房屋贷款对每个人来说都是个大事，是不是能够在有限时间内选择到最佳的产品，直接影响到供款每个月差上个几十上百块钱。加拿大房屋贷款比国内复杂很多，具备些基本的贷款知识可能会帮你省大钱。这里为大家陆续介绍一些加拿大安省房屋贷款基本知识，希望能帮到大家。其他省的情况和安省大致类似。
1 房屋贷款金融服务机构
加拿大可以提供房屋贷款的Lender笼统分有机构借款者和私人借款者两种。私人借款者主要是借给那些不符合机构借款者要求的人，比如信用记录比较差的，有过银行破产的等等。利率当然非常高了，一般在10%-20%的年利率，但是不会高于60%，因为加拿大有法律规定，贷款利息不能高于60%。机构借款者中银行是其中最主要的组成部分。
加拿大的银行分成三类，叫做schedule1，2，3，一类是加拿大本地银行，截至06年底有22家，二类是外国银行在加拿大的分行，三类是在加拿大运作的外国银行。听起来后面两个比较类似，不过没关系，普通人贷款基本都在一类里面了。
一般我们借款接触比较多的银行包括：BMO/TD/RBC/SCOTIA/NATIONAL等等。但事实上还有一些小银行或者金融机构也是贷款市场的活跃分子，他们主要提供一些非普通贷款，比如，你的信用分数不到600，你过去5年中曾经有过个人破产，你在一个房子现有贷款之外还要进行第二贷款（second mortgage）等等。
加拿大人借款消费势头也是不小，在1981年房屋贷款总余额只有不到1000亿，到06年就已经达到了7000亿。在每年新增的贷款额中，大约 80%是由银行提供的。
2 贷款年限 (amortization)与期限（term）
加拿大的贷款年限弹性很大，基本上从5年到40年都可以，一般银行默认的是选择25年。如果你觉得月付过高，可以改成30或者35年，据说美国次贷危机后，加拿大已经取消了40年的期限，但有个别金融机构还是提供40年的选择。
在年限上通常有两个疑问。
一个是，35年和25年相比，是不是在固定的5年的一个合同周期内，多付了很多利息。事实上，35年相对25年只是每个月还的本金 (principle)减少了，因此月还款就减少了，而利息其实相差不多。随着逐渐还款，由于25年还的本金总额跟35年相比越来越多，所以剩余的未偿还本金就越来越少，因此为这些本金所付的利息也就越来越少，因此25年和35年在同样期限内付的利息也就少了很多。
另一个疑问是，是否应该选择尽量减少贷款年限，比如减少到15年或者20年。但事实上，这并不是一个明智的做法。因为年限的缩短意味着月还款额 (payment)的提高，这个数字如果超过家庭收入的40%就要拉警报，如果超过60%就证明家庭财务状况很危险了。比较聪明的做法是，选择较长的贷款年限，但是选择一个可以定期固定pay一些本金的贷款产品，目前大部分银行提供的浮动利率产品都有每年还15-20%本金这样的option，这样自己就可以进退弗如，还款额不至于高到有压力，有闲钱的时候也可以随时还本金。
除了amortization之外，还有一个贷款的期限（term）这是指金融机构和你签这个约的期限，一般期限从六个月到十年不等，通常较常见的是三年到五年。等到一个Term到期，你与银行的合同就算执行完毕了，下一个合同是否要转银行或者和该银行续签，就需要你重新做决定。关于Term没到期需要重新贷款或者转银行的情况，除了fully open的一般都涉及到罚金，罚金的部分后面单独再讲。
3 银行对于贷款房产的要求
由于房屋贷款其实是一种以房产为抵押物的一种借贷，因此银行对于你的房产会有种种条件，只有符合这些条件的房产才能以此为抵押，从银行拿到房屋贷款。
4 住房贷款申请时机
申请贷款因为涉及到一系列的材料准备、贷款产品比较、申请、材料审阅以及律师同银行之间的一系列手续，一般至少在到期日之前2周启动，如果可能最好提前一个月到一个半月，给每个环节都留出足够的时间，大家都比较从容。
所谓到期日，对新购买房屋而言就是closing day，对于房屋贷款一个周期结束renew而言就是上一个贷款的到期日maturity day。
一般贷款利率的有效期是90或120天，如果因为种种原因最后没能购买中意的房子或者closing时间延长，超过了90或120天，那么之前银行批下来的commitment就作废了。也有些贷款的产品是短期促销的，会在促销时带有条件：适用于不晚于×月×日生效的贷款，申请的时候要注意。
有人担心如果太早申请贷款，到了closing day的时候，如果利率降了怎么办。这个不必担心，一般而言银行的产品都支持 one time drop，也就是说如果在closing之前7个工作日，银行的利率下调，低于之前给你的利率，那么你可以申请享受最新的低利率，有些银行是自动给你调整，有些需要贷款经纪帮你申请。当然，如果银行的利率上升，你依然可以保持之前给你的低利率。因此，申请贷款宜早不宜迟。
银行对于贷款房产的要求有很多，比如地理位置，附近人口数，房屋用途，是否有诉讼，等等。一般我们购买的住宅都能满足银行的基本条件。
加拿大房屋贷款的目标用户主要还是普通人，对于大部分银行提供的标准贷款产品而言，贷款金额都有一个封顶，一般在50-60万。如果你买的是豪宅的话，总贷款金额一般也不能高于70万。
随着经济不景气，银行对于贷款的房产要求也更趋于严格，例如，如果你购买的是CONDO的话，目前多伦多有一些小于600的CONDO，银行是不给贷款的，还有一些情况是某些地区，比如一些小镇，一些大银行也不愿意放款。总之，并不是所有的房子都能从银行拿到贷款，也不是你想贷多少钱都可能，银行对这方面的限制还是非常复杂的。因此在你最后敲定OFFER之前，一定要咨询贷款经纪，了解你的房产会不会碰到贷款瓶颈。
5 fix&variable open&close
银行提供的普通贷款产品规则都很类似，就利率计算方法和还款限制有不同的分类。
就利率计算方法而言，一般有以下两种：浮动利率（variable rate）和固定利率（fix rate）。所谓浮动利率的产品就是通常大家说的P+/-的利率，是根据Prime利率变化的。所谓固定利率是指在Term内，一直使用一个利率。固定利率因为贷款人承担的风险较小，因此一般都比同一时间的浮动利率高一些。浮动利率的客户一般可以在合同期内不用付罚金换成本银行的固定利率（要看每个银行的具体规定，这里说的是一般规律），但反之则要付罚金。罚金的条款后面转门撰文说说。
关于浮动利率在本行转固定利率的条款，有的客户会有一种误区，认为当浮动到一个自己认为满意的利率的时候就锁定到这里。事实上这种理解是错的，所谓浮动转固定是说转成当时该银行对外提供的固定利率的产品，比如浮动是P+0.5，现在P是2.5，那么你的利率就是3，如果你判断利率不会继续下降，那么你想固定锁定在3是不可能的，只能锁定在银行同期的固定利率，比如是4.19，这样。
除了上面众所周知的浮动和固定的区别外，还有一个小的细节容易被忽略，就是浮动利率基本上是monthly compounded，而固定一般是半年。也就是在复利的计算方法上有不同。如果你的浮动利率是5%，那么大约相当于固定利率的5.05%的水平。（我没算，以上为大概估计。）一般贷款时候，贷款经纪不会跟你讲这些，因为说的越细你越晕，容易绕在细节里面出不来。而且复利这些每个银行算法都是一样的，浮动的都是按月计复利，你了解也没有什么可以bargain的余地。）
浮动利率和固定利率是根据利率的计算方法不同进行的分类，现在人们往往还根据还款限制不同将贷款分成 open和close两种。所谓open（fully open）一般是说没有本金还款限制，你最少不能少于每个月的应还款金额，最多可以随意多付，直到还清，所谓close是说你只能在term内按照合同规定还款，不能少还，只能有限制的多还。一般银行的close的产品都有还本金的规定（prepayment priviledge），比如可以每个月double pay或者每年可以还本金的10-20%这样的条款，选择产品的时候一定要问清楚贷款经纪这个产品的提前还款option。
一般来说open的利率要比close高0.3-0.5个百分点，因为银行给了你太大的自由度，利率上当然要找回来一点。很多人都对open情有独钟，其实如果没有短期内卖房子的计划或者预见到有一笔资金未来到帐用来把房子贷款pay off，是不必选择open的。如果能合理利用银行close产品的一些条款，每年还一定的本金，其实5年的term，也可以基本把贷款还清了。
6 首付
买房子的时候首付是个非常关键的因素，首付的多少直接决定能否成功申请到贷款。讲到首付先要讲一个概念LTV。
LTV是Loan To Value的缩写，也就是你贷的钱占总房价的百分比。如果用1减去这个LTV也就是你的首付比例(down payment)。
目前加拿大普通住房贷款首付一般不能低于5%。如果首付低于20%，需要购买Mortgage Default Insurance，大约是房价的1%-6%，具体金额根据首付比例和贷款人的就业性质不同而变化。这个保险是用来保证借款人还款的，如果借款人不还款，那么银行可以从这个保险中获得赔偿。
作为新移民，如果没有工作也没有信用记录，首付最好不低于35%。首付的多少不影响贷款的利率。
7 信用分数很重要
很多移民过来几年的人，到想要买房子或者买车贷款的时候，才第一次了解自己的信用分数。其实，在加拿大这个信用社会里，信用分数对于每个人的日常生活都非常重要，小到申请信用卡分期购买电器，大到买车买房，无一不与你的信用分数挂钩。
首先来说说加拿大的个人信用提供机构的概况。目前在加拿大有三家提供信用报告的机构：Equifax, Transunion 和NBC(Northern credit bureau)。NBC隶属于美国最大的三家信用机构之一的Experian。事实上Equifax和Transunion也都是在美国成立的公司，分别成立于1899年和1968年。Equifax和Transunion是目前加拿大最大的两家信用报告提供机构。Equifax提供的个人信用分数叫做 Beacon score而Transunion提供的个人信用分数叫做Empirica score。在地产贷款方面，大家一般采用Beacon score。
然后我们来看看加拿大人的信用分数情况。我们一般在银行或者金融机构申请贷款时候，经常看到Beacon score的一些要求，最普遍的分界线是在680分。680分以上的一般被认为信用良好，680分以下的在申请贷款时候往往受到一些限制，比如对收入的更高要求，首付的更高要求或者干脆要求更高的利率。（各个银行的产品不同，也有些银行这个分界线在650。） 尽管看起来680是一个平均线，但事实上加拿大人的信用分数比这个要高很多，680只能算是底线。根据Equifax提供的信用分布报告，各个不同档加拿大人的比例依次是：
549分以下 4%
550-599 6%
600-649 6%
650-699 11%
700-749 19%
750-799 27%
800-849 24%
850分以上 5%
由此可以看出，其实最多的加拿大人是在700-850这个区间，占到总人数的70%。这是不是和你之前的印象有出入呢？
后文将介绍加拿大信用分数的组成，简单算法，以及如何获得更好的信用分数。
8 如何提高你的信用分数
信用公司根据从各种渠道自动搜集到的信息利用一个复杂的加权公式自动算出每个人的分数。由于所有的工作都是由计算机完成，因此难免在其中出现一些误差，我就亲眼见过一个朋友的信用报告上出现了另外一个人的一些非常久之前的信用记录。由于信用公司更新数据的速度非常之慢，有些顾客要求的信息更改甚至要六个月之久才生效，因此建议每个人每年都要从信用公司免费索取一次自己的信用报告，以便及时发现问题，要求信用公司予以纠正。这样才避免了一旦需要到信用分数时，才发现自己的分数不正常，这个时候再要求信用公司更改，一拖就是几个月，也就影响到了现在的购买或者贷款申请。
一般来说每个不同的信用公司有自己的信用分数计算方法，但是信用计算大体上由以下几个部分组成，权重从多到少依次是：
* 信用卡还款记录
* 信用卡的每次还款额
* 信用历史的长度
* 最新信用时间
* 信用类别
* 信用记录数量
* 信用活跃度
一、信用卡还款记录（payment history）
如果逾期未还款，也就是连minimum payment都没有在due date付掉，将会影响你的信用分数。不过大部分人都出现过一次两次忘记还款的情况，事实上，只要在due date之后的一个月之内还掉至少minimum payment，就不会影响信用记录。
银行一般用R来描述每个trade line的信用等级，R1是最高级，代表所有付款都在due date或者不晚于due date30天内付清，如果有30天以上的延误，这个trade line就变成R2，以此类推，最低的等级是R9。如果在信用等级降低后，你又付清了以前欠款，那么你的trade line会又变成R1，但是曾经在过去某年某个月出现过R1以外的等级，将会被信用公司记录在案，并且全部体现在你的信用报告中。
曾经出现过R1以外的trade line毫无疑问会影响到信用分数。除了对分数影响外，在申请贷款的过程中，对于一些信用分数不太好的客户，贷款机构，例如银行，往往还会要求贷款人过去 X年不能出现过Y次以上的R1以外的trade line，或者要求有至少两年的clear history。
综上所述，信用卡还款记录对于信用分数和贷款都是至关重要，如果真的遇到个人财务困难，哪怕你每月只还最低的还款额，也尽量不要延期不付。当然，最低还款额不是大部分人的选择，高达19.5%（甚至更高）的利率绝对是“抢钱”了！
二、信用卡的每次还款额
信用卡用到自己信用额度的多少是比较适合的呢？一般来说，建议的额度是每张信用卡使用不超过最高限额的三分之一，也就是出现在每个月 statement上的应还金额不要超过信用额度的三分之一。如果每个月你的信用卡都处于基本刷满的情况，系统会自动判断你过度依赖信用卡，会给你的信用记录减分。
三、信用历史的长度
在申请房屋等贷款或者银行另一些产品的时候，往往要看你的信用历史长度，有些贷款产品特别有要求：不少于两年（或三年）的信用记录。这告诉我们，如果有一天你觉得自己信用卡过多，打算取消几张的时候，要记得留住最早开通的一张，这张信用卡决定你的信用历史长度，如果取消了，你的信用历史长度缩短了，对你的信用分数是不利的。
四、最新信用时间
这是指你最近一次申请信用卡（包括商业联名卡）的时间。如果最近一次申请信用卡时间比较新，也会影响信用分数。那么，如非必要，不要经常受商家的蛊惑去申请他们的信用卡。
五、信用卡类别
所谓信用类别就是信用卡的种类。最好的组合是至少有一张银行的VISA或者Master，加上一张商业和发卡公司联名的卡就够了，比如大的零售商的信用卡。两种信用卡都有是最好的记录。
六、信用记录数量
通常情况下，拥有大于等于两张，小于五张信用卡会被认为比较适合。
七、信用活跃度
信用活跃度是指你使用信用卡的次数，如果你有5张信用卡，从来只使用一张到满额，不如每张都用20%额度来的好。如果你极少使用信用卡，被视为很不活跃用户，也会影响你的信用分数。
9 关于毁约的罚金问题
最近太多人问关于毁约罚金问题了，这里给大家介绍下相关的条款和处理办法。
所谓毁约，是说非OPEN的贷款，在贷款term没有到期之前就要求停止，转到其他银行或者金融机构。
最近一年利率不断走低，因此在一年之前很多签约固定利率的客户都在使用4.5%以上甚至到5.8%这样的年利率，很多人就计划毁约，重新改一个比较低的利率。比如最近我做的比较多的5年3.85%的产品。
毁约的罚金，按照银行的标准条款是这样的：三个月的利息或者利息差（Interest Rate Differential），取两者中间比较高的。
所谓利息差，是说按照该银行跟你签约时候的利率，和现在的利率之间的差，乘以你的balance再乘以你距离term结束剩下的时间。
例如，你签约时候银行post利率是6%，现在是4%，那么利息差就是2%，你的贷款未还清部分是10万，term还差两年，那么你的罚金就是 2%×10×2=4000块。
目前情况下，因为利息差比三个月利息要高的多，因此大部分银行都采用利息差来收罚金。具体你的贷款方是按照什么方法算，你可以电话银行或者到分行去问，让他们给你算一个具体的金额。据我所知scotia bank还是按照3个月利息差来收罚金的（也要自己争取）。
那么想毁约出来的人应该有这样几条路：
1 如果银行收三个月利息作为罚金，那肯定是毁约换银行划算。
2 如果银行按照利息差收罚金，那么不好说是不是毁约划算，因为各个银行算利息差方式也不同，要问清楚自己的银行的罚金数额，然后找贷款经纪给你看你能申请到什么样的新利率，算算省下的钱减去罚金是不是划算。如果差三年到期，那么对方charge你三年的利息差，可能跟换低利率后省下的钱相差不多，但是如果你新的约也是5年，相当于你锁定了最后两年的低利率，要知道在这种低利率情况下，固定利率时间越长越划算，后面两年升息的风险是很大的。所以即使毁约费用和毁约期间生下来的利息费用差不多，出来长远来说也是划算的。
3 如果算过了发现不划算，那就回去银行，威胁说你要出来，游说他们给你不收罚金在本行给你的利率一次性下调一些。我有的客户跟银行谈成功过，大约降 20-30个百分点。虽然还不算好利率，但是起码自己省了点钱。你不谈，银行不可能给你主动降，这个要自己争取。
10 购买房屋贷款文件的准备
购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分，房屋材料，工作等个人材料以及首付材料。
房屋材料主要是说房屋MLS listing&购买合同，如果是买新房，需要和builder签的厚厚的合同。
工作材料是银行审核最细的部分，如果你是某个公司的全职雇员，一般必须要有的是：
1 工作信，公司抬头纸，注明公司名称，地址，电话，传真，写明申请人的全名，是否full time，在本公司开始工作的时间，职务，工资。
2 Pay stub，公司给的工资单。
有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单NOA(notice of assessment)
除了工作材料外，还需要一些个人材料例如PHOTO ID，VOID CHEQUE等等以及一些个人信息。
首付是银行在放款之前要求看到你的首付+房款1.5%的closing的费用已经在银行有了一定时间，一般要求是要提供三个月银行的 statement。也有些要求提供一个月的。有很多同胞的钱喜欢倒来倒去，或者借给朋友，到提供银行statement的时候，看到首付刚刚进来，这会比较麻烦，需要贷款经纪帮你做一些特别的处理和申报。所以如果可能，尽量让你的首付呆在银行三个月，当然如果都在你自己的名下不同银行倒来倒去是没关系的。
以上是购买房屋贷款需要的基本材料，已经买了的房屋更新贷款需要的材料略有不同，下次再来介绍。
11-贷款更新需要文件的准备
非购买类的贷款一般有两种：refinance 和 renew。所谓refinance是说不管之前贷款是否到期，将贷款重做一次，房主的目的往往是为了从房屋中拿出更多的钱用于其他投资。所谓renew 是说贷款到期后，和同一家银行或者另一家银行继续签订一年到五年不等的贷款协议，也就是续贷款。如果在renew的时候换银行，一般叫做Switch。
贷款更新需要准备的文件大约分两个部分，房屋材料，工作等个人材料。
工作材料和购买房屋时候类似，基本上是工作信、pay stub、T4或者NOA，具体可以看上一个帖子。
房屋材料主要有：
1 charge/transfer，是你购买房屋时候的法律文件，也就是我们通常所说的地契，还有贷款注册文件。买房子时候律师给你的厚厚一叠里面就有。
2 mortgage statement，你目前贷款银行每年会发一份给你，包括过去一年你所还的本金，利息，剩余balance，目前利率等等。
3 tax bill，地税单，证明你没有延后付地税。
4 insurance policy，保险单，有的要有的不要。
在费用方面，更新贷款主要可能发生三种费用。
1 discharge fee，在你选择转贷款到另外一家银行的时候，会在原有银行发生这个费用，一般不超过300。
2 appraisal fee，如果是refinance，一般都需要重新对你的房产进行appraisal。这个大约是260左右。
3 lawyer fee，如果是refinance，需要律师。费用在700-800，比购买略低。
12 固定利率VS浮动利率
最近太多客户问是应该选择固定利率还是浮动利率，因为浮动利率真的很低！正在头疼的人可以参考下面这篇文章，来自5in.ca，作者王红雨。
John和Jessica最近刚买了新房，申请了浮动利率住房贷款。2.75%的利率让小夫妻俩兴奋不已。根据BC省的优惠政策，在温哥华他们买的这套45万加元住房，还省下了10000元的登记税费。除了这些值得高兴的事情，最让他们担心的就是2.75%的利率能够维持多久。
按照2.75%的利率计算，他们36万元的住房贷款每月需要供款1，657元，到5年期满，可以偿还本金53，783元，届时的贷款余额将为 306，216元。如果2014年利率为8%，他们将每月供款2，337元，如果那时的利率为13%，则每月需要供款3，375元。这些数据都是假设5年内加拿大商业银行最优惠贷款利率P不变。如果P上涨，他们贷款到期时的余额将高于30.6万元，如果2014年利率平均水平在8%-13%之间，他们将很难继续为继房贷供款。
加拿大商业银行最优惠利率P到底能升多快呢？让我们来看看1991年至今的相关数据：
1992年2月至3月，1个月，涨0.75%
1992年9月至11月，2个月，涨3.50%
1994年2月至6月，4个月，涨2.50%
1994年11月至1995年3月，4个月，涨2.75%
1997年9月至1998年9月，12个月涨2.50%
1999年10月至2000年5月，7个月，涨1.25%
2002年3月至2003年4月，13个月，涨1.25%
2004年4月至2007年7月，39个月，涨2.50%
从以上统计数字来看，在通货膨胀迅猛的时候P的上涨速度惊人。目前，世界各国政府都在通过增加流动性刺激经济复苏，业内人士普遍认为，在2012年将出现全球性的通货膨胀。加拿大政府尚有400亿资金将在今后两年内注入流通领域，3年后的通货膨胀水平难以预计，但肯定比目前的通胀水平高。
加拿大浮动利率按揭贷款的特点是这样的：以贷款放款日的利率计算出整个贷款期内月供款的金额。如上例，5年期浮动利率，2.75% （P+0.25%），贷款本金36万加元，每月供款1657元。如果贷款期内P上涨，那么每月的还款金额依然是1657元，但其中利息支出部分增加，本金减少。直至P上涨到一定水平，每月月供款1657元全部为利息支出时，银行会要求借款人增加月供款，或进行债务重组，或将超过月供的利息转为贷款本金银行贷款越还越多。加拿大商业银行的做法与中国完全不同。利率上涨初期借款人毫无察觉，涨到一定水平，借款人发现时，往往已经形成了无法挽回的局面，就好像是凉水煮青蛙。
浮动利率目前的绝对值较低，因此颇具吸引力。但是，如果借款人工作不稳定，收入勉强能够支付目前的月供款，那么选择浮动利率贷款，并不明智。如果加拿大商业银行最优惠利率上涨过快，将使借款人深陷债务危机，甚至会导致个人破产。
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