大温哥华房地产论坛

美国全国房地产经纪人协会14日公布的数据显示，今年第二季度美国全国的住房中间价从一年前的每套22.35万美元跌至20.65万美元，跌幅为7.6%。这表明美国住房价格仍未摆脱跌势。
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美国次贷危机对美国一些城市的房产业造成了灾难性的影响，美国底特律市一座欠缴抵押贷款的房子被银行扣押收回后，这座两年前曾卖65000美元的漂亮住宅最近竟然被以1美元的价格甩卖了出去，而在美国大城市中买一斤大白菜也要花1.375美元左右。
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美国上个月的消费者物价涨幅创17年来最高纪录，间接证实物价飞扬已迫使消费者必须降低生活水准，才能达到收支平衡。

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美国头号房贷融资公司房利美二季度亏损严重超过预期。这个消息和第二大房贷融资公司房地美财务状况恶化增加了人们对房地产市场前景的忧虑。不过，专家新的研究发现，不利因素虽多，但美国房价已经接近谷底，未来跌幅相当有限。
房利美亏损超预期
影响美国房地产市场前景的因素太多，就业疲软，信贷收紧，房屋过剩加重，利率走高等等都给房地产市场的前景投下了片片乌云。房利美星期五公布的二季财报就是这片片乌云中最令人担忧的一片。
房利美报告说，这个季度，由于还贷违约和丧失抵押住房赎回权的数量大幅度增加，该公司亏损23亿美元，超过分析师们预测的三倍，平均每股亏损2.54美元。分析师预期的损失是每股68美分。
房利美的总裁兼首席执行官旦.马德(DanMudd)表示，7月份资本市场更加动荡，根据经验，信贷市场的表现会更加糟糕，公司亏损还会继续增加。
就在两天前，美国第二大房贷融资公司房地美也公布了二季财报。市场虽然估计，这两大房贷公司的亏损不小，但实际数据还是让人们感到吃惊。房利美和房地美拥有和担保的房屋抵押贷款数量占美国十几万亿美元整个抵押贷款市场的半壁河山。这两家公司财务状况恶化将导致房贷利率增加，给极为疲软的房地产市场带来更大的困难。
怀特：房价下跌空间大
根据美国凯斯-席勒房贷指数，全国大都市地区的房屋价格在过去的一年中已经下跌15%以上。不少专家都认为，失业率上升，经济持续疲软，利率不断爬升正在加快住房失赎权数量的增长。这对未来房价将产生很大的压力。
纽约大学斯特恩商学院教授劳伦斯.怀特(larryWhite)认为，未来房价还有很大的下跌空间。
他说：“不幸的是，房价还要下滑一个阶段。耶鲁大学的席勒教授认为，房屋价格在2006年时高出合理价位20%到30%。现在下跌幅度大约15%到17%。这就是说，房价还有下跌的空间。如果幸运的话，全国平均房价会再跌5%，如果不幸运的话，跌幅会达到15%。”
怀特说，全国房地产总价值为22万亿美元，下跌10%就是2万亿美元。这对房主来说，影响很大，对经济的冲击也是不小的。
卡洛米利斯：下滑幅度5%
不过，哥伦比亚大学的金融学教授查尔斯.卡洛米利斯(CharlesCalomiris)很不赞同这种主流看法。他最近跟另外两位学者对失赎权数量对房价的影响进行了调查。他们得出的结论否定了席勒等学者和专家们的悲观预测。
卡洛米利斯在接受美国之音采访的时候对他们的研究结论做出了说明。
他说：“有两个原因。一是失赎权大增的时候，房价确实受到了影响，但这个负面影响并不大。二是失赎权大增往往发生在房地产市场调整周期的晚期。这一点非常重要。在这个时候，新房动工率、房屋销售等都下滑了很多，这对房价受失赎权的影响起到了很大的制约作用。”
卡洛米利斯表示，美国的房地产市场衰退已经进入了最后阶段，从房屋销售来说，现在已经达到谷底，6月份的销售开始回升。从新房动工率来看，谷底已经接近。虽然失赎权的数量今后还会有所增加，但是它们对房价的冲击不会很大。今后两年，房价下滑的幅度大约只有5%，而不是30%。
旧房市场受影响较小
卡洛米利斯还是华府智库美国企业研究所的客座研究员。他指出，席勒的预测模式还存在一个重要错误，就是这个模式过分侧重最近几年盖的高价位房屋的价格变化数据。他对美国之音说，这引起了两个问题，影响了最后的结论。
卡洛米利斯说：“如果把房屋分成两类，一类是最近几年盖的所谓新房，一类是在此之前盖的较老的房子。新房闲置率高达10%，而老房闲置率只有1%。”
卡洛米利斯指出，这一划分意义重大。丧失抵押住房赎回权的主要是新房房主。由于房地产是一种地域性很强的行业，所以它的影响主要集中在新区，对全国房价的影响非常有限。
这位金融学教授分析说，新区房价下跌较大，一个原因是这些房子在房市繁荣期增长太多，二是次级房贷大都集中在这些社区。次级房贷问题扩大直接影响到新房的价格，但是对于旧房来说，次贷问题几乎不存在，所以新房价格的下跌对旧房市场影响甚微。
在谈到房市前景的时候，卡洛米利斯同意主流专家的看法，认为房地产市场的复苏将是非常缓慢的。但是，他的观点的不同之处是，房价已经接近谷底，明年会保持平稳。房价的回升将是2010年以后的事情了。

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万维读者网记者唯一编译报道：CNN Money的文章说，虽然美国联邦储备这次并没有说要全力对抗通货膨胀，美元已经开始反弹，对欧元的比价升了不少。
文章说，星期二联邦储备说近期不会加息，按照常理美元应该是会跌的。但是星期三，美元对日元和欧元全都达到短期内的高点。美元对欧元的比值比上个月上升了4%。
美元能否从此开始反弹呢？不少专家都认为很有可能。原因是：
一. 有很明显的迹象表明经济衰退是全世界性的，通货膨胀的压力会因此减小，这对美元都很有好处。特别是现在油价已经开始下跌，使通货膨胀的压力更减轻了。过去一段时间原油价格上涨主要是因为美元下跌，石油生产商为了保证利润不得不加价。
二. 金价迅速下跌。金子本是用来对抗通货膨胀的一种工具。上个月金价接近每盎司1000美元，现在已经跌倒了每盎司890美元。经济学家指出，随着世界经济发展减缓，原材料价格将会下跌。当原材料价格下跌时，美元通常会上涨。
专家预期，原油和原材料价格下降，加上美国银行业的危机慢慢缓和，将会使投资者对美元重新产生信心。
另外，对美元有好处的一个消息是欧洲经济发展开始减缓了。
虽然上个月欧盟央行加了息，但是因为经济发展减缓，他们很可能放弃对通货膨胀的过分警惕，将利率政策着重于经济发展。(www.creaders.net 记者专稿 转载请注明出处)
如果欧盟央行为了刺激经济而减息的话，欧元对美元的比值就会降低。
当然，美元要回到过去那种对欧元，日元，英镑都强硬的地位还有相当长的一段时间。但是至少现在大家能看到这个趋势了。
有专家预测，在2009年年底，美元对欧元的比值将上升10%。他说这是因为在未来的一年半时间里，欧洲经济发展将会比美国差。(www.creaders.net 记者专稿 转载请注明出处)
RiverSource Investment的市场专家David Joy认为明年美元对欧元的比值会上升15%到20%。因为他相信欧盟央行会在明年减息，而美国央行会在明年年初加息。
他说：美元现在已经低于实际价值，因此只能上升，特别是在央行加息的条件下。

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万维读者网记者唯一编译报道：Reuters的分析文章说，由于近期油价和食品价格的下降，投资者对于通货膨胀的担心减少了很多，对金融市场也产生了不同的看法。不过，本星期最重要的经济数据－美国七月就业数字将在星期五公布－将决定人们对于美国经济前景是否看好。
在过去的两个星期里，原材料市场一直走低。前一阵子原材料价格上涨使投资者喜忧参半，因为原材料价格直接损害着公司业绩和整个世界经济发展。
原油价格在七月11日达到最高每桶147美元之后下跌了15%。食品价格也在下降，在同一时间小麦价格下降18%，玉米价格下降了25%。
对于广大投资者来讲，这是一件好事，如果原材料价格能够继续下降的话就更好了。因为对于投资市场来讲，最可怕的就是原材料价格引发严重通货膨胀，导致世界性经济滞涨。
Credit Suisse的世界经济研究部的负责人Michael O’Sullivan说：“如果油价继续跌的话，人们对于投资的风险认识就会产生变化，会更乐于投资。”
油价下跌，使运输等基本设施成本都降低，对于股市很有好处；通货膨胀压力减小，对于债券市场也很好。
目前从发达国家的股市看，已经有迹象显示投资者将资金撤出能源股，转入受压很久的金融股，改变的投资方向。
很多投资者现在关心的是原油和原材料价格的下跌是否会持久，人们怀疑这次下跌只是升了太多之后的短期调整。
有迹象显示这次油价下跌是因为根据技术图表来看价格已经过高，所以不少对冲基金卖空原油，导致价格下降。
有些人说油价上升是由于发展中国家需求上升导致的，所以总的方向应该还是升，目前的跌只是短期调整。
一位专家预测说：短期内原油价格可能不会大升，但是到2009年下半年以及2010年上半年，市场需求会再次让原油价格上升。
不过，也有专家说中国以及一些发展中国家对于原油的需求会因为经济发展减缓而降低，所以油价不会再升。
预计明年原油平均价格会维持在每桶100美元，今年则是每桶115美元。
原油和原材料价格下降可以减低通货膨胀的压力，使各国央行不必加息，甚至可以减息以刺激经济发展。
Goldman的分析报告说：油价下降－很有可能持续一段时间－对于短期内股市的走向很重要。这将导致投资者撤出能源行业的股票。同时，通货膨胀压力降低对整个整个股市都是有利的。
没有油价和原材料价格的威胁，投资者并不是就可以高枕无忧。如果星期五的美国七月就业数字显示美国经济进一步恶化，大众消费受到威胁，那么股市仍然会产生剧烈波动。

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由于经济不振加上为挽救疲弱经济大撒金钱，白宫周一将联邦2009年财政预算赤字，调高至历史新高的4820亿美元，并将今明两年经济成长分别调低，失业率预测可能增加。面对巨额财赤，美国政府势将被迫增加发债，令债息增加并令美元受压。另一方面，国际货币基金组织(IMF)表示，美国楼市仍未见底。这意味华府可能需再大举救市，令其财政压力进一步增加。受负面消息冲击，道指早段跌190点。
布殊执政8年，第一年因前总统克林顿留下庞大盈余而未出现赤字外，其余7年都赤字累累。不管是麦凯恩还是奥巴马当选下任总统，势必继承布殊遗留的巨额债务，再加上低迷的房市、飞涨的燃油及物价冲击经济，下任总统在当家第一天就将注定日子不好过。愤怒的民主党议员指责布殊管理不当，是历史上在预算方面最不负责任的总统。
根据白宫预算办公室周一向国会提出的预算报告修正版，2009年度赤字由2月份估计的4070亿美元，爬升至1820亿美元，超过2004年度的4130亿美元的纪录。
预测尚未包括伊战约800亿美元的支出。不过，白宫也将9月份为止的2008年度赤字由原估的4100亿美元，调降至3890亿美元。报告并维持原先表示2012年前预算会平衡的目标。
尽管如此，由赤字占整体经济规模角度而言，报告表示，2008年的赤字占国内生产毛额比例3.3%，只稍微高出过去40年来的平均。
美国赤字在2004年度冲高，原因包括反恐计划与伊战导致国防预算增加，以及布希上台后推行的减税措施。财政赤字过去3年来逐渐下降，去年度曾降至1620亿美元。
今天的报告也将美国今年经济成长由2月份估计的2.7%，下修为1.6%；明年成长预计会反弹至2.2%，但仍较原估计的3%下修。
报告说：“尽管近来由于房市下滑、金融市场动荡与食品与能源价格增加而成长迅速，但经济持续扩张，且基础强韧。”
今明两年失业率由原估的4.9%，分别调升为5.3%与5.6%。美国失业率去年为4.6%。报告预测，失业率在2012年前可望降至4.8%。
白宫预算办公室指出，由于近来经济成长趋缓，劳动市场可能在回复较佳表现前，会维持一段时间的缓滞。
通货膨胀方面，受油价与食品价格?涨影响，消费者物价由原先预期的上涨2.7%，调升至3.8%。报告认为，物价在明年会稍微趋缓至上涨2.3%，但仍较原估的2.1%为高。
众议院预算委员会主席、南卡州民主党人斯普拉特说，4820亿元的预算赤字确认了布殊总统“令人沮丧的政绩”。他表示，布殊推行的政策将联邦历史上最大的预算盈余变为历史上最大的预算赤字。北达科他州民主党籍参议员康拉特抨击布殊的减税政策将政府陷入赤字深渊，并称人们将记得布殊是史上管理预算最不负任的总统。
（来源：明报）

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美國房價指數連續20個月下滑之際，卻有研究指出，人口成長將可望帶動美房市回溫。
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美国非营利机构“美国社区援助协会”在首都华盛顿举行为期5天的“救房”活动,帮助“房奴”摆脱无力偿还的住房抵押贷款。
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美国国会众议院通过了一项旨在帮助拖欠房地产贷款人士的法案，可是，就在众议院通过法案的前一天，一个53岁的欠债女子自杀身亡。
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