大温哥华房地产论坛

　　新华网芝加哥9月24日专电（记者谭树森）美国全国房地产经纪人协会24日公布的数据显示，苛刻的信贷条件造成8月份美国旧房销售萎缩，旧房价格则出现历史最大跌幅。
　　8月份，美国旧房销量经季节调整后按年率计算为491万套，比上月下降2．2％，同比更下降10．7％。分析人士指出，由于信贷危机加剧，即使那些有资质的借款人也很难拿到住房抵押贷款，所以尽管房价下跌，很多人仍然买不起房子。
　　当月，美国旧房销售中间价为每套20．31万美元，比去年同期下降9．5％，为历史最大跌幅。
　　在美国政府于9月7日接管房利美和房地美之后，房贷市场利率已开始走低。许多买房人期待美国政府向金融系统注资能够帮助他们获得住房抵押贷款。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩说，目前房产市场萧条主要缘于信贷紧缩，一旦信贷形势得到改善，房价就会大范围稳定，从而帮助经济复苏。

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　　美国不景气的房地产市场吸引越来越多的加拿大人南下购房。最新统计数据显示，加拿大人到美国购房的人数创下历史最高纪录，今年比去年同期购房量增加一倍还多。
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华人对房地产情有独钟，觉得有房才有根，许多人终生辛勤奋斗，为的是供养楼房。只是这一年来房产泡沫破裂，全美贷款银行紧缩银根，想买的借不到钱，想卖的卖不出去。但理财顾问也都不否认，地产长期看涨，现多数地区跌回2004年水平，当前房价低，的确是进场买房好机会，尤其是买自己居住的房子，一般会居住五年以上，因此是比较稳定的投资方式。
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经过一个极度紧张的周末，华尔街的金融从业者在星期一（9月15日）醒来时愕然发现，美国金融业的版图面目全非：美林和雷曼两家投行业的 “百家老店”将不复独立存在，全美最大的保险公司AIG处在崩溃边缘，更让他们揪心的是，更多的金融机构将会步雷曼之后尘而倒下。换言之，这场由次贷危机引发的金融风暴对华尔街的重创，已经接近甚至超过了1929年开始的“大萧条”，而且危机仍未见底，风暴仍在持续。

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在布什签署楼市救援立法后的第五周，美国政府终于实质启动了对房利美和房地美的救赎行动。
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万维读者网记者唯一编译报道：CNN Money的文章说，美元最近与欧元和其他货币的比值一直在上升，这是好事，但同时也有不少人说其实坏处也很多。

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　　美国《纽约时报》2 4日刊登一篇题为《美国与全球经济同步下滑》的署名文章。文章要点如下：
　　经济困难已从美国蔓延到欧洲和亚洲的主要国家，对外销售和投资方面的损失对美国企业构成了威胁。
　　仅仅几个月之前，一些经济学家还认为，尽管美国经济放缓，但世界绝大
　　部分地区仍有希望继续繁荣发展。来自国外的投资可望为遭受次贷危机打击的美国银行补充资金，并为寻求发展的企业提供贷款。海外市场对美国商品及服务的需求有望继续弥补美国日渐衰弱的内需。
　　如今，居高不下的能源价格、因恐慌而受挫的金融体系以及贸易伙伴的减少已产生综合作用，抑制了许多主要国家经济的增长。
　　所有这些都意味着，美国的经济困难可能将在大选季及以后的时期进一步加剧，这可能令金融企业处境更为艰难，使政府支持的抵押贷款巨头房地美和房利美公司从海外吸引急需的资金更加困难。
　　在美国及其他许多大国的经济一起下滑之时，全球市场面临一个现实：全球化能够扩展繁荣，但在面临困境的时期，也会带来同样大的伤害。
　　在近几个月里，尽管从整体上看增长仍在继续，但世界上一些地区的经济已经陷入萎靡不振的状态。
　　命运与出口息息相关的日本今年4月至6月经济下降幅度按年率计算达2.4%。另一个出口大国德国的经济下滑了2%。法国和意大利都出现了轻度的经济滑坡。
　　西班牙和英国也都出现了不景气，并被认为已经陷入经济衰退。
　　意大利联合信贷银行首席经济学家马尔科·安农齐亚塔认为：”2009年欧洲的经济状况将比2008年糟糕得多。”
　　中国和印度也已在近几个月里出现了经济降温。尽管如此，两国的经济增长速度仍令其他国家羡慕不已。
　　设在华盛顿的彼得森国际经济研究所高级研究员威廉·克莱因指出：”几年来全球经济一直呈现增长趋势，如同歌中唱的那样，经济过热到了极点，不得不冷却下来。”

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万维读者网记者唯一编译报道：Reuters的文章说，在未来几个月里美国人是否有能力将房地产市场推上去，将决定美国经济是否会发生三十来最严重的衰退。
很多经济学家说美国房价还会再降10%，才能使人们的收入与租金达到平衡。不过对华尔街和美国政府来讲可不是一件好事。
如果房地产再跌一点-不需要跌很多-已经足以让按揭公司Fannie Mae和Freddie Mac垮台。而如果这两家公司倒闭的话，美国的房价将再降不止20%的幅度。
如果美国银行开始提高贷款标准，使那些信誉好的人也很难借到钱，那么房地产市场就会更差，房地产市场不好会使大众消费减弱，从而使美国经济走进严重衰退。
Credit Suisse的分析员估计在美国20个大城市里房价还要再跌14%人们才能负担得起房子，这是假设按揭率在6.32%的基础上。如果按揭率降到5.5%的话，房价需要再降7%；如果按揭率升到7.5%的话，那么房价需要再降24%人们才负担得起。
假如房价真的再降24%，上百万的房主将发现他们的房子根本不值钱了，用房子借不到任何钱，而这些人都指望着房子来养老或者供孩子上大学的。人们没有钱和自然会减少消费，很多经济学家担心会导致发生80年代的那种经济衰退。
Moody’s Economy.com的经济学家Zandi说：很多人认为从现在到明年夏天房价还将降10%，也就是说从最高锋下降25%。再降10%的话，人们的收入和租金就平衡了，很多想买房的人也供得起了。
他说华儿街其实已经把这10%的下降预算进去了，这样股市可以有一个比较平衡的起点，Fannie Mae和Freddie Mac面临的压力也会小一些。
有些投资者在S&P Case-Shiller Index(由二十个主要城市的房价组成) 里看到一些乐观的迹象，因为在今年五月其中这二十个城市中有七个城市的房价不仅没跌反而有升，而且整体来讲跌幅也比以前几个月要小。
这些城市的房价比一年前还是跌的，但是今年4-5月间波士顿，达拉斯，丹佛和陂特兰地区的房价是上升了一点。旧金山的房价还没有缓和，平均每个月下跌1.9%，另一些仍然在降的地区是迈阿密，拉斯维加斯和凤凰城。
旧金山经济发展中心的经济学家Jack Kyser说“在南加州地区，房价还没有跌到底。”
佛罗里达的情况也很不好。一位分析员说迈阿密，Orlando和Tampa地区的房价还有再跌15-20%的可能性。
在Tampa城中闹市区原来有一些房子卖价在20万到一百万之间，现在卖价降到10万一套。
一些经济学家预期六月份的房价指数还是跌的。
根据联邦储备对银行贷款的调查显示，现在银行都把贷款条件提高了很多，那些信誉比较好的顾客都不很容易借到钱，这从另一个角度说明了房地产市场的问题，
Citigroup的经济学家Steven Wieting说贷款条件严格化是房地产销售的又一个障碍。在如此障碍重重的情况下，美国房地产很难有转机。

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美国周二发表两项数据，消费信心指数报升，楼市似乎曙光初现。
美国会议局（Conference Board）表示，该局的消费信心指数升到56.7，比7月份修订后的51.9指数为高。这个升幅是2006年8月以来最大的，也比分析员预测的53点为高。这个升幅也是一月以来6个月的下挫后连续第2个月的上升，不过比一年前还低了一半。
楼价跌势放缓
不过最近发表的楼市报告显示楼价跌势已不及以往的凶猛了。Standard & Poor’s/Case-Shiller的全美楼价指数显示，第2季的楼价跌幅是破纪录的15.4%，可是独立屋楼价跌势在5月到6月已减慢。
美国商务部称，新房子销售在7月也录得升幅，主因是物业价格大跌，出现大幅折让，吸引买家买平货。
最近几个星期汽油价格回落，对消费信心回升也有帮助。一加仑普通汽油上周五售3.7美元。油价虽然回落了，仍然比一年前高出近95美仙，而油价波动对投资者也是个隱忧。
全美楼价指数显示，14个城市楼价由5月到6月已有改善，但9个城市录得升幅。新建独立屋上月销售上升2.4%到年率的51.5万个单位，是4月以来最高的。

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美国全国房地产经纪人协会14日公布的数据显示，今年第二季度美国全国的住房中间价从一年前的每套22.35万美元跌至20.65万美元，跌幅为7.6%。这表明美国住房价格仍未摆脱跌势。
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