温哥华房地产

如果单纯从居住成本来考虑，假使你可以负担64万加元左右的成本购买房屋，那么你会选择在寸土寸金的温市中心买一套两房公寓，还是会在高贵林购买一套全新的独立屋？温市中心公寓与高贵林独立屋，哪一个的居住成本更高？
近期，“省报”(the Province)委托UBC商学院“都市经济暨房地产研究中心”的专家针对上述问题进行了一项调查，结果公布后引起了极其热烈的讨论。
住市区省2至3成
UBC商学院“都市经济暨地产研究中心”主任索默维（Tsur Somerville）表示，比较上述两种选择业主每个月所需要的成本，结果显示，市区公寓的成本便宜得多。
该项研究以有一个小孩的年轻夫妇为对象，研究比较两种生活形态下每个月的支出。研究中的两个家庭，分别住在耶鲁镇（Yaletown）800平方尺的两房公寓，以及高贵林伯克山（Burke Mountain）全新的1940平方尺独立屋。
结果显示，选择住在市中心公寓每月的生活费，明显低于住在高贵林独立屋，两者相差837元至1200元，相当于23到33%。
这份支出比较分成两部分：房屋支出和交通支出。房屋支出包括房贷、物业税、管理费、维修费、保险和水电煤气费；而交通支出则包括养车成本、停车费和公共交通的票价。
这份比较研究一经发布，引起了网友广泛的讨论。质疑之声中多，有网友表示研究中所列的独立屋的维修成本和保险费都太高；也有人认为将工作地点设定在市区，因而住市区公寓可省下可观通勤费用，似嫌偏颇；也有网友认为“房屋居住成本”仅仅属于“生活成本”所要考虑的一个部分，生活品质难以用金钱衡量。
研究显示，住在高贵林每个月要花费4814元，而住在耶鲁镇只要3603元，相差33%。即使住在高贵林的夫妇中一人在住家附近工作，省了油钱和停车费，每个月也要4440元，仍有23%的差距。
两者最大的差别是交通费——住在市区只要488元，住高贵林则要815到1189元。其他项目的差异是水电煤气费（58元VS150元）、屋主保险（33元VS 125 元）和维修（公寓的管理费357元VS独立屋的675元）。如果不考虑维修，两者的差距是9%（一人通勤）到19%（二人通勤）。
成本并非选择居住地的唯一因素
不过，有不少民众对此结果抱有异议，认为选择具驻地，居住成本并非唯一的考量因素。事实上，年轻夫妇决定成家了，到底要在哪里落脚呢？面对此一问题当事人通常需要在能力与愿望、感情和理智、优先和妥协之间作抉择。
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买卖房屋不可轻视，一般专家建议，应先做足功课，知己知彼才能有个好买卖。加拿大大多伦多地区密西沙加市 Royal LePage Meadowtowne Realty的房屋经纪特纳(Linda Turner)女士以房屋代理人的角度，为买家和卖家分别列出了五个密招。 作为买方 1、地段是首要考虑因素 不管是首次买房，还是准备换房抑或买房投资，首先必须有个关于选那个地段的明确目标。特纳女士认为，在最好街区买一栋最小房子和在较差街上购买最大最豪华房子有着实质性不同，尤其是在过上若干年之后，其差别更可见一斑。 如果是投资出租的话，购买公共交通便利的或是靠近大学校园的公寓房都会是很不错的选择。 2、考虑购买共管公寓(condo) 目前加拿大市场上condo过剩，特纳女士认为，相对来说，谈个好价钱的可能性也大为增加。Condo即“共管式公寓”，其中包括镇屋 (Townhouse)和公寓房。 业内人士分析，现在Condo的火热可能会持续到2013年。如果您投资出租的话，可以计划直到接下来四、五年时间都有好赚头。 3、了解自己的信用度 千万不要猜想自己的信用不错，稳妥的办法是实测以下信用度，以免到时措手不及。很多华人朋友的错误概念是不向银行借钱、有足够存款就是好信用;恰恰相反，好的信用是建立在有过贷款历史、同时又有足够能力按时还贷并偿还利息。 做信用度检测，可以致电Trans Union of Canada(1-800-663-9980)或Equifax Credit Information Services Canada(1-800-465-7166)。 4、事先定下自己可承受的价格范围 在正式开始找合适房屋之前，先同可能的贷款银行或公司进行借贷评估，清除了解自己的承受能力到底如何，在这些信息在手的情况下再去趟市场。这样做的最大益处是即使市场经济有所变动，也始终明白自己的经济承受力，可以说是完全做到有备而来。 5、可以考虑向市外发展 特纳女士的建议是，如果大城市周边的小市镇正在迅速发展的话，向市外发展是个很好的办法，尤其是相对年轻的家庭希望找到较新的二手房。 加国中文搜索,www.iask.ca 那对多伦多来说，如今对于一般的中产阶级想要在市区内买到一处大房子已经是不可能的了。那么，只有在综合考虑工作地点、学校条件等的情况下，稍稍扩大寻找范围。早期向市外发展的人或许会在不远的将来，随着周边地区的快速繁华而感慨自己的明智决定。 作为卖方 1、清理、美化将售房屋 将准备出售的房屋准备齐全是至关重要的。特纳女士建议道，花点钱雇佣专业人士从买方的角度来看，对房屋作番评估是值得的。将所有地方打扫干净是完全必需的，另外还要给老旧的、乏味的家具等增添些流行元素;把院子彻底清理并小作文章能改变买方的第一印象。 2、更新再更新将售房屋 虽然出售房屋并不意味着一定需要彻底装修，但适当地更新不同的区域常常会起到事半功倍的作用。厨房灶台、水池浴缸、马桶地毯都是最易损耗的区域，也就成为最值得考虑更新的地方。另外，给一两个房间换上硬木地板都将有好收益。 3、合理开价 很多卖方以为狮子大开口能给自己提供更多的讨价还价的空间，事实不然。特纳女士指出，市场显示一般的买家往往都会搜集大量的房屋信息，对于过高开价的卖方通常会被直接跳过;毕竟大多数的买家并不愿意浪费时间过问离自己能力过远的房屋。 4、别太在意成交日的限制 如果很中意买方给的价格，但买方提出的成交日却比你自己新购房屋的成交日要晚出不少，不要轻言放弃。现在大多数的借贷公司和银行提供最多达30天的“过渡借贷bridge financing”。稳妥起见，在最早开始打听借贷之时就可事先询问有关情况。 … Continue reading →

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　　在竞投战中，阁下不得不提供「公正的」出价，而不带有任何条件，并且支付比报盘价格更高的价格。 　　如何能够保护自己的利益，不至于支付过高价钱？ 　　律师与地产顾问韦斯列德(Mark Weisleder)撰写了一本著作，书名为Put The Pen Down，新书即将由ECW Press出版。 以下是其建议： 问：若怀疑卖家尚未看到阁下出价如何办？ 答：请求卖家出具签名的信件，表示其已经检视了每一个出价。 卖家应向出价者提供这类信息，并包括所有参与交易过程的地产公司的名称，虽然法律并无这一规定。 问：若怀疑有人提供所谓的「幽灵出价」以刺激销售价格如何办？ 答：请求自己的地产经纪以不同价格准备两个出价。 然后观察所发生的事情。 等候一段时间提出自己的出价，直至看到另一出价，这样便有机会获得较低价格。 问：是否能够在出价时附加有关竞投的条款？ 答：可以这样做，表示在可能出现多重报价的情况之下出价。 若能够成功做到这一点，应要求卖家提供所参与经纪公司的名称，以便核实。 若实际上并无其他出价，阁下有1小时的时间改变出价或撤回。 问：若卖家要求在特定日期内提供出价怎么办？ 是否其他人能够在你之前提出出价？ 答：可以，这称作抢先出价或争先出价。 如果1名买家在截止期前出价，根据法律，地产经纪必须将这一出价提供给卖家，引起对方重视。 如果卖方接受这一出价，该物业在电脑报盘数据库上应显示该物业已经售出。 问：如何检验物业？ 答：如果担心失去有条件出价的机会，应尝试在竞投之前检查物业，尽管阁下需要花费300元的验屋费，并仍然有可能失去获得该物业的机会。 部分卖家在报盘之前自行检验物业，这样令买家比较放心。 你可以致电询问，或支付物业检验公司，陪同您一起验屋。 问：为保护自己，还能够在其他方面做些什么？ 答：在所钟意的社区事先做一些调查，了解价格，这样不会为所喜欢的物业支付过高价格。 请教地产经纪，询问报盘价格是否实在。 如果报盘价格低于实际市场价值，不要显露太兴奋。 出价不要比物业价值高，或超过自己的承受能力。 via 律师教你避免摸顶入市法. Provided by: WenDiChan.com

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做买房决定之前应考虑自己的财务状况及今后居住的情况 买房前提：住满3年以上 你想要买房吗?国际知名个人理财顾问泰森(Eric Tyson)与马丁(Tony Martin)在他们共同出版的《加拿大人投资入门》(Investing for Canadians for Dummies)系列中建议，从财务的角度来说，只有在你预见到自己可能会在所买新房住满3年的情况下，才应做出最后买房决定。 理想的情况下，泰森和马丁认为你在新房住满5年的做法比较合适。为什么呢?因为如果你买卖房屋的次数太频繁，就很可能收不回来你所投入的大笔房屋买卖交易成本。以下是该书中介绍的一些你会经常碰到的购买房屋过程中的费用： 验房费(Inspection fees)：在没对所买房产进行彻底检查前，任何人都不该轻易签订最后协议。通常，验房费是所有买房人几乎无法回避的一笔支出。一个好的检查员能帮你识辨出房屋的管道，供热和综合布线是否有问题。此外，他还能帮你上查房顶，下查地基，最后做出你所买房屋是否有无白蚁居住的结论。 评估费(Appraisal fee)：很多时候，你的银行放贷人会要求你提供一份独立的房屋价值评估报告。在这种情况下，你所需要支付的费用一般在150-300加元左右。 测量费(Survey fee)：除非你的卖家最近刚对自己的房产做过测量，否则你真的需要雇佣专业人员再去检验一次。到时候，你所雇佣的注册测量员将会告诉你，你的新邻居是否侵占了你家土地，或你所购买的所有建筑物是否都符合政府的建筑法规。一般情况下，在你与卖主最后签订房屋过户协议前，最好能拥有这个法律文本。该笔支出一般需要400-500加元的费用。 法律费用(Legal fees)：尽管你能自己准备整个买房过程中的合同文本，但是，雇佣一个律师来查查你所购买的房屋是否合法还是很有必要的。产权调查一般包括，你的卖家是否真的是该房产的合法屋主，如果该房产含有两个以上的屋主，向你出售房产的屋主最后是否拥有最后签字权。另外，通过报告，你还能知道该房产有没有其他的隐藏的经济索赔负担。当然，你可以雇佣一个助理法律人员进行验证，因为那会便宜一些。不过，最好雇佣一个专业律师。在卑诗省和魁北克省的法令里规定也只有律师才能达成交易。如果经律师证明房产是可自由买卖的(free and marketable title)，一旦交易最后成交，出现了产权问题，替你承担整个法律责任的是你所雇佣的律师。 产权保险费(Title insurance)：产权保险费是一种保护买房人在被不良卖家欺骗的情况下免受钱财丢失的有效方式。一般情况下，银行会建议你购买这个保险，当然发生这种诈骗的机率并不是很大。 搬家费(Moving costs)：毫无疑问，在家具不是很多的情况下，你可以自己搬运个人衣物和物品，不过一个人的能力和时间毕竟是有限的。在家具很多，楼梯又陡的情况下，如果你不想出现大沙发将你扣在楼梯上的尴尬，搬家公司不失为一个好选择。 地产经纪人佣金(Realestateagents’ commissions)：如果你在买房时聘用了地产经济人，通常，你需要将自己房产成交价的2%-5%出让给地产经纪人以及他所服务的公司。 此外值得注意的是，除了所有的买房和卖房的交易费，在入住期间你还可能为修理水管和喷刷墙壁花费大笔钱财。为了弥补所有这些支出，你再次出手卖房时，至少要保证你的房屋价格已经升值了15%，否则，你的买房是赔本买卖。如果你恰巧在一次房屋大升值前购买了房屋，那简直太幸运了。但是你也可能依靠不到这样的升值，在很短的时间里转手的话，面临的可能更多是赔本生意。不过，如果一时半会不好将房产出手，有些屋主会将房屋进行出租。 Provided by: WenDiChan.com

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做买房决定之前应考虑自己的财务状况及今后居住的情况 买房前提：住满3年以上 你想要买房吗?国际知名个人理财顾问泰森(Eric Tyson)与马丁(Tony Martin)在他们共同出版的《加拿大人投资入门》(Investing for Canadians for Dummies)系列中建议，从财务的角度来说，只有在你预见到自己可能会在所买新房住满3年的情况下，才应做出最后买房决定。 理想的情况下，泰森和马丁认为你在新房住满5年的做法比较合适。为什么呢?因为如果你买卖房屋的次数太频繁，就很可能收不回来你所投入的大笔房屋买卖交易成本。以下是该书中介绍的一些你会经常碰到的购买房屋过程中的费用： 验房费(Inspection fees)：在没对所买房产进行彻底检查前，任何人都不该轻易签订最后协议。通常，验房费是所有买房人几乎无法回避的一笔支出。一个好的检查员能帮你识辨出房屋的管道，供热和综合布线是否有问题。此外，他还能帮你上查房顶，下查地基，最后做出你所买房屋是否有无白蚁居住的结论。 评估费(Appraisal fee)：很多时候，你的银行放贷人会要求你提供一份独立的房屋价值评估报告。在这种情况下，你所需要支付的费用一般在150-300加元左右。 测量费(Survey fee)：除非你的卖家最近刚对自己的房产做过测量，否则你真的需要雇佣专业人员再去检验一次。到时候，你所雇佣的注册测量员将会告诉你，你的新邻居是否侵占了你家土地，或你所购买的所有建筑物是否都符合政府的建筑法规。一般情况下，在你与卖主最后签订房屋过户协议前，最好能拥有这个法律文本。该笔支出一般需要400-500加元的费用。 法律费用(Legal fees)：尽管你能自己准备整个买房过程中的合同文本，但是，雇佣一个律师来查查你所购买的房屋是否合法还是很有必要的。产权调查一般包括，你的卖家是否真的是该房产的合法屋主，如果该房产含有两个以上的屋主，向你出售房产的屋主最后是否拥有最后签字权。另外，通过报告，你还能知道该房产有没有其他的隐藏的经济索赔负担。当然，你可以雇佣一个助理法律人员进行验证，因为那会便宜一些。不过，最好雇佣一个专业律师。在卑诗省和魁北克省的法令里规定也只有律师才能达成交易。如果经律师证明房产是可自由买卖的(free and marketable title)，一旦交易最后成交，出现了产权问题，替你承担整个法律责任的是你所雇佣的律师。 加拿大家园， 产权保险费(Title insurance)：产权保险费是一种保护买房人在被不良卖家欺骗的情况下免受钱财丢失的有效方式。一般情况下，银行会建议你购买这个保险，当然发生这种诈骗的机率并不是很大。 搬家费(Moving costs)：毫无疑问，在家具不是很多的情况下，你可以自己搬运个人衣物和物品，不过一个人的能力和时间毕竟是有限的。在家具很多，楼梯又陡的情况下，如果你不想出现大沙发将你扣在楼梯上的尴尬，搬家公司不失为一个好选择。 地产经纪人佣金(Realestateagents’ commissions)：如果你在买房时聘用了地产经济人，通常，你需要将自己房产成交价的2%-5%出让给地产经纪人以及他所服务的公司。 此外值得注意的是，除了所有的买房和卖房的交易费，在入住期间你还可能为修理水管和喷刷墙壁花费大笔钱财。为了弥补所有这些支出，你再次出手卖房时，至少要保证你的房屋价格已经升值了15%，否则，你的买房是赔本买卖。如果你恰巧在一次房屋大升值前购买了房屋，那简直太幸运了。但是你也可能依靠不到这样的升值，在很短的时间里转手的话，面临的可能更多是赔本生意。不过，如果一时半会不好将房产出手，有些屋主会将房屋进行出租。 Provided by: WenDiChan.com

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