电话，遭到拒绝。 无奈吴女士做出艰难决定，卖房搬家。房子卖了，还没交割，吴女士又收到管理公司一张300多元的罚单，吴女士简直要疯了。 针对吴女士遇到的情况，法律顾问王女士说，管理公司发出的罚单是行政处罚，管理公司有这样的权力。但处罚是否恰当是可以探讨和谈判的。 王女士说，吴女士接到罚单后有两种方法处理，一是立即就罚单与管理公司交涉，问清罚款依据，比如吴女士的房间铺的地板砖是否符合管理公司规定?原房主换地板砖是否得到管理公司许可?这样就可以划清责任。 从吴女士反映的情况看，她只是一种正常的生活方式，有孩子并不是噪音的主要原因，公寓里住的孩子多了，不可能都是这样的结局。 从吴女士的情况看，很可能是地板砖的铺设有问题。第二种方法就是交了罚款后去小额法庭告管理公司，因为额度不大，所以是否值得打官司还要由吴女士衡量后决定。 Provided by: WenDiChan.com

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　　北美中文网综合报道：据悉，加拿大财政部长詹姆斯.弗莱厄蒂和自然资源部长克里斯琴.帕拉迪斯1月17日在新闻发布会上宣布，对政府支持的住房抵押贷款相关规定进行三项调整，以保证加拿大住房市场的长期稳定。加拿大媒体认为，新措施出台后，在加拿大买房的难度将增大。 　　这三项调整是：首先，对于首付低于房价20%、需购买政府支持的贷款保险的贷款，分期偿还期限将由35年减至30年；其次，居民再贷款的融资上限将由房屋价值的90%降至85%；第三，政府将取消对以住房作担保的信贷额度，如房屋抵押担保信贷额度的保险支持。前两条规定将于3月18日生效，第三条规定将于4月18日生效。 　　新规定出台前，加拿大中央银行加拿大银行曾发出警告，称加拿大人的国内债务负担已达历史最高水平，家庭债务占可支配收入的比例已达147%。 　　相关数据显示，目前加拿大人家庭债务为1.4万亿加元(1美元约合0.9900加元)，抵押贷款延迟付款的情况增长50%。国际货币基金组织最近警告，家庭债务是加拿大经济的头号风险。 Provided by: WenDiChan.com

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(北美中文网) 卑诗省政府1月3日宣布，将提高物业税（property tax）自住宽减额（homeowner grant）的房价门槛，以便于让更多的业主可减轻地税负担。自2011年报税年度开始，业主补贴的房价上限从2009及2010年的105万元提高至115万元，上升10%，预计全省内将有超过100万名屋主可享有全额宽减。 省财政厅长韩仕新(Colin Hansen)昨宣布该项决定，并解释说，此项措施的目标是要让全省95.5%以上的省民可享有业主补贴的全面优惠，以减轻其地税开支。 他又说，虽然卑诗省内陆及北部地区不少矿场及工厂开始复工，但由于卑诗省近年来的经济衰退影响到一些内陆地区企业的发展，是当地民生更为艰难，因此省府承诺提供北部及郊区业主补贴，以减轻郊区屋主的生活负担。2011年起，居住在省府大维多利亚地区、大温哥华地区及菲沙河谷以外地区的业主，均有机会享受到额外物业税自住宽减补贴，最高达200元。 卑诗物业估价局(BC Assessment)在每年7月就各物业的价值进行评估，并在年底前将评估结果寄到业主手上。这项宽减额适用于屋主用于自住的主要住宅（principal residence），若其房价低于上述门槛，可得享全额的宽减额，即可少缴570元的物业税；若屋主同时为年龄超过65岁以上或是永久性残障人士以及退伍军人，除上述“基本宽减额”（basic grant），还可享有275元“额外宽减额”（additional grant），合计宽减总金额可达845元。 此项新的优惠政策将在本年春季寄出的物业税评估中显示，更多详情可浏览省府网站﹕ www.sbr.gov.bc.ca/individuals/Property_Taxes/Home_Owner_Grant/hog.htm。 Provided by: WenDiChan.com

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　　（星星生活特稿/作者：杨洪）笔者于工作之余，经常在思考一些问题：一个理性成熟的地产投资者该如何分析现在的市场，是否应该站在历史的角度和用发展的眼光来分析过去、现在及将来？在看待一个问题的时候，是否要知其然，更要尽量知其所以然？如果眼光仅仅局限在自己生活的小圈子或者只了解近几年发生的市场变化，而不去从更大的范围了解加拿大或者多伦多地产的整体市场，亦或不去了解地产市场更长时间段的变化规律，我们会不会迷失自己，做一些不切实际的短期发财梦？ 　　春节前，笔者在与记者的电话聊天中产生了一系列有关Condo公寓投资的文章。在春节后的一篇文章《投资Condo风险详解》中尝试以专业的角度，力求从纵向(多伦多市场历史走向)及横向(各个地域比较)两个方向系统地分析在多伦多投资Condo的价格风险及运作风险。那篇文章中的数据及图表略显枯燥及专业化，需要较严谨的逻辑推理，很多客户和朋友反应不是非常的清楚与明白。这次应要求，尽量通俗地表达笔者在工作实际中总结出的在Condo地产投资中普遍存在的理解上的误差，或称其为误区： 　　误区1：投资Condo不如投资买大House赚钱； 　　在讨论这个问题以前，我们需要理解一对概念，很多人都知道或者看过《穷爸爸和富爸爸》，这本书的作者罗伯特.清崎从一开始就希望人们分清楚什么是工作(职业)，什么是投资(事业)。投资应该具有一个基本特性，通俗地讲，那就是，尽量用钱自动地为你生钱。 　　试想现在买一个大HOUSE投资，我们有两条道路可以获得收益，第一是做Flipper；第二是做房东，这两种方式都可能有很高的收益。 　　第一种方式是买大麻屋、离婚房、破产房、遗产房，装修以后卖高价，这种做Flipper的方式在市道好的条件下，如果操作得好，而且有专业的人员提供高素质的服务和支持，会有很高的回报。但在笔者看来这不是投资，这是一种工作，至少是一个Parttime的工作。而且这种工作要求你应具备以下几个基本素质： 　　1、必须了解相关法律，保证一切交易合法进行，否则你买的可能是一个Trouble； 　　2、必须熟悉市场，知道市场的供求是否正常，价格是否在短期内还会大幅度的上扬。而且做flipper之前一定要明白一个道理：在加拿大做地产交易是很难瞒天过海的，90%以上的购房者会找自己专业的经纪人帮助买房。当你卖房的时候，买方负责任的经纪人会将购房者要买的物业的交易历史，及这个房屋以前的可能影响房屋价值的基本状况，比如以前是否大麻屋如实告知购房者，否则他(她)就违反了诚实告知的原则。在某些情况下，购房者是有权利向经纪人追讨损失的。当然，如果你到时候自己私售，没有经纪人介入，或买房的人正好找到一个不负责任或没有经验的经纪人，那就另当别论了。 3、你即使不是专业做装修的能工巧匠，起码也得是乐于并擅长翻修房子的业余爱好者，笔者就有朋友专门从事此业，而且越做越专业。 　　第二种方式做房东收租其实也分两种形式，一是House整年LEASE给一家人，二是单间分租给几家人，按月收租。第一种方式很难收支平衡，试想有多少人愿意每月支付1850元以上租一个30万的半独立房？如果有这个支付能力，不如自己承担Mortgage买房了。单间分租，非常适合自己也住在同一处所的情况，咱们大多数的移民,不就是通过这种方式提早实现了加拿大的住房梦的吗？ 　　但是笔者在这里要讨论的是单纯的投资房。首先房东并不住在投资房里，房屋的清洁、维护及保养、租客的管理、邻里关系的协调、每个月随时可能出现的房客的搬进搬出，都需要房东付出相当的精力和时间。如果说这种方式有相当大的现金流的话，不如说，多出的现金流就是房东的工资了。如果作为一种工作，移民接待站或家庭旅馆，每个月的收益可能会更大一些。 　　笔者一直提到的Condo投资，仅限于整年的Lease，不存在分租，对新房来说，基本上，一年操一回心，更得到法律的保护。但是每月的现金流会小于House出租，甚至没有明显的现金流，只存在年回报率在8%左右的本金收益，可以称其为一种相对保守的投资。 　　CMHC2005年《大多地区Condo公寓调查》显示，区内共管公寓用做非自住出租物业的比率是19%，远较1995年的30%要低，而且相对与更早以前的房地产市场周期，譬如80年代初期，90年代初期，相对而言都偏低。此外，由于Condo公寓的市场竞争，房价及租金的平均升幅都处于温和，已经令部分投资者却步。现今共管公寓的空房率为1.9%，专用来出租的公寓楼的空房率为3.7%，前者处于健康的水平。此外，值得注意的是，今年动工的共管公寓大楼，都是先已经售完80%再开工的。在Resale市场供求仍处于较平衡的状况下，落成共管公寓的数目不可能一时间便大幅度增加，现今尚未出现过剩的供应。而从长远来看，在未来的一二十年内随着加拿大人口老龄化的趋势越来越明显，未来市场对Condo公寓的需求会越来越大，其增值收益不可限量。 　　误区2：投资买Condo肯定不合算，因为我的朋友几年前买的Condo，管理费太高，价格不但没有上涨，反而在贬值，而且以后如果跌，反而跌的更快； 　　其实，这个说法本身并没有错，的确是事实。因为这种情况在许许多多的新移民家庭中已经发生并正在发生着。可是问题的关键是，持这种观念的人看到的只是部分正在Down Grading的区域的情况，并不了解许许多多正在Up Grading的区域的情况。 　　如果我们把人均收入作为一个指标，并用颜色来区分，蓝色代表人均收入高的区域，红色代表人均收入低的区域，我们会发现，在大多伦多地区，有许多的区域是一片赤色，而且越来越红，而有些区域则蓝色在不断的加深。笔者在这里并无意支持嫌贫爱富的观点，而是在客观地讨论投资。地产投资的一个基本原则就是，投资的选址方向一定要选择Going Up的区域，而绝对避免Going Down的街区。而我们大多数移民来加拿大的时间并不是很长，由于各种原因，在初次购房的时候，选择的房源的价位有限，了解的区域也是自己Landing 时生活的区域，作为权益之计，不可避免地选择了在赤色区域的越来越旧的Condo。可想而知，管理费越来越高，人均相对收入越来越少的区域，房子的价格怎么会有上涨的空间呢？ 　　而这几年的事实是，在部分区域，Condo公寓供不应求，尤其是新建的 Condo价格不断上涨，涨幅甚至高于一般的House独立房。加上投资期房只用少量的定金，利用定金的杠杆原理，许许多多的有心人在现房交屋的时候售出，仅仅在2–3年期间，获得极佳的价格浮动收益，赚取了高达125%的赢利，其实这就是人们所说的炒楼花。 　　误区3：与第二个误区正好相反，现在投资买Condo一定会在近几年里卖楼花赚大钱； 　　对与这种盲目的乐观，笔者并不赞成。无论我们如何研究供求关系，研究利率，讨论市场的走向，都难免天有不策风云。说到炒楼花，笔者时常想起在1997年前后香港回归，楼市崩盘的情景。有的时候笔者在想，房地产的投资就象一个人的一生，总会有起伏，有的时候顺利，有的时候会处在低谷，如果我们对面前的道路盲目乐观，当风雨来临的时候就会显得脆弱、不堪一击，就象有一些人在香港的那一次地产大滑坡的时候，面对着自己巨额贷款买下来的1000万的房产仅贬值不到500万元的时候，带着破灭的发财梦，选择了轻身的道路。十年过去了，1996年前在香港价值1000万元的房产，现在恐怕早已不止2000万元了。对待地产投资，就象对待人生，要明白人不会永远走运，关键是你如何看待风雨和如何应对风雨。1991年到1996年期间的加拿大地产市场也同样走过低潮期，很多人挺了过来，也同样很多人坚持不住，在最艰难的时候割肉。世上没有很多的后悔药，只有一个道理：不经历风雨，如何见彩虹？现在很难肯定在未来的几年会不会有价格的周期下调，但道理是：人总是要选择投资的，无论是股票，债券还是地产，总比把钱放在银行里让通货膨胀持续地将你的存款贬值要好。 　　误区4：只要是在好地段新开盘的Condo就一定会赚钱； 　　这句话说的非常有道理，可问题是，笔者发现，很多人所理解的”好地段”事实上并不一定是真正适合出租回报的地段。什么样的地段是出租的好地段呢？人多的地方就一定是好地段吗？人均收入高的地段就是好地段？都不竟然。做为专业的投资者，判断一个地段的好坏一定要了解以下几个指标：这个街区的交通是否方便，人口流动性如何，治安怎样，人口素质如何，未来的年轻人和老年人的比例如何，新增加的工作机会或学生学习的机会是否多，现在及未来的租金和房价比例是否合理，还有最重要的一个指标，这个区域未来的新房供应量还会不会大量增加。 　　选择对地段是决定你地产投资成功与否的根本决定因素之一！ 　　误区5：我买的投资房，一定要是我喜欢的楼层和朝向； 　　很多朋友甚至包括笔者本人在考虑选择楼层和朝向的时候，首先会考虑，我要买的房子既要考虑自住又要兼顾投资，如果房子租不出去或以后老了可以自己搬进来住。如果这是您唯一的一套投资的房产，其实这种考虑是合理的。但是如果房子多了，投资者可能每一套房子都考虑自住吗？ 　　为什么要提出这个问题呢？是因为发展商在制定房屋的价格的时候，已经将楼层和朝向的因素充分的考虑进去了，同样的房型，不同的楼层或朝向有的时候价格相差悬殊。这个时候，作为投资者，就要分析了。如果未来几年的市场好，你不打算长期持有，只想炒楼花，你可以考虑高楼层好朝向，因为到时候交房时，你面对的买方大部分是买来自住的。要知道，任何时候都会有需要住新房而又没有时间等待的买家。但是如果是想长期持有，高楼层好朝向的高价房并不一定给投资者带来高的租金回报，其实，很多人可能不明白，在这个世界上其实有很多不同的文化背景及生活习惯的人，每个人对房子的要求都不同。笔者就有很多客户找Condo地时候，要求的是窗外的景观，而不是楼层和朝向。而具有东方文化背景的人可能不太理解有很多有西方文化背景的人，比较Perfer的朝向是朝西向的。当然，还有很多人相信风水，虽然笔者并不精通风水堪舆，但也明白一个道理，并不是某一个朝向适合所有的人。 　　误区6：DownTown Toronto的Condo太贵，买下来太不合算，不如买便宜的房子出租； 　　地产投资虽然不是富人的游戏，但也需要有一定的眼界和胆识。选择什么样的地区和物业是必须从投资回报率的角度来考虑的。如果不了解市场真实状况，就更不要妄下结论，投资决策同样是需要最及时、真实、全面的市场信息来支持的。 　　但笔者并不是说，只要是DownTown的房子就一定要买，不同的街区、环境、治安和市场供求不同，即使在同一个街区，不同的发展商的叫价和付款优惠不同，甚至同一个发展商，同一个项目，不同的时间段，预售的优惠政策都不同。如果没有专业的帮助，无异于瞎子摸象。 　　误区7：从银行借钱炒楼花； 　　笔者最反对的就是用贷款炒房，这种方式风险太大，而且成本也上去了。理性和保守的投资者，为了自己的家人和自己的生活着想，应尽量避免这种高风险的行为。做为非专业的地产投资者，你不是Builder，不可以大量借贷，量力而行是不变的法则。 　　误区8：现在的房屋价格比起几年前高了许多，2001年的时候，房子多便宜呀，要是那个时候买房子就好了； 　　为了讨论这个几乎每个现在想买房的人包括投资者提出来的问题，我们来了解一下房屋价格上涨的秘密。房屋价格为什么上涨？价格上涨的原始动力在什么地方？ 　　供求关系是决定房屋价格的根本就因素。利率也好、移民政策也好、房屋租售比也好，亦或房屋偿付能力水平，其实都是通过供求关系来决定着房屋的价格走势。一般的产品都是遵循着这一规律。但是，还有一个原始动力，也就是说房地产本身特性所决定的，房地产的成本构成，造成了它具有涨价的自然属性。 … Continue reading →

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